淺析房地產企業開發經營績效的影響因素和改進措施

摘 要：房地產企業要在競爭激烈的環境下拓寬發展空間，其開發經營必須以績效為手段，以探索新的經營模式。本文在分析房地產開發經營企業績效的特征的基礎上，探討了影響企業開發經營績效的諸多因素，并提出了完善房地產企業開發經營績效的相關措施。

關鍵詞：房地產績效；影響因素；改進措施

企業績效是反映出企業在開發經營過程中形成結果的重要指標，房地產企業在開發經營的每個環節都會涉及到績效評價，兩者密切相關。近年來，隨著我國房地產行業政策的逐步明朗和企業間競爭的日益加劇，研究房地產企業開發經營績效的相關問題具有更現實的指導作用。研究房地產企業開發經營績效的影響因素和改進措施有助于幫助房地產企業認清自身經營狀況，準確定位和調整發展戰略，逐步規范企業經營活動，提升企業經營效率，規避經營不利風險。

一、房地產企業開發經營的績效特征

（一）項目制

房地產企業的開發經營對象主要是土地和房產及其衍生品，其開發經營主要依托于房產項目，相應的績效評價也具有項目制的特點。項目制能較好的反映房地產項目地經營效益，體現開發經營的完整性，但以項目制為特征的房地產企業開發經營績效具有短期性，忽略了長期績效評價。在實際上報過程中往往以季報或年報的方式呈現，雖然完整的反映企業開發經營的階段性成果，卻與房地產企業開發經營的項目周期不相統一，具有一定的滯后性。

（二）偏重財務績效評價

當前，我國房地產企業的開發經營績效大多偏重于企業財務績效的考核和評價。企業的財務評價常以企業盈利能力、運營能力、償債能力來體現。財務績效能夠全面衡量企業在戰略和項目的實施過程中取得的經營業績，加強對企業經營者的監管和約束，是經營者投資決策的重要依據和激勵獎懲企業員工的可靠依據。但是房地產企業對財務績效的偏重，往往造成企業重視財務成果和有形資產評價，輕視未來價值和無形資產，具有片面性和局部性，很難在復雜的經濟環境下對企業績效作出全面、準確的評價。

（三）側重目標管理和關鍵績效指標

房地產企業的績效管理方法大多采用目標管理和關鍵績效指標體系。目標管理強調以目標統一員工的思想，指導員工的行動，以保證企業戰略的整體性和執行的一致性，激勵和調動員工工作的積極性和創造力，但目標管理存在部分目標難以量化的弊端，也容易造成企業經營中重結果，輕過程的局面。關鍵績效指標體系，體現了考核指標的關鍵性，并將結果指標和過程指標有效結合，但各績效指標之間缺乏聯系，績效偏重個體績效，忽略績效部門聯系，從而影響總體目標的達成。

二、房地產企業開發經營績效的影響因素

（一）財務因素

財務指標是房地產企業開發經營績效的重要工具，是企業衡量經營業績的客觀量化依據，在房地產企業績效評價體系中具有主導作用。企業的財務效益、資產運營、償債能力等財務因素都對房地產企業的開發經營績效具有重要影響。財務效益反映了企業的財務結構和經營效益，是企業生存發展和持續運營的基礎，持久的財務能力是績效的最終目標。企業資產運營體現了企業的資金運轉能力和經營者的資產管理能力，是企業績效必不可少的重要部分。作為資本密集型企業，房地產企業舉債發展是企業運營的必然舉措，因此，償債能力是企業經營狀況的標志，是企業績效的重要影響因素。

（二）管理因素

首先，公司的治理結構和戰略決策是關系企業經營運作，影響企業未來發展的重要管理因素，治理結構和決策體系的選擇直接影響著公司的經營效益和績效考核。企業階段性績效是企業總體戰略逐步實現的重要保證，而企業的戰略部署又指導著企業績效的實現。其次，公司制度是績效管理得以實施的重要制度保障，科學合理的企業績效考核離不開制度的約束和支持，房地產企業應當進一步完善企業相關運營、人事、安全、績效考評等制度等。最后，房地產企業管理中最復雜、最靈活的因素是人員結構，企業人員素質、專業能力、認同感等都影響著企業的經營效益，進而影響企業開發經營的績效結果。

（三）環境因素

1.社會經濟發展狀況和國家政策影響著房地產企業的經營狀況和戰略選擇。例如：當社會經濟處于上升時期時，房地產行業會產生財富效應，企業績效必然會提升；當國家房地產政策緊縮時，部分企業因勢調整發展戰略，有些中小企業甚至脫離房地產企業，進入其他行業，相應地，企業績效必受影響。

2.我國不同區域，不同城市的居民消費觀念和購買力存在差異，因此，也會對不同地域和規模的房地產企業經營效益和績效評價產生影響。

三、房地產企業開發經營績效評價的改進措施

（一）立足企業戰略，確立合理的績效考核指標

績效管理衡量指標的建立是房地產企業開發經營績效的基礎，而企業戰略指標的達成是考核部門和個人的主要標準。企業績效評價的指標要充分遵循企業發展戰略目標，將戰略目標逐步明確到部門和個人，并以此確定其績效考核目標。首先，要健全企業崗位體系。企業要設置合理的崗位，明確崗位職能，使“事事有人做，人人有事做”，同時將管理理念和管理技術有機統一起來。其次，要完善數據管理支持系統。房地產企業通用的關鍵績效指標體系應當具備數據管理系統來支持和反映各項指標，進一步呈現過程指標和結果指標的關聯，建立各部門績效指標的關聯性和邏輯性。

（二）創新經營模式，提高經營流動性

當前，房地產行業面對政策、去化和資金的多重嚴峻考驗，企業要想急轉直下的市場環境中立于不敗之地，提升企業開發經營績效能力就需要不斷創新企業戰略經營模式，提高經營的流動性。企業可以采取跨區域、多業態的復合型產品營銷戰略，逐步完善企業戰略布局。同時，房地產企業也要積極更新觀念，與時俱進，利用“房產+電商”模式，打造互聯網+時代房地產銷售的新型模式。創新經營模式，可以使企業在穩中求變，進一步盤活經營的流動性，特別是在經濟不景氣時期，改善產品結構和創新產品渠道對提高流動資金周轉率，降低庫存量，提升企業績效有積極的作用。

（三）善用財務杠桿，加強資產監管和內部控制

財務杠桿是一種利用債務來提升企業價值財務管理手段，在企業運營的過程中，財務杠桿能加速企業發展，但也容易致使企業面臨倒閉破產的局面。房地產企業要在當前復雜多變的、政策緊縮市場環境下取得開發經營績效的提升，就需要在加強資產監管，提高內部控制能力的前提下，合理使用財務杠桿。首先，企業要科學預測對財務杠桿使用過程中面臨的內外部環境的變化趨勢，并確定相應的應急預案，以規避和降低風險。其次，要加強企業資產監管和內部控制。企業管理者要不斷提升管理水平和自身素質，遵紀守法，以身作則，為企業內部控制人員做好表率，細化管理項目和控制策略，完善管理條例和內部控制度，建立風險預警機制，逐步形成符合企業發展特點的靈敏的風險預警體系和嚴密的內部控制體系。

（四）注重績效輔導，提高績效管理實效

企業績效實現的主體是員工，要使得績效管理真正取得實效，為企業運營增添動力，績效輔導必不可少。首先，要在企業內部營造以績效為導向的企業文化。企業要將績效管理的關注點和激勵性向各員工闡釋清楚，讓員工逐步認同和倡導企業的價值觀，從而使得績效管理的推行更加順暢。其次，管理者提高管理能力，在績效實施的過程中，對員工進行指導激勵和協調監控，通過有效持續的溝通了解員工動態，幫助員工解決實際問題，適時調整績效計劃。同時，績效管理也要體現信息的對稱性。管理者在績效管理的過程中要給員工提供一定的信息和資源支持，利用信息的對稱性和透明度，增強員工的工作控制力。

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