營改增對房地產企業的影響及對策

【摘要】隨著“十二五規劃”的即將結束及 “營改增”試點工作的深入推進，房地產業的營改增稅制改革已是勢在必行。本文從“營改增”產生的背景出發，分析可能對房地產開發企業產生的影響，并在此基礎上提出相應建議及對策。

【關鍵詞】營改增；房地產；影響；對策

一、營改增的背景

自1994 年分稅制改革以來，我國長期維持營業稅與增值稅兩稅分立并行的局面。營業稅與增值稅作為我國流轉稅的兩大主要稅種，占據了我國稅收收入體系的巨大比重。然而，營業稅以營業額全額為課稅對象征稅，具有多次重復性征收的特點，這極大地加重了我國交通運輸、建筑業及服務業等的稅收負擔，不利于行業的發展，而增值稅是以增值額為依據計征的，雖“環環計征但層層抵扣”，有效避免了重復征稅問題，且兩稅并行也不符合國際稅收制度的整體發展趨勢。 “營改增”是我國“十二五規劃”綱要時期（2011-2015）提出的一項重大稅制改革措施，目的是為了優化稅制結構，消除重復征稅，完善增值稅的抵扣鏈條，促進第三產業的快速發展，鼓勵服務業外貿出口，促使企業加快轉型升級，提升企業核心競爭力，實現國民經濟與社會的健康協調發展。2012 年1 月1 日，“營改增”率先在上海市啟動交通運輸業和部分現代服務業的試點改革，并逐步推至其他行業及全國范圍；目前除了房地產、建筑業、金融保險業、生活服務業，其他行業均已實現“營改增”。2014 年5 月1 日，國務院總理李克強在《求是》撰文提出了“營改增”五部曲，明確2015 年基本實現“營改增”全覆蓋。

二、“營改增”對房地產企業的挑戰

（一）對項目利潤情況的影響

首先是對收入的影響，營業稅為價內稅，增值稅為價外稅，營改增后，相同的收款現金流入的情況下，企業報表列示的收入金額會減少。其次是稅負負擔上升，主要體現在：稅率的提升，預計由5% 提升至11%；土地出讓金/ 城市基礎設施配套/ 征地補償等費用、融資費用的進項稅如不能抵扣，則增值稅稅負加大；再次是經營成本和融資成本增加，建筑成本和融資成本是房地產業的主要成本，建筑業稅率上升，且進項稅額遠低于銷項稅額，建筑企業勢必將成本增加轉嫁給房地產企業，從而導致房地產企業的成本上升，借款利息進項稅暫不允許抵扣，房地產項目的融資成本增加。

在市場環境沒有明顯利好的情況下，房地產企業難以通過提高售價將增加的成本轉嫁給購房者，這就必然導致房地產業利潤受損。

（二）企業現金流的影響

由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有充足的現金流來維持企業的正常運轉。房地產開發企業多采用預售制，流轉稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，營改增后，轉讓無形資產、銷售不動產增值稅稅率為11%。營改增后，房地產項目的現金流入金額可能會增大。

（三）對房地產運營模式的挑戰

營改增后，不同的運營模式對項目稅負和現金流會造成營改增后，房地產項目的現金流入金額可能會增大，現金流出，在開發階段，進項稅金額將大幅增加，預售階段，銷項稅額大幅增加，綜合影響，前期資金墊付成本加大，后期留抵過多，無法抵扣以便與供應商的價格博弈。

（四）企業成本核算影響

“營改增”政策出現之后， 建筑材料費整體下降。水泥、鋼筋的增

值稅是17 %，不含稅成本減少14. 5 % 。木材的增值稅是13 %，不含稅成本減少1. 5% 。建筑材料按照3% 抵扣稅款，成本減少2月% 。混泥土按照6% 抵扣增值稅，成本減少5 石% ?！盃I改增” 將以往征收營業稅的企業改為征收增值稅，重復納稅的弊端就能夠得到優化， 使企業的營業稅額轉移成增值稅。

（五）企業稅全歸屬科目形成的影響。房地產企業實施“ 營改增” 之前， 其對稅金科目的核算一般會設置如下科目： 應交稅費一應交營業稅，而在實施“營改增” 之后， 房地產企業會根據實際需要設置如下科目： 應交稅費一應交增值稅以及應交稅費-未交增值稅兩個二級科目。與此同時在“ 應交稅費一應交增值稅” 該科目下增設銷項稅額以及進項稅額，同時還設置己交稅金以及轉出多交增值稅等三級明細科目來輔助核算。在實施“ 營改增” 之后， 其一般增值稅納稅人則在一個月月末直接按照“ 應交稅費一應交增值稅”下的 “銷項稅額” 跟“ 進項稅額” 兩明細科目的差額來完成稅費的交納。企業小規模納稅人則直接的依照 “應交稅費一應交增值稅” 賬面余額的代銷來完成稅費的交納。在當期的損益類科目中將不計人稅款。交納增值稅額的大小，不會影響到當期利潤情況。房地產企業完成城建稅的計算、教育附加等流轉稅的計算一般是以當期實際收到的全部計量結算收人中的增值部分為主要依據，

三、房地產企業對“營改增”應采取的對策

（一）改善企業賬務處理流程

在營改增背景下，企業應該對賬務處理流程進行區分，改變企業申報、方式， 對于不同地區的分公司，可根據具體稅改情況進行業務轉移規避風險、減少稅收， 獲得更多的稅務支持，現象發生。會計核算機制涵蓋了企業信息收集、整理分析、明細核算，要嚴格執行企業制定的任務，實現企業內部資源的整合， 建立完善的企業賬務處理流程制度， 健全會計管理制度。對會計人員的崗位責任、電算化能力、檔案管理細節、人員配置方面進行認真考核， 健全整個會計制度。增加增值稅的計算增值稅專用發票、增值稅換算繳費的方式和時間。

（二）擴展業務范圍，加快業務轉型升級

以“營改增”稅制改革為發展契機，做好稅務籌劃與業務規劃，可充分利用進項稅額抵扣優勢，擴展業務范圍，加快業務轉型升級。從傳統單一的住宅地產格局，向多元化的房地產及相關行業擴張，并使之成為新的業務增長點。

（三）調整利潤測算體系及預算模型

測算體系及預算模型的調整，需要將稅剝離。一個相對準確的測算體系和預算模型，其關鍵是成本費用的準確性。這需要成本、采購與財務等部門共同努力，基于合約規劃進行測算，根據合同類別與預期合作對象的納稅人資格進行進項稅率的設置和測算。另外，如果考慮一些不確定性政策因素，測算的復雜度也更高。

四、結束語

綜上所述，“營改增”稅制改革對房地產開發企業的預期影響將是系統性的，由于對全行業及相關產業的具體改革措施尚未出臺，其對企業的影響暫時難以具體確定，但是有一點是明確的，房地產開發企業應未雨綢繆，以稅改為發展契機，加快企業轉型升級，實現跨越式發展。

參考文獻：

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