廈門樓市：與戶籍掛鉤的“獨立行情”

如果說廣州是“一線城市的身子，二線城市的房價”，經濟總量僅位列全國第51位的廈門則是“二線城市的身子，一線城市的房價”。

近幾年，房價上漲最多的城市有哪些？除了深圳、上海和北京這三大一線城市之外，位于東南沿海的二線城市廈門也在其中。根據2015年3月70個大中城市的住宅銷售價格變動情況，廈門相比2010年上漲了35.4%，該數據位列上海（40.5%）之后，與北京（35.5%）接近，比廣州（33.4%）高出2個百分點?？梢姡瑥B門雖然位居二線城市，但是房價卻緊隨一線城市，甚至已趕超。

新年伊始，北京、上海、深圳等地樓市相繼出現火爆現象，而這次，廈門卻沒緊跟上步伐。

廈門走出“獨立行情”

春節前，非限購城市首付比例可下調至兩成的利好消息讓人猝不及防，可以說一定程度上給了市場安心放假的理由。果不其然，春節以后，上海賣房者一天漲價三次，“千萬級”新盤“瞬間”被搶光，北京的二手房過戶大廳“一號難求”……上海、北京等一線城市房價出現迅速上漲，樓市火爆異常。

而每每緊隨“北上深”之后的廈門卻出乎大家的意料，走出了“獨立行情”。

數據顯示，廈門2月新建住宅平均價格為22243元/平方米，環比微跌0.9%，同比上漲5.16%。成交量方面，據廈門國土房產局統計，2月份廈門全市共計成交一手住宅687套，比去年同期的770套減少10.78%，比今年1月份的938套減少26.76%，創下2014年1月以來新低。

值得一提的是，這已是廈門新建住宅成交量連續第二個月低于千套，這在近幾年非常罕見。

“購房入戶”關閘

單從數據看，今年前兩月廈門樓市似乎有些低迷，但實際情況果真如此嗎？

業內人士表示，目前廈門樓市以消化前期庫存為主，沒有多少新房源入市，導致成交量有所下降。至于房價，其實和去年年底差不太多，并無十分明顯下降跡象?！白钪匾脑颍褪欠科髸壕徚送票P節奏?！庇袠I內人士分析說，去年年末廈門樓市供銷兩旺，消耗了2016年初的市場需求，進入2016年1月份，廈門房企推盤暫緩，供應銳減。加上2月份又正好是春節假期，處于傳統銷售淡季，導致成交量陷入低谷。

而說到2016年年初的市場需求，就不得不提廈門的“購房入戶”政策。

根據2013年12月廈門市政府發布的《關于調整我市購房入戶政策的通知》，自2016年1月1日起， 購買廈門商品住房的外來人口將不再享受“購房入戶”政策紅利。

由于購房入戶大限降至，許多購房入戶的需求在去年12月集中爆發。數據顯示，2015年12月份廈門商品住宅成交4620套，日均成交約149套，商品住宅成交總套數環比上漲22.64%；住宅總簽約面積約為558459.35平方米，環比上漲29.36%。

價格方面，根據國家統計局發布的2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，當月廈門新建商品住宅價格環比上漲1.3%，連續10個月上漲，漲幅全國第三；同比上漲6.5%，漲幅全國第六。

盡管同比漲幅位居第六，但由于2014年廈門成為全國房價最為堅挺的城市，因此兩年下來廈門的房價仍名列前茅。根據中國指數研究院發布的百城新建價格住宅指數，廈門去年12月均價為22206元/平方米，比廣州高出5148元。

廈門均和房地產評估董事長王崎分析，去年11月、12月，趕搭購房入戶“末班車”的人數確實不少，這也推動了廈門樓市成交量價齊漲。但這個政策并不是去年底才臨時出臺，而是2013年底就已經出臺，給了兩年的緩沖期。而這兩年，正是廈門房價漲幅最大的兩年，可以說需求在這兩年已經得到一輪釋放。

外地購房者是主力

如果說廣州是“一線城市的身子，二線城市的房價”，經濟總量僅位列全國第51位的廈門則是“二線城市的身子，一線城市的房價”。報告顯示，去年均價高于2萬元/平方米的城市總共有四個，分別是深圳、上海、北京和廈門，這四大城市被列入超高房價城市。

“我們這里無論是就業機會還是工資水平，都遠不能跟北上廣深比，也比不上杭州、南京等地，但是房價已經向一線城市看齊。”家住廈門海滄區的周女士說，現在在廈門島內買得起房的大多是做生意的，而福建經商群體十分龐大，大家都想在廈門有一套房子。

記者了解到，廈門島內面積只有141平方公里，占廈門總面積不到10%，島外占廈門總面積的90%以上。由于以前的投入和產業布局都集中在島內，因此各區域之間發展并不平衡。目前，在廈門島內，已有不少在售項目價格突破5萬元；島外最靠近島內的幾大灣區，房價也在穩步朝3萬元大關邁進。

“我們這里招個跟單員，有好多大學生來應聘，但其實工資也才三四千。”廈門當地一家外貿企業工作人員曾小姐說，廈門外貿出口占據福建半壁江山，外貿出口企業眾多，但很多大學生在外貿企業里工作幾年也才五六千元，工資水平和廣深有很大的差距。

在當地業內人士看來，廈門的房價與廈門本土工資水平的關聯度不是很高，因為廈門大半的房子是被外地人買走的。數據顯示，去年廈門以外的客群，總共購買了20501套商品住宅，面積233.14萬平方米，占了66.45%。外地購房者占比近七成，可見廈門對外來購房者的吸引力之強。

王崎說，廈門的樓市格局跟深圳類似，始終存在較大的供應緊缺，土地供應相當有限。廈門與深圳一樣，外來人口遠遠超過本地人口，廈門作為福建省唯一的副省級城市，在城市建設、教育等公共產品的供給方面都是福建最好的，在全國也頗負盛名，因此對周邊泉州、漳州、龍巖等地區都有很大的吸引力。可以說，廈門的房價與福建經商群體的關聯度更高。

島外也是一種選擇

早在2010年，廈門就正式全面鋪開島內外一體化建設，島外迅速成為地產商開發的熱土，國內大開發商紛紛進駐廈門。

業內人士普遍認為，未來島外肯定是重點發展對象。目前，海滄、集美的發展大家有目共睹，無論是生活配套還是交通條件，都已非常成熟。

剛剛在集美杏林安家的小博就表示，在杏林安家比自己想象的要好。

小博2008年大學畢業后就一直在在廈門工作、生活，期間一直居住在廈門本島。雖然與廈門本島只隔著一座橋，但平時沒事也很少會到杏林，然而現在卻在杏林安了家。對此，小博稱，從某種意義上說，這個選擇多少有些出于無奈，因為島內安家本是第一選擇，甚至是唯一選擇，如果買房的首付能夠早一點湊齊，如果島內的房價這幾年不是漲得那么猛，她還是會選擇在島內置業。

據小博介紹，2012年秋天，她和男朋友除了拿出多年積蓄外，還分別跟親戚朋友借了些錢，花了半年時間好不容易湊上40多萬元首付，準備在廈門島內買套小戶型，但該區域的房價已從2012年7月的18000元/平方米，漲至2013年上半年26000元/平方米，于是其島內購房計劃落空。

此后，小博分析得出一個結論，按照其收入，5年內在島內安居的可能性極低，超過80萬元的首付費用已在承受能力范圍外。

事后證明，小博的結論十分準確，目前廈門島內一些剛需新盤的在售均價已達到35000元/平方米，比2013年又上了一個臺階，就更不要說高達5萬以上的高端樓盤了。

按照廈門市最新的普通住宅標準，島內豪宅的認定為總價300萬元以上，而按目前島內新盤的價格，廈門島內可謂“遍地豪宅”。

廈門一開發商坦言，由于島內近幾年幾乎都沒有新增的供應項目，所以新房稀缺，目前廈門房價相對比較高，已經接近一線城市水平。而島內供應都以總價較高的大戶型為主。

二手房行情又是怎么的？據小博介紹，去年5月，她跑遍了島內多個地段后發現，受一手房上漲影響，廈門島內二手房的掛牌均價也突破了20000元/平方米。

“畢竟這么多年工作生活都是在島內，島外新區有的現在還處在配套建設初期，完善還要數年時間，島內供應量緊缺，即使房價下跌也很難受波及?！毙〔┻@樣告訴記者。

小博最終選擇了距離廈門本島一橋之隔的集美區杏林灣橋頭片區，一套80余平方米的小戶型海景房，價格約為18000元/平方米。

不過，小博購房半年后，其所購樓盤三期開盤的均價已飆升至2.4萬～2.6萬元/平方米。

“如果按照現在的價格，我肯定買不起?！毙〔┍硎尽?/p>

“地鐵、海底隧道、翔安國際機場等重大項目的開建，使得整個廈門居住半徑不斷增大。”克而瑞廈門機構首席分析師張子吉對記者表示，隨著市政配套的完善，島外區域的宜居性正在增強。

業內仍看好后市

2月17日，福建省住房和城鄉建設廳出臺《福建省人民政府關于化解房地產庫存的若干意見》，涵蓋了八條優惠政策，被業內人士稱為繼2014年“閩八條”之后福建房地產救市政策的新“閩八條”。這份意見提出了降低商業貸款首付比例、土地規劃變更、團購優惠、購房補貼等措施，傳遞出對廈門樓市明顯的利好信號。

與“閩八條”新政一樣備受關注的還有國家三部委聯合發布的關于房地產交易環節中契稅和營業稅的調整新規。新規指出，對個人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

如此密集推出的樓市利好讓不少地產界人士驚嘆“力度前所未有”，再加上年前央行發布的首套房商業貸款首付比例可調至20%等金融政策支持，廈門迎來史上最寬松的購房環境。

這諸多樓市新政的密集出臺對廈門房價會帶來什么影響呢？

廈門均和評估董事長王崎認為，由于廈門商住用地供應有限，在目前廈門購房需求旺盛的情況下，今年廈門房價依舊看漲。業內人士也分析表示，就樓市庫存而言，廈門一直保持在1年以內的正常去化周期。加上一系列利好新政的推出，或將進一步推高2016年廈門房價水平。

對于具體區域的選擇，置業專家表示，島內房價目前較高，但由于資源的稀缺性，如果資金條件允許，可以選擇購買；如果說真心要買房安居或者是進行投資的話則可考慮島外。就島外幾個區來說，目前發展比較好的是海滄和集美，并且島外比較熱門的房源也基本集中在這兩個區。

“如果在短期內想獲得一個比較好的居住環境或者有比較高回報的話，海滄是首選。海滄是現在廈門發展最快的區域，自貿區加上國家示范區，還有市政的規劃建設會比島內要領先很多，包括未來地鐵2號線通車以后海滄就有點廈門后花園的地位了?！敝脴I專家表示。