淺談小區業主違規裝修行為的危害及應對措施

李樹海

摘 要：隨著國家住房制度改革不斷深化，商品房越來越普遍。多數業主認為，既然房屋已歸個人所有，那么，房屋的裝修就是自己的事情，疏忽了房屋裝修法律規范及相關要求。業主的安全意識不高，二手房買賣頻繁，造成了違規裝修的頻頻發生，這也給物業管理帶來了不小的難度。本文主要闡述住宅房屋裝修的違規行為及其危害、物業公司應對措施。

關鍵詞：違規裝修；危害；應對措施

個人購買住房后，對居住環境改善的要求非常強烈，購房后再次裝修已成必然，各種違規裝修的行為不斷發生，對于違規裝修的行為國家也制定了相關規定，《物業管理條例》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《民法通則》等法律法規對房屋裝修進行約束，這就要求物業公司要按照相關的規定履行自己職責，保護相關業主的合法權益。

一、住宅裝飾裝修必須辦理的相關手續

（一）業主、物業使用人和裝飾裝修企業在進行住宅房屋裝修時，必須提前通知物業管理部門，簽訂“房屋裝飾裝修管理服務協議”。根據《物業管理條例》第53條規定：業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

（二）裝修人員進出小區，必須辦理小區出入證。

二、住宅房屋裝修存在的違規行為及危害

（一）住宅房屋裝修存在的違規行為

1.破壞承重結構

在門口的對面墻開洞，用來做成鞋柜；門洞變換位置；在廚房間的承重墻內鑿槽，用來放置消毒柜、微波爐和其他家用電器或柜子等；在衛生間的承重墻內鑿槽，用來放置洗漱用品；拆除連接陽臺的承重墻等。

2.隨意拆除非承重墻體

業主為了增強采光或增加使用面積，在裝修時將臥室、廚房及與陽臺間的墻體或墻垛拆除，更換成門或柜子等，這種現象是很普遍的，認為非承重墻可以隨意拆除。

3.屋頂及小院亂搭亂建現象突出

開發商為了房子更好銷售，在頂樓設置了露臺，而露臺是與房頂的公共部位相連通的，業主為了增加使用面積在露臺上隨意搭建，卻不考慮存在安全隱患。

4.封閉陽臺

對于陽臺兩側的落地窗，有的業主在裝修過程中將兩側的下半部分玻璃用磚封閉起來，這種現象也比較普遍。

5.裝修擾民及裝修垃圾的亂堆亂放，不及時清運。

裝修企業在裝修過程中不按照裝修協議的約定，干擾其他業主的正常生活。裝修垃圾不進行袋裝化，不按規定位置和規定時間進行清運。

6.擅自改動、封閉房屋原水、電、氣、暖等設施。

7.護欄安裝不遵守規范，安裝超高超寬的護欄。

（二）業主違規裝修行為產生的不良影響和危害

1.隨意拆改樓體結構（承重墻、非承重墻體等）帶來的危害

拆改承重墻不僅直接破壞和削弱了承重墻的承載能力，也破壞了樓房結構的完整性和抗震性，造成鄰近墻體超重負荷，導致鄰近墻體的開裂、傾斜等現象，會大大縮短樓體的壽命。非承重墻要承受墻體的自重，非承重墻也屬于抗震墻的范疇。房屋的墻體、樓板和屋頂等不僅是起著分隔整個房屋居住空間的作用，更為重要的是起著維系所有居住者居住安全的作用。在《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第5條裝飾裝修活動中的禁止行為規定：未經原設計單位和具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，任何單位和個人不得變動建筑主體和承重結構。

2.屋頂及小院私搭亂建的危害

房頂的私搭亂建會帶來很大的安全隱患，在露臺上搭建的小房與樓房主體不是一體的，達不到應有的牢固程度，禁不起強風的襲擊，存在高空墜物的安全隱患。另外，也加大了樓體的荷載，加快樓體的下沉度。

小院是建房時統一規劃留出的院落，在院內搭建小房會造成視線的障礙，也影響了小區的整體美觀，私自搭建的小房可能會存在安全隱患。對于私自擴充的院落，會占用公共部位，侵害了其他業主的權益。

在《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第6條中規定：裝修人從事室內裝飾裝修活動，未經批準，不得搭建建筑物、構筑物。另外，該辦法第12條規定：在裝修中不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設施。

3.封閉陽臺的危害：

業主對落地窗的局部進行封堵，封堵的部分不能和原有結構融為一體，導致極易開裂，發生墻皮脫落或封堵部位分離脫落帶來的安全隱患。

三、應對違規裝修行為的有效措施

（一）根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第30條規定：物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議的規定進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的，應當要求裝修人和裝飾裝修企業糾正，并將檢查記錄存檔。若逾期不整改，及時上報上級主管部門，采取相應的措施。

（二）加強門衛的管理，對裝修人員和裝修車輛的進入進行嚴格的把關，做好出入登記工作。并對其查看是否辦理施工準入手續，如未辦理禁止進入小區，并及時告知物業公司，進行相關手續的辦理。

（三）物業公司可以對房屋裝修有關規定做好宣傳工作，提高業主對違規裝修危害的認識，增強自我約束的意識。

四、小結

以上是我針對小區住宅裝修中常見的違規行為和危害進行的簡單分析，針對各種違規行為物業公司應積極采取措施，消除影響，相信在物業公司和業主共同的努力下，物業公司在裝修管理方面會更加成熟，共同營造和諧美好的社區環境。

參考文獻：

[1]中國物業管理網（www.wygl.net）.

[2]物業管理法規（第二版）.東北財經大學出版社，2011，4.

[3]物業管理概論（第二版.東北財經大學出版社，2010，2.