哈爾濱樓市：去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)

房產(chǎn)契稅新政落地后，包括住宅和商服，哈埠的新房和二手房市場(chǎng)4天內(nèi)共售出1200套房子，相比于去年同期僅成交三四百套，增長(zhǎng)了3倍多。

春節(jié)過(guò)后，哈爾濱的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于挨過(guò)“寒冬”，迎來(lái)“春天”。國(guó)家出臺(tái)的多項(xiàng)針對(duì)樓市的利好政策促進(jìn)哈埠房屋成交量直線上升，與成交量息息相關(guān)的房?jī)r(jià)漲跌問(wèn)題，也隨之成為業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者們熱議的話題。

成交量喜人 樓市復(fù)蘇

2月2日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)公布，在不實(shí)施限購(gòu)城市首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。2月17日，央行、住建部聯(lián)合財(cái)政部發(fā)布通知，自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。2月19日，三部委正式公布契稅和營(yíng)業(yè)稅新政。接踵而來(lái)的三大喜訊立即為冰城哈爾濱的樓市帶來(lái)回暖氣息。

房產(chǎn)契稅新政落地后，包括住宅和商服，哈埠的新房和二手房市場(chǎng)4天內(nèi)共售出1200套房子，相比于去年同期僅成交三四百套，增長(zhǎng)了3倍多。新政策的不斷出臺(tái)，不僅降低了購(gòu)房成本，也提振了購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓市的信心，改善性住房和投資性購(gòu)房的市民也將進(jìn)入市場(chǎng)。在這成交的1200套中，超過(guò)35%的房源是90平方米以上的大戶型，而購(gòu)買大戶型的主力軍通常都是改善性自住購(gòu)房者。

另外，交易滿2年的住房銷售免征營(yíng)業(yè)稅的新規(guī)加快了二手房流通。根據(jù)新規(guī)，只要住房購(gòu)買時(shí)間在兩年以上，不論面積大小，都可以減免營(yíng)業(yè)稅，這相當(dāng)于鼓勵(lì)部分次新房重新進(jìn)入房地產(chǎn)流通市場(chǎng)。對(duì)此，房產(chǎn)中介紛紛表示，近期的房屋成交量和咨詢量都隨之增長(zhǎng)，對(duì)市場(chǎng)的信心又回來(lái)了。

《小康·財(cái)智》記者從驕陽(yáng)地產(chǎn)了解到，春節(jié)過(guò)后二手房市場(chǎng)走俏，單南崗分店一家店，平均每天就能售出六七十套，最多的一天成交了92套房子，比去年同期多出近一倍。“目前買房的客戶有準(zhǔn)備結(jié)婚的，也有年輕夫妻給父母就近購(gòu)房方便帶孩子的。相信利好政策下，改善型需求的買房者會(huì)逐步增多。”南崗分店經(jīng)理薛成剛說(shuō)。

同時(shí)有業(yè)內(nèi)人士指出，從首次看房到最后辦理過(guò)戶手續(xù)，以往需要3個(gè)半月左右，但今年開(kāi)春后，交易周期已經(jīng)迅速縮短到1個(gè)月，有些甚至短到8至10天。考慮到交易周期這一因素，各項(xiàng)樓市政策的影響會(huì)在3、4月份表現(xiàn)得更加明顯。

對(duì)于各項(xiàng)新政，尤其是首付降至25%，有些購(gòu)房者表示，還想“再等等”。打算買婚房的王小姐告訴《小康·財(cái)智》記者，某些城市的購(gòu)房首付已經(jīng)下調(diào)到20%，估計(jì)哈爾濱不久也會(huì)實(shí)施這一基準(zhǔn)，到時(shí)再買房，選擇空間會(huì)更大，而且可以一步到位，買套大戶型，短期內(nèi)就不用再折騰、再調(diào)換了，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)可是件大好事。

房?jī)r(jià)有漲 但穩(wěn)步提升

價(jià)格不僅體現(xiàn)商品自身價(jià)值，更能佐證當(dāng)前市場(chǎng)的供需關(guān)系。隨著房屋成交量直線增加，哈埠房?jī)r(jià)也有所上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)公布的數(shù)據(jù)顯示，哈埠1月平均房?jī)r(jià)7109元/平方米，2月平均房?jī)r(jià)7145元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.506%，雖然有所增長(zhǎng)，但漲幅不大。其中，二手房評(píng)估均價(jià)為7657元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.87%，同比增長(zhǎng)1.52%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，哈爾濱樓市2月共有6個(gè)樓盤調(diào)價(jià)上漲，主要分布在松北新區(qū)、群力新區(qū)和哈西區(qū)這三個(gè)“周邊”新區(qū)。其中位于松北新區(qū)的恒大綠洲、城市之星二期房?jī)r(jià)漲幅分別達(dá)11.5%、4.2%；位于群力新區(qū)的宏潤(rùn)翠湖天地、中海寰宇天下房?jī)r(jià)漲幅分別達(dá)1.2%、4.2%，位于哈西區(qū)的哈西華府漲幅0.25%，東鴻藝境漲幅3.7%。

目前，哈市新房以5000～8000元/平方米和高于8000元/平方米兩個(gè)價(jià)格段的房源為主，分別占據(jù)總房源的45%和35%。按照建筑面積劃分，新建住宅三類戶型中，144m2以上和90～144m2價(jià)格分別上漲0.4%和0.3%，而90m2及以下房源價(jià)格反而下降了0.6%。

相比于北京、上海一套房子春節(jié)前后差價(jià)500萬(wàn)的懸殊，哈埠房?jī)r(jià)漲勢(shì)平緩，但漲價(jià)這個(gè)事實(shí)已經(jīng)毫無(wú)懸念。漲勢(shì)平緩的原因大致有兩點(diǎn)：其一，自國(guó)家限購(gòu)政策出臺(tái)以來(lái)，哈市房?jī)r(jià)并無(wú)大跌，因此房?jī)r(jià)上升空間有限。這其中也包含了地產(chǎn)商的難言之隱，“樓市如同股市，消費(fèi)者總是買漲不買跌，看見(jiàn)降價(jià)，總惦記著抄底，所以我們之前也不敢輕易降價(jià)，開(kāi)了這個(gè)頭就不好剎車了，降到何處是個(gè)頭？”既然之前行業(yè)不景氣的時(shí)候都沒(méi)降價(jià)，那么現(xiàn)在限購(gòu)令松動(dòng)，各項(xiàng)振興樓市政策相繼出臺(tái)，價(jià)格只能漲，不能跌。

其二，此前積累的新房庫(kù)存量還需要一定時(shí)間才能逐步消化掉，目前供需關(guān)系并不緊張。道里區(qū)群力新區(qū)樓盤的工作人員就表示，該項(xiàng)目現(xiàn)階段主要任務(wù)是清理庫(kù)存，不會(huì)有明顯的價(jià)格浮動(dòng)。

去庫(kù)存 任重而道遠(yuǎn)

由CRIC、樂(lè)居研究院、國(guó)泰君安證券研究聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)，從全國(guó)范圍來(lái)看，西部、東北和山西等三四線資源型省市庫(kù)銷比普遍較高，而且銷量彈性小。最高的是山西，去化時(shí)間為9.9年，其次是寧夏8.4年，黑龍江在6年左右。其中，黑龍江省會(huì)城市哈爾濱的去化時(shí)間為15個(gè)月左右，比上海還要高出近5個(gè)月。

去化時(shí)間長(zhǎng)，具體到項(xiàng)目上則表現(xiàn)為房子“賣不動(dòng)”。居住在南崗區(qū)學(xué)府路的張小姐告訴記者，這條街上的楓藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目“從我讀本科時(shí)就在賣，現(xiàn)在我研究生讀完都工作了，他家房子還沒(méi)賣完”。據(jù)了解，該項(xiàng)目2012年初開(kāi)盤，2014年3月結(jié)束第一期銷售，開(kāi)始推二期房源。從2014年10月至今，項(xiàng)目均價(jià)一直保持在7800元/平方米左右。然而兩年過(guò)去了，項(xiàng)目并沒(méi)有繼續(xù)推出三期房源，二期主打的兩居室和非主打的一居室都還有房源剩余。

無(wú)獨(dú)有偶，位于哈西區(qū)的辰能溪樹(shù)庭院項(xiàng)目于2011年開(kāi)盤，至今也仍處于在售狀態(tài)。而在2012年開(kāi)盤的香坊區(qū)的四季柏悅樓盤，雖然項(xiàng)目只有一棟樓，但部分業(yè)主都已進(jìn)戶兩年了，項(xiàng)目還有近250套房源在售。

目前，當(dāng)?shù)卣槍?duì)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的具體方案進(jìn)行了研究部署，將從五個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。首先，通過(guò)定期通報(bào)當(dāng)?shù)厣唐贩看媪俊⒃诮ê弯N售情況，調(diào)整新建商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理配置各種戶型，控制銷售價(jià)格。其次，政府將加大棚改貨幣化安置力度。努力提高安置比例，其他征地拆遷項(xiàng)目也要大力推行貨幣化安置。三是用足用好住房公積金。繼續(xù)釋放公積金貸款潛力，支持利用公積金貸款省內(nèi)異地購(gòu)房、幫父母（子女）買房、農(nóng)民工購(gòu)房，降低首付比例，提高貸款額度。再次，是培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。支持開(kāi)發(fā)企業(yè)出租存量房、在新建項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源用于市場(chǎng)租賃。最后，政府還將結(jié)合地方實(shí)際，積極引導(dǎo)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房；組織省市房協(xié)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到省內(nèi)外開(kāi)展系列促銷活動(dòng)，促進(jìn)居民購(gòu)房消費(fèi)。

多拿地才是硬道理

前兩年，無(wú)論你打開(kāi)哪家房產(chǎn)資訊網(wǎng)站，鋪天蓋地的懸浮廣告都像一場(chǎng)打地鼠游戲一樣，剛叉掉一個(gè)又蹦出來(lái)個(gè)新的，似乎所有的廣告商都秉承一個(gè)原則：只許說(shuō)你不想看，不許說(shuō)你看不到。現(xiàn)在頁(yè)面干凈了許多，除了幾個(gè)通欄宣傳再無(wú)其他。但是，根據(jù)近期開(kāi)發(fā)商拿地的頻率和力度來(lái)看，這種情況似乎不會(huì)持續(xù)太久。

2016年伊始，恒大和中海兩大地產(chǎn)公司便雙雙在哈市拿地。據(jù)悉，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，恒大地產(chǎn)黑龍江公司終于摘得哈市哈西區(qū)的又一地塊。該地塊占地面積10.3萬(wàn)平方米，項(xiàng)目規(guī)劃容積率2.8，總建筑面積約29萬(wàn)平方米。

另一拿地房企中海地產(chǎn)所獲地塊位于城市中心南崗區(qū)的核心位置，一環(huán)內(nèi)，臨近地鐵一號(hào)線、哈爾濱工業(yè)大學(xué)與省政府。相比于恒大地產(chǎn)所拿哈西地塊，該地塊周邊配套更為完善。盡管中海的拿地戰(zhàn)略是少拿地，但是高價(jià)拿地，在投資市場(chǎng)低迷的時(shí)候錯(cuò)峰拿地，更不會(huì)在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)區(qū)域拿地，而中海地產(chǎn)哈爾濱公司卻在2015年年末和2016年年初，兩個(gè)月內(nèi)拿地2處。此次也是該房企繼2013年8月哈西拿地、2014年2月、2015年10月兩次群力拿地之后的第四次拿地。

此外，2016年哈市還將有五個(gè)樓盤相繼推新，其中道外區(qū)和哈西區(qū)域各2個(gè)，香坊區(qū)1個(gè)。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：

楊永星（哈爾濱真觀堂房地產(chǎn)顧問(wèn)市場(chǎng)總監(jiān)）：

對(duì)于哈爾濱等三四線城市而言，開(kāi)年以后樓市有所回暖的主要原因還是信貸政策的放寬，成交量可能有所攀升，但是價(jià)格很難有明顯上升，并且回暖時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，大概會(huì)在3、4、5這三個(gè)月，政策只是促使一些本來(lái)就有需求的人加快入市，并改變不了目前樓市的基本面。

陶漢（易居中國(guó)哈爾濱公司副總經(jīng)理）：

此番樓市火爆對(duì)于一線城市周邊及二線城市會(huì)有拉動(dòng)，但是對(duì)于三線城市，特別是東北三省，拉動(dòng)作用有限。對(duì)于哈爾濱來(lái)說(shuō)，受人口導(dǎo)出和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整限制，目前處在全國(guó)二線半城市水平，樓市跟全國(guó)相比是一個(gè)“溫水”狀態(tài)，哈爾濱多數(shù)樓盤仍然面臨去庫(kù)存難題。受庫(kù)存去化周期過(guò)高影響，此番樓市火爆可能會(huì)在輿論上短暫拉動(dòng)成交量，但是房?jī)r(jià)難以大漲。哈爾濱市政府很有可能出臺(tái)住房補(bǔ)貼性政策來(lái)加速去庫(kù)存。

張宏偉 （同策咨詢研究部總監(jiān)）：

對(duì)于像哈爾濱這樣的非一線城市來(lái)講，應(yīng)當(dāng)調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，積極去庫(kù)存。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不要期待房?jī)r(jià)再次快速大幅上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售。從樓市大趨勢(shì)來(lái)看，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，從供求基本面來(lái)看已基本平衡，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過(guò)放量的“窗口期”。

張韻樂(lè)（哈爾濱中海地產(chǎn)營(yíng)銷公司總經(jīng)理）：

目前，哈爾濱整體城市更新速度非常慢，在二環(huán)以內(nèi)還有許多之前遺留的棚戶區(qū)等一系列地塊，這些都有待于通過(guò)城市更新去發(fā)展、消化掉。現(xiàn)在來(lái)看，在二線城市當(dāng)中，像哈爾濱這樣的還有城市更新計(jì)劃，并且能持續(xù)三到五年的城市非常少。因此，我們看好哈爾濱市場(chǎng)，這是哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)和當(dāng)?shù)乩习傩崭滦枨蟮囊粋€(gè)巨大空間。

徐淥（搜房網(wǎng)哈爾濱區(qū)域總經(jīng)理）：

無(wú)論是對(duì)購(gòu)房者還是賣房者而言，現(xiàn)在都是最好的時(shí)機(jī)。但受當(dāng)前哈市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企影響，去化能力相對(duì)較弱，哈爾濱不會(huì)出現(xiàn)南方一線城市的房?jī)r(jià)瘋漲，樓市整體維穩(wěn)是常態(tài)。

張大偉（中原地產(chǎn)首席分析師）：

降準(zhǔn)的目的并非針對(duì)房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)業(yè)受到的影響最大。銀行信貸可以說(shuō)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。在房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房?jī)r(jià)一律下調(diào)，而信貸相對(duì)寬松的年份，房?jī)r(jià)則一路高漲。由此，買房的時(shí)機(jī)選擇可以說(shuō)必須要看信貸的寬松程度，如果貸款難、折扣少，這種情況下購(gòu)房的決策需要非常謹(jǐn)慎。此外，持續(xù)多年的貨幣超發(fā)對(duì)房?jī)r(jià)的影響會(huì)逐漸弱化。天量的貨幣釋放將放大一二線城市房地產(chǎn)的危險(xiǎn)信號(hào)。就目前的上漲情況來(lái)看，針對(duì)一二線城市的調(diào)整政策或?qū)⒑芸斐雠_(tái)。

另有哈爾濱樓市專家表示，2015年末哈爾濱新區(qū)獲批，將催熱置業(yè)新區(qū)域，引領(lǐng)冰城樓市發(fā)展新格局。加之，2016年二孩政策正式推行，哈爾濱改善型客戶需求將會(huì)增大，優(yōu)質(zhì)的改善型樓盤將大受追捧。2016年哈爾濱樓市的走向，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，受政策的刺激，購(gòu)房者的信心指數(shù)回升將十分明顯。