北京樓市：漲字當(dāng)頭

雖然從政策覆蓋面看，2月下旬出臺的一系列樓市政策“紅包”繞開了北京，但事實(shí)上，從市場變化看，這些政策仍不可避免地在心理層面影響供需結(jié)構(gòu)緊張的北京樓市。

一個(gè)“熱”字，已不足以形容眼下的北京樓市，人們看到的是，焦躁不安的購房者、坐地起價(jià)的賣房者；聽到的是，賣家、買家、中介、開發(fā)商、分析人士對房價(jià)上漲的預(yù)期；接收到的是，一個(gè)又一個(gè)的“日光”、一個(gè)又一個(gè)的地王誕生……

北京樓市怎么了？“去庫存”大背景下，北京房價(jià)又將何去何從？現(xiàn)在到底還適不適合買房？

焦躁的購房者

現(xiàn)在還適不適合買房？在3月1日剛剛買下自己人生第一套房的白領(lǐng)麗人龔真看來，根本就不是個(gè)選擇題，“趕緊買！”

龔真，80后，在她的2016年度計(jì)劃中，早早就給結(jié)婚買房重重畫上了一筆。原計(jì)劃等手頭工作告一段落后，3月中旬開始集中看房，但是沒想到得知這一消息后，微信群里師兄師姐們紛紛留言建議，“馬上看，北京房價(jià)短期內(nèi)只有漲的趨勢，沒有降的可能。”

“聽人勸吃飽飯。”龔真一家迅速行動(dòng)了起來。

2月25日，給內(nèi)退在老家的媽媽打電話，商量買房；

2月26日晚8點(diǎn)，媽媽坐了18個(gè)小時(shí)的火車，與龔真在北京匯合，并稱已與多位房產(chǎn)中介約好了第二天看房；

2月27日，看房10套，發(fā)現(xiàn)房價(jià)與之前預(yù)計(jì)已有較大差距，以國美第一城為例，80平方米左右的明兩居報(bào)價(jià)在368萬～380萬元之間，每平米單價(jià)比去年8月朋友在該社區(qū)買入的兩居上漲了近4000元；

2月28日，接著看房，發(fā)現(xiàn)形勢非常嚴(yán)峻，昨天剛看的房源紛紛漲價(jià)20萬元左右，及時(shí)調(diào)整策略，將2000年以前的老小區(qū)也納入了考慮范圍。晚10點(diǎn)左右，約見房主，因房子屬于滿五不唯一，額外稅款過高，達(dá)20多萬元，放棄；

2月29日，繼續(xù)看房，面積70多平方米，報(bào)價(jià)340萬元，從裝修到朝向，沒有任何優(yōu)勢可言，樓道燈光昏暗，房內(nèi)陳舊不堪，還未走出房門，中介告知，房主要漲價(jià)，龔真無言以對。

晚8點(diǎn)，在看房；晚上9點(diǎn)，仍在看房；晚10點(diǎn)，就在龔真即將崩潰的時(shí)候，人生中的第一套房與她不期而遇。十幾年的老房子，一樓，裝修極舊，報(bào)價(jià)320萬元，房主有換房需求，可立刻簽約。于是，約見、面談、扯皮、簽約……一切塵埃落定，已是3月1日的凌晨1：30。

焦躁、無力，雖然對于龔真而言，整個(gè)購房過程“不堪回首”，但也無可奈何，“我們是剛需，再不買，擔(dān)心更追不上蹭蹭上漲的房價(jià)。”

“一天一個(gè)價(jià)”的房子同樣焦灼著張娜的心。張娜，2015年剛從中央民族大學(xué)研究生畢業(yè)，進(jìn)入一家國有企業(yè)做行政。男友還有一年才博士畢業(yè)，按理說，并不是十分迫切買房，但是春節(jié)后鋪天蓋地的房價(jià)上漲消息，使她不得不一頭扎進(jìn)了“看房大軍”。

最終，在雙方父母的幫助下，張娜買了一套40多平方米的一居室。“別老給我們扣帽子，畢房族怎么了？這是攀比、虛榮嗎？不盡早買，以后可能永遠(yuǎn)都買不到了！”提及買房，張娜顯得有些激動(dòng)。

韓風(fēng)也是搶房族的一員。她從春節(jié)前開始看房，總共看了30多套，最多的一天爬了49層樓，走了25000步、20公里，看了12套房……

“幸好中介公司的小哥特別靠譜，一天沒走冤枉路，時(shí)間也銜接得特別好。”她也是剛需，原來住單位的房子，但是要被單位收回去了，不得不自己買。并且，她跟老公又都有個(gè)住“帶樓梯的房子”的小情懷。不過，韓風(fēng)比較幸運(yùn)，在北京樓市這波漲價(jià)大潮中，她的目標(biāo)戶型——復(fù)式結(jié)構(gòu)大戶型的漲勢并不明顯。

強(qiáng)勢的房主

“你相信氣場嗎？和房主一對眼神兒，我就知道降價(jià)一點(diǎn)兒戲都沒有，房主眼神那叫一個(gè)自信。”相比如今買下的一居室，張娜其實(shí)更喜歡之前看過一套60平方米的小兩居，但無奈囊中羞澀，只能放棄。

“討價(jià)還價(jià)？第一天看房的時(shí)候，還問了兩次，后來看形勢不對，根本就不想這回事兒了，房主不給臨時(shí)漲價(jià)就不錯(cuò)了，降價(jià)根本不可能。”對于房主的強(qiáng)勢，龔真也是深有體會(huì)，“有套房子，我們已經(jīng)在去看房的路上了，結(jié)果中介臨時(shí)接到房主電話，要求漲價(jià)10萬，并且表示不能接受就不給看房。”

其實(shí)這并不是最夸張的，在記者采訪過程中，多位房產(chǎn)中介表示，這段時(shí)間，隨著看房人的增多，房源進(jìn)一步消化，報(bào)價(jià)、成交價(jià)都有一定程度的上漲，“一天兩次提價(jià)的業(yè)主也不是沒有。”

“最近這兩天，來看房的人確實(shí)突然多了起來，年前可能一個(gè)月有三四個(gè)看房的，但是現(xiàn)在基本每天都有人看房。沒辦法，只能先看報(bào)價(jià)，再?zèng)Q定要不要讓人看房。”說到這一幕，作為業(yè)主，張強(qiáng)也感覺有點(diǎn)驚訝。

一年前，他也曾委托中介出售其在燕北園小區(qū)的這套80多平方米的小三居，但當(dāng)時(shí)看房的人少，而且壓價(jià)壓得厲害，兩個(gè)月后他便將這處房產(chǎn)暫時(shí)撤了下來。

“沒想到幾個(gè)月時(shí)間，形勢突然逆轉(zhuǎn)，北京的住宅市場又變成了徹徹底底的賣方市場。”張強(qiáng)面帶喜色地告訴記者，去年4月這套房的報(bào)價(jià)是每平米48000元左右，現(xiàn)在已經(jīng)突破了每平米60000元大關(guān)。“我打算再看看，反正也不急著用錢。”

與穩(wěn)坐泰山的張強(qiáng)不同，業(yè)主劉曉娟漲價(jià)漲得有些糾結(jié)。劉曉娟一家三口目前住在萬柳附近，一套60多平方米的兩室一廳，因計(jì)劃再生育一個(gè)寶寶，從而產(chǎn)生了換房的需求，“不漲不行，我們已經(jīng)看好的房子也在漲，但是也不敢漲得太多，我必須盡快把這套房子賣了，也好等有了指標(biāo)抓緊換房。”

其實(shí)，劉曉娟并非個(gè)例，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，目前北京二手房市場六成以上都是一賣一買的改善型置業(yè)升級需求。

究竟有多火？

如果說，一個(gè)個(gè)案例僅僅是我們看到的“樹木”，那么，“森林”數(shù)據(jù)反映的則是同樣的事實(shí)：北京二手房市場交易活躍。鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份掛牌均價(jià)為42686元/平方米，環(huán)比上漲2.2%，同比上漲18.18%；成交均價(jià)41867元/平方米，環(huán)比上漲3.07%，同比去年上漲20.84%；成交量為16292套，環(huán)比下跌38.79%，同比上漲69.51%。

北京二手房市場從冷轉(zhuǎn)熱的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2月13日，即春節(jié)假期最后一天，春節(jié)假期結(jié)束，人們恢復(fù)了對樓市的關(guān)注。鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與上半月相比，2月下半月北京二手房客源、房源以及中介帶看量均出現(xiàn)較大幅度增長，于2月27日達(dá)到月度峰值，當(dāng)日新增房源量為2370套，比前一天增加297套；新增客源14066人，比前一天增加5463人，帶看量為55519人，比前一天增加39094人；當(dāng)日新增客房比達(dá)5.9，這意味著市場上每新增1套房子的同時(shí)，會(huì)有5.9位新買房客戶出現(xiàn)。

值得注意的是，在二手房市場持續(xù)火熱的同時(shí)，北京新房市場也再次被高價(jià)地?cái)嚨没馃帷?月23日，春節(jié)后北京土地市場第一次拍賣，綠地以39億元的總價(jià)、折合樓面價(jià)4.7萬元/平方米拿下了大興黃村地塊，成為大興區(qū)新“地王”，據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來售價(jià)或?qū)⒊^10萬元/平方米。受此影響，大興以及周邊多個(gè)在售項(xiàng)目表示漲價(jià)，很多均價(jià)“3萬+”的樓盤，已經(jīng)步入了4萬元/平方米的門檻。以精裝項(xiàng)目和成璟園為例，該項(xiàng)目春節(jié)前夕暫時(shí)封盤，預(yù)告年后推新，封盤時(shí)項(xiàng)目均價(jià)為35000元/平方米，但據(jù)2月底記者了解，該項(xiàng)目均價(jià)已上漲至40000元/平方米，跳漲5000元/平方米。

背后推手何在？

2月，由于受到春節(jié)假期的影響，歷來不是傳統(tǒng)的銷售旺季，一般進(jìn)入3月才是北京樓市開啟銷售大幕的時(shí)候。然而，今年的北京樓市卻有些按耐不住，提前迎來了“暖春”。對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，背后的直接導(dǎo)火索便是，節(jié)后，樓市政策“紅包”接連襲來。

2月17日，央行發(fā)布消息稱，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部近日印發(fā)《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。

2月19日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

2月29日，央行再出新招，決定自3月1日起下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率。

細(xì)心的人可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)上述一系列寬松政策在北京并未落地，尤其是調(diào)整房地產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。具體到北京，真正受益的主要還是140平方米以上的首套房需求，北京樓市政策整體上并未出現(xiàn)較大變化。

不過，分析人士認(rèn)為，雖然從政策覆蓋面看，2月下旬出臺的一系列樓市政策“紅包”繞開了北京，但事實(shí)上，從市場變化看，這些政策仍不可避免地在心理層面影響供需結(jié)構(gòu)緊張的北京樓市。

另一個(gè)直接原因是供需結(jié)構(gòu)失衡。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，北京樓市，春節(jié)前后新房開盤量少，項(xiàng)目供應(yīng)量嚴(yán)重不足，而即買即住，且位置、配套、社區(qū)成熟度都不錯(cuò)的二手房則成為購房人群的主要選擇。同時(shí)，目前北京新房市場逐漸高端化、豪宅化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)與以改善型需求為主的市場不相匹配，因而不少新房市場的需求轉(zhuǎn)向了二手房市場，造成了二手房市場的持續(xù)火熱。

此外，北京樓市“發(fā)燒”幕后還有幾個(gè)“推手”，比如房房中介的推波助瀾。據(jù)多位購房者向記者反映，看房過程中，總感覺中介在哄抬價(jià)格，“好幾次，中介帶我們看完房子，我們想約房主了，中介都說賣家坐地起價(jià)或者不想賣了，使得我們很焦躁，就不會(huì)想著講價(jià)或者談中介費(fèi)了。其實(shí)房源是否真實(shí)也不一定。”

對于北京樓市后市走勢，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只要政策不出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向調(diào)整，市場的火熱態(tài)勢仍將持續(xù)一段時(shí)間。

風(fēng)險(xiǎn)提示

近期，一線城市樓市的急劇上漲與各類首付貸產(chǎn)品的火爆也有著密不可分的關(guān)系，已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管層對于“樓市配資”的整頓。最新消息顯示，北京市金融工作局已經(jīng)開始摸底涉嫌高杠桿房貸情況，受此影響，部分類似首付貸產(chǎn)品已經(jīng)停止。

據(jù)記者從房產(chǎn)中介門店了解，此前鏈家與銀行、小貸、擔(dān)保公司等合作開展首付貸業(yè)務(wù)合作已全面暫停。另外，“我愛我家”也暫停了此類首付貸款支持業(yè)務(wù)。

目前，關(guān)于樓市場外配資的規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)，各方人士眾說紛紜，爭論不休。不過有一點(diǎn)可以確認(rèn)，正在逐漸加大的杠桿，雖然據(jù)估算遠(yuǎn)沒有達(dá)到觸發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的程度，但趨勢和跡象已經(jīng)很明顯，大家應(yīng)該防微杜漸。