房產中介行業該如何存在

陳明++李路通

最近房地產中介鏈家在上海的門店因涉嫌違規交易遭上海市住建委調查，關于房地產中介行業該如何規范經營引發了業內以及法律界人士的思考。本文首先還原鏈家風波事件，繼而引出房產中介行業存在的問題，接著分析出現這些問題的原因，最后嘗試提出解決這些問題的對策。

一、鏈家風波始末

在2016年2月23日上海消保委通氣會上，公布了兩起關于房地產中介不規范經營的案例，且都與鏈家中介有關。

案例一的大致情況是上海市民莊先生今年1月份跟鏈家中介上海門店簽訂了房地產買賣中介居間協議，協商的房屋價格是370萬元，定金為80萬元。但是在交了80萬元定金后鏈家卻告知莊先生這套房屋已經被抵押，原因是賣家因為要借款買另一套房子資金不夠，而更為戲劇性的是借錢給賣家的竟然是鏈家中介的一名經紀人。借款的時間是去年12月份，也就是說在簽訂居間協議的時候該房屋上已經存在抵押了，而經紀人并沒有告訴莊先生任何消息。后莊先生要求解除抵押或者鏈家返還81萬元的定金，鏈家卻不同意。

另一個案例的情形是黃先生購買一套有400萬元按揭貸款的房屋，但是簽合同的時候才發現該房屋上分別有高達100萬元個人貸款抵押和240萬元銀行貸款抵押，而鏈家此前并未告知黃先生真相，后鏈家勸黃先生先幫賣家償還個人貸款，并且向黃先生保證交易不會有任何問題。善良的黃先生又支付了130萬元來幫賣家償還貸款，而后卻發現該款項竟然全部被挪作他用。然而黃先生仍不放棄，在克服重重困難將房屋相關的抵押解除后，卻被告知該房屋已被三家法院查封。原來賣方負債累累，總金額高達1.5億元， 而鏈家此時表示可以借錢給黃先生，繼續交易操作方式是由鏈家墊資110萬元，月利率1.6%。

在這兩起案例中，可以看出鏈家地產并沒有按照正常流程去辦理交易，故意隱瞞一些關于房產的真實信息，存在違規的操作。這次的事件絕不是偶然，它也暴露出房產中介行業的種種問題，比如信息披露不真實，經紀人員不履行基本的核實任務，從業人員誠信缺失等。這次的事件給鏈家敲響了警鐘，也給房地產中介行業敲響了警鐘，如何避免此類事件的發生是整個行業要思考的問題。

二、由鏈家風波引出的房產中介行業問題

（一）信息披露不真實

信息披露不真實是房產中介行業存在的一個很大的問題，在上述的鏈家違規操作的兩個案例中無一例外存在信息的披露不真實。在房產中介服務中，有的房地產從業人員隱瞞房屋上已有抵押權的事實，將“帶病”的房屋介紹給買家，有的故意隱瞞購房人的資格，房屋的產權性質、房型、面積等，而這些未被披露的信息恰好都是影響買房人是否購房以及房產交易能否順利進行的重要信息，隱瞞這些信息對購房人的利益構成了很大的侵害。

（二）中介合同不規范

房地產中介服務合同是開展中介服務活動的依據，也是明確雙方權利義務的文本。然而現實中，房地產中介服務合同往往都是由房產中介單方面提供的標準合同，里面存在不少格式條款， 這些不平等條款，使得委托人常常處于弱勢地位，一旦糾紛發生，所簽訂的霸王條款合同將起不到應有的保護消費者利益的作用，使得消費者有苦難言。比如鏈家推出的“簽賠”，即經紀人要求與業主簽訂獨家協議，如在協議期內通過別家中介或買賣雙方自行交易，就要賠償鏈家一筆不菲的費用。而且不少中介自己制定的合同文本中存在不少隱蔽的限制甚至排除業主權利的條款。有記者曾以看房人身份調查，發現無論哪家中介，在陪同看房后都會催促看房人在其自制的“看房確認書”上簽字，卻不對相關條款的內容予以提示。

（三）中介之間惡性競爭不斷

競爭有良性和惡性之分，良性競爭利于企業的成長，惡性競爭則有害于企業的效益和發展。當前房產中介行業惡性競爭嚴重。房產中介行業的惡性競爭主要表現在：中介間爭搶經紀人、爭搶客戶、爭搶房源等，從前一段時間南京兩家房產中介人員為了一處房源大打出手就可見一斑。這些問題如果企業不重視，會形成不良的企業文化，導致企業的效率低下，同時也給社會帶來不穩定因素。如果房產企業繼續短視下去，不制定很好的規章制度，不重視培養高素質人才，不養成良好的企業文化，那么房地產中介行業的這種競爭亂象還將會繼續下去。長此以往，損害的是客戶的利益，企業的效益以及社會的利益。

三、房產中介行業的問題成因

（一）行業準入門檻低

準入制度，是國家和政府準許公民、法人從事商品生產經營活動的條件和程序的各種制度及規范的總稱。在房產中介行業中，一直以來沒有嚴格的市場準入制度成為這個行業混亂的原因。

房地產中介業務需要的人才一般要具備房地產法律和房地產業務基本知識，這樣才能提供專業的服務。現階段我國房產中介市場很大，需要的人才也多，但是由于我國的資格認證制度和持證上崗制度尚不健全，因此導致這個行業的很多人員魚龍混雜，素質參差不齊。在英美，以及德國、日本等國家都已經形成了比較成熟的房產中介行業規范，準入制度對企業以及中介人員的要求比較高，這是我們需要借鑒學習的地方。只有從源頭上將不具備資質的企業和中介人員排除在行業外，該行業才可能健康發展，良性發展。

（二）法律法規不健全

我國目前關于房地產中介行業的立法過于散亂，見于《城市房地產管理法》《經紀人管理辦法》《城市房地產中介管理規定》《合同法》等法律規范中，并且由于規定過于原則，所以實踐中很難派上用場，比如《城市房地產管理辦法》中對于房地產行業的商業性質的界定還帶有很大的行政色彩，再比如對于房地產中介企業違反法律法規、欺詐行為應如何處罰等就沒有相應的措施和保證。房地產中介企業活動所涉及的房地產經紀、評估、咨詢、訴訟等方面的法規，調節的廣度與深度也遠不能滿足實際需要。

（三）行業自律組織缺乏監督

房地產中介服務的行業協會組織應該發揮服務其成員，溝通協調，以及引導行業的規范，針對房地產及房地產服務行業進行規范管理、自律、服務的作用；同時協助政府貫徹執行國家的有關法律、法規和政策等。目前，我國房地產中介行業協會整體來說，由于多為政府直接組建，行政色彩濃重，行業協會的作用有限和管理的不足，導致房地產經紀機構依然缺乏相應的制度，這樣就導致很多的房產中介企業由于缺乏相應的規范以及自律組織的監督管理，而存在一些違規違法的操作，損害了客戶的利益，也損害了行業的規則和信譽。

四、房產中介行業問題對策研究

（一）提高從業準入資格

在我國的居間活動中，由于對房地產中介企業和中介人員沒有嚴格法律準入制度，因此成為一直以來房地產中介行業混亂的根本原因之一。 因此，強化房地產中介行業的準入制度顯得尤為重要。

房地產中介業務大致分為房地產咨詢，房地產價格評估以及房地產經紀等三大塊，那么根據其所要承擔的責任的大小，就可以在注冊資本上分級限制。比如，房地產經紀活動需要的專業知識更高，在出現糾紛時需要承擔更大的責任，因此為了確保其良好的資信，就可以對其要求更高的注冊資金。

對于中介人員的準入，一方面，要求從業人員必須持證上崗，所謂持證就是要通過國家級的考試獲取，所以房地產中介人員考試制度是執業牌照管理的核心所在。因此應規定相比其他考試更為嚴格的考試程序，比如基于房地產中介涉及眾多學科的特殊性，在考試的內容方面也應涉及房地產實務、產業管理、房地產估價、建筑、金融、法律規章、財務、會計、公證等知識。另一方面，對房地產中介從業人員的資質應該有更嚴格的要求。比如，必須要有兩年以上的工作經驗，建立定期的考核制度，采用每兩年時間換發新證書來促進經紀人員再學習等。

（二）完善法律法規

我國關于房地產中介服務市場管理的法制建設滯后，體系不健全，現有的《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產中介服務管理規定》和一些地方性規章，尚不成體系，很難為房地產中介服務市場的監管提供足夠的依據。因此筆者建議針對房地產中介專門立法，規定嚴格的法律準入制度，建立完整的信息披露制度，嚴格規范房地產中介合同等問題。

此外應該在法律中規定嚴格的處罰措施，明確處罰違法、違規的房地產中介服務機構和中介人員的種類和標準；建立房地產中介市場的誠信公示系統，對違法、違規的房地產中介服務機構采取媒體定期曝光的制約途徑；建立中介機構法人責任制和業務失誤賠償制，如由中介服務企業繳納一定數額的保證金、風險基金和保險金，當出現業務差錯致使委托方受到損失，則可以根據責任大小由法人和直接責任人按照比例分攤。

（三）消費者要提高維權意識

建議消費者通過正規的渠道獲取一些房源的關鍵信息，避免被房產中介忽悠。比如上海市房地產交易中心構建的存量房交易服務平臺，市民可以利用該平臺提供的真實交易信息規避信息不對稱所造成的欺詐行為，也可利用平臺提供的監控系統來規避房地產交割風險。消費者特別是業主完全可以自己申請在房地產交易中心的網上掛牌交易。當出現自己被房產中介欺詐的時候一定要維權，向消費者保護協會投訴，向法院起訴等，在權益受到侵害時要拿起法律的武器保護自己。

（四）完善監管體系

完善房地產行業的監督體系以促進該行業的良性發展。首先，房地產協會等行業自律組織要加強監管，制定行業的具體規章制度；其次，政府也要加強監管，如工商部門則可以加大對房地產中介機構申請登記的力度，通過嚴格篩選避免不具備資質的不良企業進入市場；再次，可以借助房產交易當事人監督模式以及中介市場競爭對手監督模式，對房地產中介市場進行監管，提高監督效果。

（五）建立住房資源共享系統

建立住房資源共享系統，所有的中介將自己掌握的房源共享，建立全國的房源共享系統。提高行業的自律，固定預傭金的比例，這樣不至于形成壟斷，當然這個傭金的比例可以根據不同的城市進行調整，在一個固定的區間浮動。

（六）建立信息披露制度

在美國，業主出售房屋時必須向買方披露房屋所在社區的基本信息，否則房屋出售后由此引起的后果由賣家負責。而上述社區的基本信息包括社區近三年內的犯罪情況，噪音干擾，鄰里的不良生活習慣等。建議信息披露制度所披露的信息包括以下三種，一是房源的信息：違章建筑、房型、面積、產權性質、年限、抵押情況、質量、裝修影響；二是購房人的資格：限購、稅收、貸款額度；三是上述的社區信息。建立完善信息披露制度有利于提高房屋市場的活躍度，使購房者買得更加放心，同時對于業主是一個約束，防止其利用信息的不透明惡意抬高房價或者違法違規操作損害購房者的利益。

（七）借鑒英美法系的經紀人制度

大陸法系的獨立居間制度在英美法系并不存在，以美國為例，其將居間作為一種代理形式看待。一般來說在客戶和房屋中介簽訂委托協議后，這家中介的某位員工就成為客戶的全權代理——房產經紀人，這個經紀人會為這套房屋印刷出非常精美的銅版紙介紹，里面包括房屋的各種信息：地址、優勢、面積、房型圖、價格、地稅、管理費等，同時還附上自己的聯系方式和照片。在房地產交易中，雙方一旦形成了法律上的權利義務關系，代理人就要負有忠誠，盡善良管理人、勤勉履行受托業務和為客戶保守秘密等義務。

總之，我們應該充分認識到房產中介在房地產交易市場上的重要作用，然而通過這次鏈家風波事件我們看到了這個行業存在很多問題，不論是從業人員門檻低、素質低的問題，還是存在違規、暗箱操作等問題，都嚴重影響了房地產中介行業的健康發展。房地產中介行業如何存在，不僅是行業人士要思考的問題，更是社會需要思考的問題。為此，必須加強與規范房地產中介市場管理與秩序，進一步健全與完善國家相關法律法規建設，提高房地產中介市場的準入標準，加大監督力度等，確保房地產中介行業能夠良性發展，以此促進市場經濟的健康發展。

王春敏/責任編輯