北京樓市：漲字當頭

雖然從政策覆蓋面看，2月下旬出臺的一系列樓市政策“紅包”繞開了北京，但事實上，從市場變化看，這些政策仍不可避免地在心理層面影響供需結構緊張的北京樓市。

一個“熱”字，已不足以形容眼下的北京樓市，人們看到的是，焦躁不安的購房者、坐地起價的賣房者；聽到的是，賣家、買家、中介、開發商、分析人士對房價上漲的預期；接收到的是，一個又一個的“日光”、一個又一個的地王誕生……

北京樓市怎么了？“去庫存”大背景下，北京房價又將何去何從？現在到底還適不適合買房？

焦躁的購房者

現在還適不適合買房？在3月1日剛剛買下自己人生第一套房的白領麗人龔真看來，根本就不是個選擇題，“趕緊買！”

龔真，80后，在她的2016年度計劃中，早早就給結婚買房重重畫上了一筆。原計劃等手頭工作告一段落后，3月中旬開始集中看房，但是沒想到得知這一消息后，微信群里師兄師姐們紛紛留言建議，“馬上看，北京房價短期內只有漲的趨勢，沒有降的可能。”

“聽人勸吃飽飯。”龔真一家迅速行動了起來。

2月25日，給內退在老家的媽媽打電話，商量買房；

2月26日晚8點，媽媽坐了18個小時的火車，與龔真在北京匯合，并稱已與多位房產中介約好了第二天看房；

2月27日，看房10套，發現房價與之前預計已有較大差距，以國美第一城為例，80平方米左右的明兩居報價在368萬～380萬元之間，每平米單價比去年8月朋友在該社區買入的兩居上漲了近4000元；

2月28日，接著看房，發現形勢非常嚴峻，昨天剛看的房源紛紛漲價20萬元左右，及時調整策略，將2000年以前的老小區也納入了考慮范圍。晚10點左右，約見房主，因房子屬于滿五不唯一，額外稅款過高，達20多萬元，放棄；

2月29日，繼續看房，面積70多平方米，報價340萬元，從裝修到朝向，沒有任何優勢可言，樓道燈光昏暗，房內陳舊不堪，還未走出房門，中介告知，房主要漲價，龔真無言以對。

晚8點，在看房；晚上9點，仍在看房；晚10點，就在龔真即將崩潰的時候，人生中的第一套房與她不期而遇。十幾年的老房子，一樓，裝修極舊，報價320萬元，房主有換房需求，可立刻簽約。于是，約見、面談、扯皮、簽約……一切塵埃落定，已是3月1日的凌晨1：30。

焦躁、無力，雖然對于龔真而言，整個購房過程“不堪回首”，但也無可奈何，“我們是剛需，再不買，擔心更追不上蹭蹭上漲的房價。”

“一天一個價”的房子同樣焦灼著張娜的心。張娜，2015年剛從中央民族大學研究生畢業，進入一家國有企業做行政。男友還有一年才博士畢業，按理說，并不是十分迫切買房，但是春節后鋪天蓋地的房價上漲消息，使她不得不一頭扎進了“看房大軍”。

最終，在雙方父母的幫助下，張娜買了一套40多平方米的一居室。“別老給我們扣帽子，畢房族怎么了？這是攀比、虛榮嗎？不盡早買，以后可能永遠都買不到了！”提及買房，張娜顯得有些激動。

韓風也是搶房族的一員。她從春節前開始看房，總共看了30多套，最多的一天爬了49層樓，走了25000步、20公里，看了12套房……

“幸好中介公司的小哥特別靠譜，一天沒走冤枉路，時間也銜接得特別好。”她也是剛需，原來住單位的房子，但是要被單位收回去了，不得不自己買。并且，她跟老公又都有個住“帶樓梯的房子”的小情懷。不過，韓風比較幸運，在北京樓市這波漲價大潮中，她的目標戶型——復式結構大戶型的漲勢并不明顯。

強勢的房主

“你相信氣場嗎？和房主一對眼神兒，我就知道降價一點兒戲都沒有，房主眼神那叫一個自信。”相比如今買下的一居室，張娜其實更喜歡之前看過一套60平方米的小兩居，但無奈囊中羞澀，只能放棄。

“討價還價？第一天看房的時候，還問了兩次，后來看形勢不對，根本就不想這回事兒了，房主不給臨時漲價就不錯了，降價根本不可能。”對于房主的強勢，龔真也是深有體會，“有套房子，我們已經在去看房的路上了，結果中介臨時接到房主電話，要求漲價10萬，并且表示不能接受就不給看房。”

其實這并不是最夸張的，在記者采訪過程中，多位房產中介表示，這段時間，隨著看房人的增多，房源進一步消化，報價、成交價都有一定程度的上漲，“一天兩次提價的業主也不是沒有。”

“最近這兩天，來看房的人確實突然多了起來，年前可能一個月有三四個看房的，但是現在基本每天都有人看房。沒辦法，只能先看報價，再決定要不要讓人看房。”說到這一幕，作為業主，張強也感覺有點驚訝。

一年前，他也曾委托中介出售其在燕北園小區的這套80多平方米的小三居，但當時看房的人少，而且壓價壓得厲害，兩個月后他便將這處房產暫時撤了下來。

“沒想到幾個月時間，形勢突然逆轉，北京的住宅市場又變成了徹徹底底的賣方市場。”張強面帶喜色地告訴記者，去年4月這套房的報價是每平米48000元左右，現在已經突破了每平米60000元大關。“我打算再看看，反正也不急著用錢。”

與穩坐泰山的張強不同，業主劉曉娟漲價漲得有些糾結。劉曉娟一家三口目前住在萬柳附近，一套60多平方米的兩室一廳，因計劃再生育一個寶寶，從而產生了換房的需求，“不漲不行，我們已經看好的房子也在漲，但是也不敢漲得太多，我必須盡快把這套房子賣了，也好等有了指標抓緊換房。”

其實，劉曉娟并非個例，據偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，目前北京二手房市場六成以上都是一賣一買的改善型置業升級需求。

究竟有多火？

如果說，一個個案例僅僅是我們看到的“樹木”，那么，“森林”數據反映的則是同樣的事實：北京二手房市場交易活躍。鏈家網統計數據顯示，2月份掛牌均價為42686元/平方米，環比上漲2.2%，同比上漲18.18%；成交均價41867元/平方米，環比上漲3.07%，同比去年上漲20.84%；成交量為16292套，環比下跌38.79%，同比上漲69.51%。

北京二手房市場從冷轉熱的轉折點是2月13日，即春節假期最后一天，春節假期結束，人們恢復了對樓市的關注。鏈家網統計數據顯示，與上半月相比，2月下半月北京二手房客源、房源以及中介帶看量均出現較大幅度增長，于2月27日達到月度峰值，當日新增房源量為2370套，比前一天增加297套；新增客源14066人，比前一天增加5463人，帶看量為55519人，比前一天增加39094人；當日新增客房比達5.9，這意味著市場上每新增1套房子的同時，會有5.9位新買房客戶出現。

值得注意的是，在二手房市場持續火熱的同時，北京新房市場也再次被高價地攪得火熱。2月23日，春節后北京土地市場第一次拍賣，綠地以39億元的總價、折合樓面價4.7萬元/平方米拿下了大興黃村地塊，成為大興區新“地王”，據業內人士預計，未來售價或將超過10萬元/平方米。受此影響，大興以及周邊多個在售項目表示漲價，很多均價“3萬+”的樓盤，已經步入了4萬元/平方米的門檻。以精裝項目和成璟園為例，該項目春節前夕暫時封盤，預告年后推新，封盤時項目均價為35000元/平方米，但據2月底記者了解，該項目均價已上漲至40000元/平方米，跳漲5000元/平方米。

背后推手何在？

2月，由于受到春節假期的影響，歷來不是傳統的銷售旺季，一般進入3月才是北京樓市開啟銷售大幕的時候。然而，今年的北京樓市卻有些按耐不住，提前迎來了“暖春”。對此，業內人士分析認為，背后的直接導火索便是，節后，樓市政策“紅包”接連襲來。

2月17日，央行發布消息稱，中國人民銀行、住房城鄉建設部、財政部近日印發《關于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行。

2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

2月29日，央行再出新招，決定自3月1日起下調人民幣存款準備金率。

細心的人可能已經發現，其實上述一系列寬松政策在北京并未落地，尤其是調整房地產環節契稅、營業稅的優惠政策。具體到北京，真正受益的主要還是140平方米以上的首套房需求，北京樓市政策整體上并未出現較大變化。

不過，分析人士認為，雖然從政策覆蓋面看，2月下旬出臺的一系列樓市政策“紅包”繞開了北京，但事實上，從市場變化看，這些政策仍不可避免地在心理層面影響供需結構緊張的北京樓市。

另一個直接原因是供需結構失衡。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，北京樓市，春節前后新房開盤量少，項目供應量嚴重不足，而即買即住，且位置、配套、社區成熟度都不錯的二手房則成為購房人群的主要選擇。同時，目前北京新房市場逐漸高端化、豪宅化，供應結構與以改善型需求為主的市場不相匹配，因而不少新房市場的需求轉向了二手房市場，造成了二手房市場的持續火熱。

此外，北京樓市“發燒”幕后還有幾個“推手”，比如房房中介的推波助瀾。據多位購房者向記者反映，看房過程中，總感覺中介在哄抬價格，“好幾次，中介帶我們看完房子，我們想約房主了，中介都說賣家坐地起價或者不想賣了，使得我們很焦躁，就不會想著講價或者談中介費了。其實房源是否真實也不一定。”

對于北京樓市后市走勢，業內人士認為，只要政策不出現重大轉向調整，市場的火熱態勢仍將持續一段時間。

風險提示

近期，一線城市樓市的急劇上漲與各類首付貸產品的火爆也有著密不可分的關系，已經引發了監管層對于“樓市配資”的整頓。最新消息顯示，北京市金融工作局已經開始摸底涉嫌高杠桿房貸情況，受此影響，部分類似首付貸產品已經停止。

據記者從房產中介門店了解，此前鏈家與銀行、小貸、擔保公司等合作開展首付貸業務合作已全面暫停。另外，“我愛我家”也暫停了此類首付貸款支持業務。

目前，關于樓市場外配資的規模和風險，各方人士眾說紛紜，爭論不休。不過有一點可以確認，正在逐漸加大的杠桿，雖然據估算遠沒有達到觸發金融風險的程度，但趨勢和跡象已經很明顯，大家應該防微杜漸。