淺析房地產(chǎn)泡沫對金融業(yè)市場的影響

摘 要：受上世紀(jì)九十年代金融危機的影響，我國在1998年進(jìn)行了財政和貨幣的擴張政策以刺激中國經(jīng)濟。在此背景下，我國政府扶持房地產(chǎn)市場以帶動經(jīng)濟的發(fā)展，每年房地產(chǎn)行業(yè)為我國GDP的增長率貢獻(xiàn)在2%。經(jīng)過幾年的發(fā)展，自2004年以來，我國的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)是否過熱和泡沫程度的大小引起了各界人士的關(guān)注。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；金融業(yè)

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

在我國貿(mào)易雙順差、外匯儲備增長過快、貨幣供給被迫增大、人民幣面臨升值壓力、國際原油價格不斷飆升的國際形勢下，進(jìn)一步加劇了國內(nèi)的通貨膨脹。再加上2007年中國股市牛市迅速走低，本來中國的投資市場尚未健全，投資渠道匱乏，來自國內(nèi)外的大量社會閑資就大量涌入了房地產(chǎn)市場，形成了房地產(chǎn)業(yè)的繁華，但是在這繁華的背后，存在著很大的隱患。

目前，房價漲速仍然迅猛，據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年全年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)施工面積達(dá)到412，985.88萬平方米，比2006年同期增長19.7%；城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的投資總額為285，433.24億元，比2006年同期增長32.2%，占全國城鎮(zhèn)固定投資總額的24.3%，2006年同期為23.1%。一套普通住宅大約等于城市居民10～15年的收入，部分城市已達(dá)到20年。2007年10月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，是2005年7月以來的最大單月漲幅。

二、房地產(chǎn)泡沫對金融業(yè)的影響

在房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的同時，我國的金融業(yè)尤其是銀行信貸與房地產(chǎn)業(yè)有了越來越緊密的關(guān)系：2000年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住宅貸款的年均增速分別為25.99%和59.19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期金融機構(gòu)貸款的年均增速（13.06%）；房地產(chǎn)類貸款占金融機構(gòu)全部貸款的比重從2000年的6.04%上升至2005年的14.12%（其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款由2.64%上升至4.69%，個人住房貸款由3.40%上升至9.43%）。

（一）房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)理論概念。簡單地說，房地產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)的價格嚴(yán)重脫離了房地產(chǎn)的實物價值，從而房地產(chǎn)的價格持續(xù)扭曲地上漲，導(dǎo)致了資源的不合理配置，從而危及整個經(jīng)濟和金融體系的發(fā)展。由于房地產(chǎn)既是資源又是消費品的特性，由于房地產(chǎn)資源的稀缺性、投資者的非理性預(yù)期、城市化進(jìn)程的發(fā)展導(dǎo)致了大量人口涌入城市，對房地產(chǎn)的需求盲目擴大以及信息的不對稱等因素，房地產(chǎn)的價格嚴(yán)重背離了它的基礎(chǔ)價值。

（二）金融業(yè)與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系。首先，銀行支持房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。由于房地產(chǎn)的高回報，銀行甚至不去對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的信用評估，盲目發(fā)放大量的貸款；大部分人購買的住宅都是通過向銀行抵押貸款來償還的。因此，大部分的房地產(chǎn)風(fēng)險都集中到了銀行系統(tǒng)內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅以后，銀行要承受大量的呆壞賬和資產(chǎn)貶值的損失，導(dǎo)致越來越多的銀行倒閉關(guān)門，這就會引起金融危機。第二，房地產(chǎn)業(yè)也會促進(jìn)銀行的發(fā)展壯大。由于房地產(chǎn)的不斷升值，合理地發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，銀行就增加了本身的資產(chǎn)價值。再次，“羊群效應(yīng)”使得銀行家承受著巨大的房地產(chǎn)風(fēng)險的情況下進(jìn)行房地產(chǎn)信貸，能夠即時產(chǎn)生巨大的效益，因為房地產(chǎn)開發(fā)的時滯性，就算房地產(chǎn)泡沫終有一天會破滅，但若干年以后，銀行的執(zhí)事人員也許已經(jīng)退休了。即時的利益驅(qū)使，使得各個銀行家大量地發(fā)放銀行貸款。

（三）房地產(chǎn)泡沫破滅后對金融業(yè)的危害。回顧日本房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生及破裂：日本的房地產(chǎn)泡沫始于1986年。從名義水平來看，1991年最高峰時全國平均地價比1985年增長61.5%，其中同期商業(yè)地價增幅更高達(dá)80.9%；東京、大阪等六大城市的地價增速更快，其中六大城市平均地價1991年比1985年增長207.1%，商業(yè)地價同期更是增長達(dá)302.9%。然而，地價在1991年大幅下挫，全國名義平均地價1997年比1991年下降21.8%，商業(yè)地價下降34.1%，全國土地市值縮水了30%以上。其中，六大城市的平均地價下降更是多達(dá)56.4%，商業(yè)地價更是下降了72.4%，而且這種下滑趨勢一直持續(xù)至今。

從日本房地產(chǎn)泡沫可以看到，房地產(chǎn)泡沫對金融業(yè)的影響是：房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長，房地產(chǎn)泡沫破滅的時刻往往正是房地產(chǎn)投資建設(shè)的高峰期。房地產(chǎn)市場快速地由盛轉(zhuǎn)衰，其直接結(jié)果就是房地產(chǎn)企業(yè)銷售形勢的迅速惡化。隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，整個社會對房地產(chǎn)迅速由熱變冷，無論股市還是銀行，都很容易“無情”地拋棄昔日的寵兒，最終被迫中斷房地產(chǎn)資金循環(huán)。房地產(chǎn)泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構(gòu)帶來了大量的呆賬和壞賬。金融機構(gòu)無法收回利息，而且實際上地價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于擔(dān)保價格，即使實行抵押權(quán)也無法全部收回貸款。作為金融機構(gòu)債權(quán)人的社會存款人對金融機構(gòu)的信心不足就可能發(fā)生銀行擠兌，并進(jìn)一步引起金融業(yè)的“多米諾骨牌效應(yīng)”而使金融機構(gòu)逐個破產(chǎn)，最終危及整個金融體系的安全性，引發(fā)局部或全面的金融危機。

三、從金融角度對房地產(chǎn)泡沫提出的對策

（一）積極推進(jìn)國有商業(yè)銀行商業(yè)化改革，這是防范和化解金融風(fēng)險的第一道防線。

（二）大力發(fā)展各種類型的房地產(chǎn)金融市場，分散房地產(chǎn)金融對銀行風(fēng)險的壓力，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必要條件。我國房地產(chǎn)金融機制、產(chǎn)品品種、服務(wù)費方面都落后于房地產(chǎn)發(fā)展的要求。資金來源的單一化和過高的集中，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，無疑加大了銀行等金融機構(gòu)的風(fēng)險。通過金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，如開發(fā)房地產(chǎn)證券化，可以有效地轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險。目前，我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都被開發(fā)資金短缺的問題所困擾，資產(chǎn)證券化的方式能在一定程度上滿足房地產(chǎn)的長期投資需要，便于實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)的收益最大化與風(fēng)險最小化的合理配置，也能為企業(yè)提供可靠的資金循環(huán)保障機制。同時，房地產(chǎn)證券化等直接融資方式也可以從一定意義上防止房地產(chǎn)泡沫演變?yōu)榻鹑谂菽?/p>

（三）強化個人住房貸款管理，提高個人按揭購房貸款的首付比例。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款應(yīng)嚴(yán)格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過70%。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開發(fā)項目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的風(fēng)險。

（四）中央銀行應(yīng)與金融監(jiān)管部門密切合作，加強對房地產(chǎn)市場和金融市場的監(jiān)管和調(diào)控，這是防范和化解房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的制度保障。嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資比例，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件，提高開發(fā)商的自有資金比例，嚴(yán)禁建筑單位墊付開發(fā)資金。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目投資的35%，開發(fā)項目必須具備“四證”。

盡管目前房地產(chǎn)市場上真實需求的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投機需求，房地產(chǎn)業(yè)只是存在著部分經(jīng)濟泡沫，短期不會上升到泡沫經(jīng)濟的程度，但必須警惕房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。尤其是上市公司以涉足房地產(chǎn)投資為目的的頻繁重組、外資不斷加盟房地產(chǎn)業(yè)、外資金融機構(gòu)的介入，都有可能給房地產(chǎn)業(yè)本來已經(jīng)存在的泡沫源源不斷地注入空氣，促使其形成泡沫經(jīng)濟，最終造成金融危機。因此，密切關(guān)注房地產(chǎn)泡沫的程度，對我國金融業(yè)乃至整個經(jīng)濟發(fā)展至關(guān)重要。

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