淺談我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制分析

【摘要】：盡管房地產(chǎn)業(yè)在近幾年有了長足的發(fā)展，并且在國民經(jīng)濟(jì)中的作用越來越突出，但是不置可否的是，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，也存在這一些問題，而財務(wù)風(fēng)險是其中的一個不可忽視的問題。本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理中存在的問題，并針對這些問題提出了具體的控制方法與措施。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；對策

一、引言

盡管房地產(chǎn)業(yè)在近幾年有了長足的發(fā)展，并且在國民經(jīng)濟(jì)中的作用越來越突出，但是不置可否的是，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，也存在這一些問題。作為一個典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)資金投入量大、回收周期長和變相能力差，價值、社會、經(jīng)濟(jì)、政治、國際壓力等各方面因素的影響，面臨著巨大的財務(wù)風(fēng)險是當(dāng)前我國的房地產(chǎn)業(yè)所面臨的不爭的事實。因此，分析當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險狀況并提出控制的方法措施，已成為一個很嚴(yán)峻的需要解決的問題。尋求房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制的方法和措施，無論在理論上和實踐上都具有十分重要的意義。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理中存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高

我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高的問題，這種現(xiàn)象反映出了房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理，這一問題是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大的主要原因之一。與其他行業(yè)相比，投資房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的現(xiàn)金，投資者一般都是通過向銀行或其他金融機構(gòu)進(jìn)行資金借貸來滿足投資所需的大部分資金，這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金與借貸資金發(fā)生嚴(yán)重的比例不協(xié)調(diào)，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，從而增加了企業(yè)到期不能償債的風(fēng)險。其次，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建造周期長、需求資金量大的特點，因此一旦市場利率、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)方面的控制政策的產(chǎn)生，都會使得建造的成本加大，從而企業(yè)會造成較高的財務(wù)風(fēng)險，這樣也會給銀行帶來巨額的壞賬損失。因此，高比例的負(fù)債結(jié)構(gòu)也會導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)的不合理，使得財務(wù)風(fēng)險增大，導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險增大，也會影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和我國國民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。

（二）專業(yè)性的財務(wù)人員的缺乏導(dǎo)致投資決策的不合理

房地產(chǎn)行業(yè)在中國的真正興起也就經(jīng)歷了20～30年的歷程，但是整個行業(yè)及相關(guān)輻射行業(yè)在國民生產(chǎn)總值的比重已經(jīng)達(dá)到了近一半左右，這樣大的規(guī)模需要大量的高素質(zhì)人才來支撐。而我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)普遍偏低。而企業(yè)的財務(wù)管理是一項非常專業(yè)化、技能化的工作，特別是對于房地產(chǎn)投資行業(yè)這種風(fēng)險性較大的行業(yè)來講，更需要有專業(yè)化的財務(wù)人員來進(jìn)行操作，才能夠及時的應(yīng)對企業(yè)所面臨的各項風(fēng)險，較精確地預(yù)測企業(yè)可能面臨的潛在風(fēng)險，降低企業(yè)的償債風(fēng)險，從而提高企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防與管理能力。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)總體來講缺乏這樣專業(yè)的財務(wù)管理人員，普遍存在財務(wù)人員素質(zhì)不高、工作水平較低的現(xiàn)象，甚至有的有的財務(wù)人員做假賬，提供錯誤虛假的財務(wù)信息，蒙蔽投資者，從而導(dǎo)致整個管理部門不能有效地利用財務(wù)信息進(jìn)行投資進(jìn)行正確的決策分析，造成了房地產(chǎn)業(yè)的盲目投資，盲目投資的最直接影響就是增加了投資的風(fēng)險，使企業(yè)面臨較大的資金損失、利潤流失，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險意識淡薄

由于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度很快，曾一度出現(xiàn)高速發(fā)展、空前繁榮的景象，利潤也相對較高。許多企業(yè)在這樣的情況下，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展抱有非常樂觀的情緒，僅看到了利益所在，卻忽視了其所存在的風(fēng)險，從而導(dǎo)致對企業(yè)的管理松懈，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險不斷增加。事實上，房地產(chǎn)行業(yè)只要存在生產(chǎn)和財務(wù)活動，就一定會產(chǎn)生相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制措施

（一）以風(fēng)險管理為核心，加強內(nèi)部控制建設(shè)

企業(yè)管理以財務(wù)管理為中心，財務(wù)管理以資金管理為中心，資金管理以效益管理為中心，這一理念應(yīng)成為管理者的共識。為防范財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理順內(nèi)部各種財務(wù)關(guān)系，明各部門在企業(yè)財務(wù)管理中所具有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，真正做到權(quán)責(zé)分明。要強化全員管理，增強員工的風(fēng)險意識，調(diào)動其參與企業(yè)財務(wù)管理的積極性。為控制財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把化解風(fēng)險當(dāng)作首要責(zé)任和目標(biāo)，建立以風(fēng)險管理為導(dǎo)向的財務(wù)風(fēng)險控制系統(tǒng)。

（二）合理確定負(fù)債規(guī)模和比例，適度負(fù)債

按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一般應(yīng)處于50%～60%的適度區(qū)間。資本結(jié)構(gòu)理論相關(guān)研究表明，適度負(fù)債可以借助稅收政策、信號傳遞理論等的作用提高企業(yè)的價值。國內(nèi)相關(guān)實證研究表明資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的規(guī)模和成長正相關(guān)，與企業(yè)的贏利能力負(fù)相關(guān)。但是過度的負(fù)債則會因破產(chǎn)風(fēng)險的增加而導(dǎo)致企業(yè)價值下降。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以企業(yè)目標(biāo)為準(zhǔn)繩，權(quán)衡負(fù)債風(fēng)險和收益，適度負(fù)債經(jīng)營需要考慮兩個方面的問題：首先要明確戰(zhàn)略方向，有效使用資金。明確經(jīng)營方向的房地產(chǎn)企業(yè)才能避免盲目擴(kuò)張和投資，將資金用在刀刃上，提高資金使用效率，在一定程度上也能減輕資金需求壓力。其次要適度負(fù)債。負(fù)債程度應(yīng)以企業(yè)的風(fēng)險承受力為限。股東權(quán)益是償債的最直接保障，所以負(fù)債數(shù)額要與權(quán)益資本的規(guī)模相適應(yīng)。另外，合理安排負(fù)債結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)長短期負(fù)債規(guī)模與比例的合理搭配也是控制財務(wù)風(fēng)險的有效途徑。可見，實現(xiàn)財務(wù)平衡增長的過程自始至終都是既定的融資結(jié)構(gòu)不斷被打破和企業(yè)逐步確定目標(biāo)融資結(jié)構(gòu)的過程。企業(yè)要量力而行，合理規(guī)劃增長速度，不可只圖一時利益而失去長期增長能力。

（三）提高員工素質(zhì)，注重企業(yè)合作

房地產(chǎn)項目的特殊特點決定了房地產(chǎn)投資項目的高風(fēng)險性。因此，在進(jìn)行項目投資和項目運行的過程中，一定要對市場進(jìn)行嚴(yán)密的調(diào)研，聘請專業(yè)的技術(shù)人員和財務(wù)人員參與調(diào)研工作，做好項目的可行性分析，并正確可觀的對所存在的風(fēng)險進(jìn)行人事和分析，避免由于管理者的個人喜好或者由于財務(wù)人員的素質(zhì)和技能不高而造成的項目的定位的錯誤，從而可以降低財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。另外，要注意提高員工的素質(zhì)與工作技能，在平時可聘請專業(yè)的人員和講師對員工進(jìn)行定期的培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)技能，特別是對財務(wù)人員的培訓(xùn)?？梢酝ㄟ^定期的進(jìn)行測試和工作調(diào)整來檢驗他們的學(xué)習(xí)成果和知識技能掌握情況，從企業(yè)內(nèi)部加強對風(fēng)險的預(yù)測能力，才能達(dá)到控制財務(wù)風(fēng)險的目的。另外，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，企業(yè)也要靈活處理與企業(yè)之間的合作伙伴的關(guān)系，如果投資項目較大或較棘手，可以考慮與其他企業(yè)合作，做到人力和物力方面的資源共享，從業(yè)人員之間也可以通過合作來相互學(xué)習(xí)、相互借鑒，共同提高知識技能水平。企業(yè)之間也可以做到共享收益、共擔(dān)風(fēng)險，從而降低財務(wù)風(fēng)險。

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