營改增對房地產企業的影響對策分析

【摘要】營改增是國家實施結構性減稅的一項重要舉措，也是一項重大的稅制改革，對我國房地產企業的健康穩步發展具有重要性意義。本文以房地產企業為著眼點，主要分析營改增對房地產企業帶來的影響，文章結合正在試行的“營改增”稅收政策，分析“營改增”對房地產企業的影響，并提出房地產企業應對“營改增”的措施。

【關鍵詞】營改增；房地產企業；相關影響；有效對策

一、“營改增”對房地產企業造成的影響

（一）所得稅方面的影響

營業稅改為增值稅之后，企業在完成任務得到款項之后再繳費，有利于現金流動，減少企業支出， 提高企業經濟效益。將營業稅改為增值稅之后，可以根據開具的進項稅發票和銷項稅抵扣，而且抵扣數量取決于供應商開具的發票數量。

（二）發票管理影響

營業稅改為增值稅之后，發票管理產生變化。例如：在營業稅背景下，服務業只需要開具服務業的稅務發票， 但是當營業稅改為增值稅之后，就會產生銷項稅額和進項稅額。所以，企業需要改進發票管理制度。“ 營改增” 之后企業增值稅的專用發票有時候會被購買方用于抵扣稅款， 因此企業、政府相關部門加強專用發票的管理。增值稅發票管理要分為兩種，一種是小規模納稅人，另一種是一般納稅人。

（三）企業稅全歸屬科目形成的影響

房地產企業實施“營改增”之前， 其對稅金科目的核算一般會設置如下科目：應交稅費一應交營業稅，而在實施“ 營改增” 之后， 房地產企業會根據實際需要設置如下科目： 應交稅費一應交增值稅以及應交稅費-未交增值稅兩個二級科目。與此同時在“應交稅費一應交增值稅”該科目下增設銷項稅額以及進項稅額，同時還設置己交稅金以及轉出多交增值稅等三級明細科目來輔助核算。房地產企業在進行“營改增” 之前， 其營業稅的納稅人在一個月月末將營業稅直接計入“營業稅金及附加” 該科目下， 對當期損益形成直接的影響。在實施“營改增”之后， 其一般增值稅納稅人則在一個月月末直接按照“ 應交稅費一應交增值稅”下的 “銷項稅額” 跟“ 進項稅額” 兩明細科目的差額來完成稅費的交納。企業小規模納稅人則直接的依照 “應交稅費一應交增值稅”賬面余額的代銷來完成稅費的交納。在當期的損益類科目中將不計入稅款。交納增值稅額的大小，不會影響到當期利潤情況。

（四）企業成本核算影響

在實施“營改增” 之后，企業則需要完成成本工作的價稅分離。因為房地產企業有著自身的行業特點的同時也擁有著特殊的業務特點，一般會使用“工程施工一合同成本” 明細科目來完成歸集以及核算房地產企業的工程成本。在房地產企業的實際工作中，“工程房地產一合同成本”明細科目沒有設置材料費用、機械使用費以及人工費等三級科目來完成成本的歸集。房地產企業在進行“營改增”之前，其主稅是營業稅針對成本費用發票無抵扣的規定，而科目“工程施工一合同成本”金額是發票價稅的合計金額。在實施“營改增”之后房地產企業的主稅則為增值稅，增值稅繳納的金額是企業的增值稅額二銷項稅額一可抵扣的進項稅額。

（五）對企業稅務管理的影響

營改增后，房地產企業增值稅的征稅地點有以下兩種選擇：1.房地產企業的機構所在地。2.房地產項目所在地。

二、房地產企業對“營改增”應采取的對策

（一）改善企業賬務處理流程。在營改增背景下，企業應該對賬務處理流程進行區分，改變企業申報、計算稅務方式， 對于不同地區的分公司，可根據具體稅改情況進行業務轉移，規避風險、減少稅收， 獲得更多的稅務支持，避免稅收不公平現象發生。會計核算機制涵蓋了企業信息收集、明細核算，實現企業內部資源的整合優化，強化會計人員技能考核， 建立完善的企業賬務處理流程制度， 健全會計管理制度。對會計人員的崗位責任、電算化能力、檔案管理細節、人員配置方面進行認真考核， 健全整個會計制度。增加增值稅的計算、增值稅專用發票、增值稅換算繳費的方式和時間。

（二）提高企業財務管理水平。稅制改革實施后，企業發票管理、會計核算等相關財務工作均發生了很多變化， 因此企業必須通過培訓的方式來使財務人員能夠及時掌握新的財務管理知識和管理方法， 使財務人員能夠更快、更好的適應新稅制。其次，加強實施增值稅稅務處理培訓。實行營改增后，在財務管理過程中，通常需要應用價稅分離法對企業成本、收入進行核算， 因此必須提供財務人員的核算能力。最后，加強實施增值稅使用培訓。增值稅管理存在較大復雜性，財務人員工作過程中需時刻保持嚴謹態度。

（四）調整利潤測算體系及預算模型。一個相對準確的測算體系和預算模型，其關鍵是成本費用的準確性。這需要成本、采購與財務等部門共同努力，基于合約規劃進行測算，根據合同類別與預期合作對象的納稅人資格進行進項稅率的設置和測算。另外，如果考慮一些不確定性政策因素，測算的復雜度也更高。

（五）信息化應用。信息化系統是為業務服務的，面對營改增，信息化系統應盡可能提前準備。會計核算、收款與付款模塊都需要進行價稅分離，以及業務模塊與財務模塊之間的接口規則也需要針對性調整，企業需要對現有的報表體系進行梳理，以識別需要進行價稅分離的報表。而且信息化系統要能夠“為增值稅納稅管理工作減負”，增值稅納稅管理工作相比之前營業稅體制下要精細、復雜，工作量會增加，因此IT 系統為公司的稅務業務提供相應的支撐，以提高工作效率

（六）加強企業內部控制 。“營改增” 之后，企業要重新規劃財務的內部控制，加強監督與管理， 特別是對票據的管理，要做到財務管理遵循國家稅收統籌計劃要求。制定和實施應對“營改增” 的措施，反思彌補稅務漏洞。加大管理稅收相關方面的基礎工作，減少企業的法律風險、降低企業的繳稅負擔，加強會計核算能力、規范企業內部增值稅發票的開具保管行為。企業在面對“營改增”，要盡快健全會計核算制度、票務管理方式、提高會計的專業素質， 根據“ 營改增” 對稅負的影響適時調整營銷策略、采取有效地增值稅稅務籌劃方法。

三、結語

房地產行業“營改增”是國家宏觀層面上的大事。作為企業應提前做好相應的準備工作，積極配合執行，要充分利用本次增值稅轉型的機會，為企業的可持續發展，產業結構的優化升級，綜合國力的增強，社會的文明進步做出自己的貢獻。

參考文獻：

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