破解房屋交易管理與不動產登記有序銜接難題

宋國選

依據中央編辦《關于整合不動產登記職責的通知》規定，住房和城鄉建設部負責房屋交易和產權管理；國土資源部負責不動產登記。在國土部門的督查和強力推動下，全國絕大部分城市將不動產登記職責劃歸地方各級國土部門已成定勢。長期從事房屋交易和登記的工作人員，要轉變思想，克服固有觀念，打破房屋交易和登記一體化的思維模式，與時俱進，深刻理解國家設立不動產統一登記制度的含義，變被動等待為積極支持，主動參與不動產登記制度的改革，堅決貫徹執行國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》，創造性地將住房和城鄉建設部《房屋交易與產權管理工作導則》落到實處，保證房地產市場管理、房屋交易和產權管理在改革過程中不受影響，做到隊伍不亂，工作不斷，并與房屋登記實現有序銜接，最大限度的減少矛盾，確保房屋交易、房屋登記安全方便。

一、房屋交易管理與不動產（房屋）登記的關系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產權管理

1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內容包括商品房的預售、現售，存量房的轉讓，政策性住房銷售和上市，企業破產兼并和征收安置過程中的房屋轉讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務的合同備案、樓盤表的建立、資金監管、房屋面積預測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。

2.房屋產權管理。房屋產權即房屋的所有權、抵押權和用益物權。房屋產權管理按照中編辦和國土資源部、住房和城鄉建設部文件界定，應是房屋產權管理中除記載于登記簿、核發權屬證明以外的動態管理及產權產籍檔案資料的管理。

3.不動產登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記簿、核發權屬證書或權利證明的行為。

4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產權管理鏈條中緊密相連的兩個環節。房屋所有權的登記公示是保障房屋交易安全的基礎，房屋交易審核又是防范房屋轉移登記風險的前提。沒有房屋的轉讓過戶就沒有房屋的轉移登記，房屋受讓人申請房屋交易過戶是為了房屋所有權登記并取得房屋所有權證，以保護自己對該房屋占有、使用、收益、處分的合法權益。交易管理和登記互為基礎，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權屬登記制度，由于當時交易機構和登記機構分設，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關注的焦點。原建設部于2000年推行產權交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規范化管理，要求房屋交易和登記機構一體化，經過10年不懈努力，全國基本實現了房屋交易與登記的業務整合，很多地方實現了辦公系統合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發證，轉移登記代行交易審核職能，方便快捷。

二、房產管理部門從事房屋交易和產權管理的法律、法規和政策依據

1. 《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定，本法所指房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。第三十七條規定，房屋轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為。

2.中央編辦《關于整合不動產登記職責的通知》。

3.國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》第二條第（一）項規定，各級房產管理部門要強化房屋轉讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統建設等工作。第三條第（一）項規定，房產管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行監管，實時將依法辦理的房屋轉讓、抵押等相關交易信息提供給不動產登記機構，不動產登記機構應當依據交易信息進行登記。第三條第（三）項規定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動產登記機構管理，房產交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項規定，加強服務窗口建設。各地要按照便民利民的原則，切實做好房屋交易、不動產登記窗口服務。房屋交易和登記業務辦理盡量在一個服務大廳，進一步優化服務流程，提升服務水平，實現一個窗口受理，“一站式”、規范化服務。為方便群眾辦事，對于能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求群眾重復提交。

4.住房和城鄉建設部《房屋交易與產權管理工作導則》第3.6、4.5、5.5條規定，房屋管理部門應及時將預售許可信息、買賣合同網簽備案表信息、現售備案信息以及查封抵押和存量房轉讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產登記機構。

5.建設部2001年第96號令《城市房地產轉讓管理規定》。

6.建設部2001年第61號令《城市房地產權屬檔案管理辦法》。

三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應堅持的原則和指導思想

1.堅決貫徹中央編辦文件精神，認真落實《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》和《房屋交易與產權管理工作導則》等文件規定，確保統一不動產登記制度改革任務的順利完成。

2.充分利用現有資源、減少辦證環節，方便企業和群眾，降低交易登記成本。在一個辦事大廳、一個服務窗口、“一站式”服務，凡是能信息實時互通共享的不能讓申請人重復提交。

3.堅持為申請人服務的理念，不動產登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。

四、不動產統一登記制度的主要內容是實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。國土部門是各級不動產登記的主管部門，具體經辦工作應結合當地實際，可采取委托或合署辦公等形式確保不動產（房屋）登記工作按期開展

1.向當地政府充分闡述現房屋交易登記機構、人員、大廳、辦公系統、檔案管理以及樓盤表、面積測繪、合同備案的資源優勢；說明房屋登記的復雜性和工作量；市級不動產統一登記職責整合后，房屋交易登記具體經辦機構不宜拆分；國土局作為不動產統一登記的管理機構，要充分利用現有資源，方便群眾，可全部委托現房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國土部門不具備單獨完成每年十多萬件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺接受不動產登記主管部門的指導和監督，并為不動產登記主管部門負責。如果一定要將現房屋交易登記工作拆分，是對原房屋交易登記一體化指導思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請，思想阻力大。人員劃轉、業務切割、銜接非常困難。難免會為房屋交易登記工作帶來一定的混亂和波動，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：

第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發放房屋的不動產權證。登記主管部門進行培訓，統一工作流程，統一辦公系統，統一申請表格，統一所需要件，統一登記簿冊，并對辦件質量進行檢查把關。

第二，現在運行的房屋交易登記信息辦公系統非常成熟完善，已運轉20余年，交易登記無縫銜接，且配有面積測繪、地理信息系統、預售、合同備案、資金監管、樓盤表、檔案（數字化圖像）查詢、統計等子系統。建議房屋交易部門和不動產登記部門共同對現行的信息辦公系統加以升級完善，在一個大的信息平臺上辦公。

第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對房屋轉移登記進行受理、審核和繕證、發證。不動產登記部門對審核結果進行審核確認，記載登記簿。兩個機構在一個大廳、一個窗口合署辦公。

2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時該如何銜接？

第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產權交易管理中心”，其編制、級別不變。將原職責中的“房屋登記”變更為協助不動產登記部門抓好房屋登記工作。

第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發證職責整體移交不動產登記部門。

第三，將房屋轉讓登記科更名為房屋轉讓管理科。

第四，權屬證書管理科改為房屋轉讓檔案管理科。

第五，房屋轉讓登記受理科更名為房屋轉讓受理科。

第六，預告登記科改為房屋轉讓合同管理科。

第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。

第八，成立信訪科、質檢科、信息科、政研室、工會辦公室、督查室、房屋轉讓受理科等。

3.房產檔案館更名為不動產檔案館。交易部門、不動產登記部門所形成的檔案資料統一由不動產檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動產登記部門持單位介紹信可免費查閱檔案資料。借閱、復印檔案資料按檔案館的規定執行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無法分割移交。

4.對現在的房屋交易登記信息辦公系統進行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費、發證、統計等功能。將原來打印房屋所有權證（他項權證）環節改為打印“房屋轉讓（抵押）確認告知單”。

5.房屋交易和登記業務拆分后，應在房屋交易和登記兩個子系統中間設置一個房屋交易登記信息共享平臺，交易和登記的結果能及時寫入共享平臺，交易和登記工作人員能隨時查閱已交易登記的數據和圖像，實現信息實時互通共享。

6.在現房屋交易登記服務辦事大廳設立不動產登記服務窗口和房屋轉讓登記綜合服務窗口。不動產登記窗口負責受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動產登記部門自行負責。房屋轉讓登記綜合服務窗口由兩個機構合署辦公。申請人提交原件和復印件一次性申請，首先經房屋轉讓審核、打印房屋轉讓確認告知單后，轉讓程序完結，將原件和確認單存根掃描歸檔。由房屋轉讓審核人員將復印件和確認單轉登記審核人員，進行審核、記載登記簿、繕證、發證。登記部門掃描、歸檔。

7.房屋轉讓工作流程。商品房轉讓：商品房預測繪-建立樓盤表-預售許可-合同網簽備案-資金監管-繳納房屋交易契稅和房屋轉讓手續費-商品房轉讓申請-受理-審核-打印、發放房屋轉讓確認告知單-掃描、歸檔。存量房轉讓：合同網簽-交易資金監管-繳納交易契稅、地稅、住房維修資金和房屋交易手續費-配圖補建樓盤表-房屋轉讓申請-受理-審核-打印發放房屋轉讓確認告知單-掃描歸檔。

五、在房屋交易管理與房屋登記拆分的情況下，要做到安全、方便、高效，交易管理部門和不動產登記部門的密切配合要靠制度規定做保障

市、縣人民政府要成立交易管理和不動產登記領導協調小組，要依據《關于做好不動產登記與房屋交易管理銜接的指導意見》和《房屋交易與產權管理工作導則》，制定下發關于做好房屋交易管理與不動產登記有序銜接的實施意見，用政府文件形式明確房屋交易管理和不動產（房屋）登記的職責界限；明確如何建立、使用維護房屋交易與不動產登記信息共享平臺；明確房屋交易和不動產（房屋）登記在一個辦事大廳辦公，實現一套資料一個窗口一次性受理申請；明確房屋轉讓（抵押）確認告知單，是登記部門受理房屋轉移登記、抵押登記的必收要件；明確在信息共享平臺上能查閱到的辦事要件和信息，不能讓申請人重復提交。防止推諉扯皮、互相掣肘，讓群眾多跑腿、重復收件現象的發生。

陳品祿/責任編輯