房價究竟能夠漲到哪里去

馮小剛導演的《大腕》里面有句臺詞大家耳熟能詳，“什么叫成功人士你知道嗎？成功人士就是買什么東西都買最貴的，不買最好的，所以我們做房地產的口號就是，不求最好但求最貴”。

現在看來房價已經沒有最貴了，只有更貴。根據《華夏時報》的報道，第一太平戴維斯7月12日公布了一個信息，披露上海華僑城的蘇河灣11號樓在4月19日賣出了一套房子，這套房子的價格每平方米多少錢呢？34萬5千。700平米的房最終總價是2.42億元，創下了上海歷史上最高的一個房價紀錄。

地王頻出這是今年房地產市場的現象，出了多少個地王呢？半年時間出了110個左右的地王，這個地王有總成交價最高的，也有均價最高的，這個數字超過了2009年全年72（宗）的一個記錄。2009年是個什么年份？2009年是一個搞4萬億經濟刺激計劃的年份，那一年房價是翻了倍的，那么現在看來，這個記錄已經被2016年的半年就給破掉了。

今年的地王主要集中在上海、南京、合肥、蘇州這一帶一二線城市，區域是相對集中的，這些熱點城市雖然房地產的政策有所收緊，但是從投資的角度來看熱度依然是不減。從權威部門公布的數據來看，無論是房地產的投資，還是房地產的銷售面積和銷售金額，在今年一季度和二季度都像一個過山車一樣，由低點到高點，然后再由高點滑落，形成一個大的圓弧頂。

從投資的角度來看，去年底的時候最低已經到了一點幾，那么今年一季度沖到7.2%，現在在6.0%左右。但是有一個數字跟前面的數字不一樣，這個數字不但沒有調整，而且還在持續地走高，這個數字反映的就是房地產（企業）拿地的增速，在去年底這個增速是-33%，那么現在是-3%，從那個圖形上來看你就知道了，它還在持續地往上走。

銷售數字是最能說明問題的了，我們看到萬科的增長幅度是相當高的，是73%左右，那么恒大是59%左右，增幅最大的是碧桂園127%。總的來講，前十位的企業，除了中海增幅只有17%之外，萬達的增幅是下降的，因為萬達在轉型，其他8家基本上都在50%以上。應該講，即便在房地產黃金歲月也不過就是如此。

并非巧合的是，最近住建部部長陳政高約談了幾大房地產公司，分別是萬達、保利、融創和恒大，應該講還是很有代表性的。據說陳政高原來只是想開一個小型的座談會，摸一下市場大佬的底，但是現在改成了一家一家地談。為什么呢？因為覺得短短一個小的座談會，恐怕聽不到完整的政策建議，不如一個一個談來得痛快。據說下一步陳政高還要征求央行和其他銀行的意見，那現在實際上就事關我們對接下來房地產走勢的判斷了，會不會出現盛極而衰的現象，一季度是不是個頂，二季度會不會持續地下行？

在水皮看來，總的政策不會變，因為這個市場穩定的前提就是政策預期的一個穩定，總的來講就是中央定主體，地方定具體執行，可能會是一城一策。從貨幣政策上來看，應該還是去杠桿不會加杠桿，去庫存不能以加杠桿的方式來進行，因為那樣的話無非就是把企業的庫存轉嫁給了消費者或者居民。

無論如何三個原則我們是一定要把握的：第一，房子是給人住的，不是拿來炒作和投機的；第二，即便要炒也要有度，難道樹還能長到天上去嗎？也就是說房價你不能給我弄到天上去；第三，恐怕政策取向以后不會再一刀切了，再用一個一刀切的政策來進行房地產調控，恐怕會是弊大于利。具體到房價，我們當然希望，一線的房價能夠穩住，二線房價漲幅能夠減少，三四線的成交量能夠上來，但是如果搞不好的話，就會出現一線城市房價飆升，從而帶動二線城市追漲，三四線城市依然還在水深火熱之中。