樓市“需求側”和“供給側”管理的新思路

李宇嘉

一、新形勢下房地產地位再次凸顯

近日召開的“兩會”，明確了2016年國內生產總值增長目標為6.5%-7%。GDP增速目標首次以區間的形式出現，既順應經濟下行趨勢，給政府在推進改革與轉型中以更大空間和主動，又順應保障社會就業、防范金融風險，需要經濟穩定增長的客觀現實，使政府在“穩增長”和“調結構”的協調上爭取主動，有更大、更靈活的回旋余地。這中間，通過投資和消費，房地產連著“穩增長”，通過新型城鎮化，房地產又連著我國最大內需和發展新動力，故房地產受到了更多重視。

近期，2016年前兩個月的宏觀經濟數據發布，規模以上工業增加值增幅、社會消費品零售增幅、基建和制造業投資增速全部在下滑，房地產是最大的亮點。1-2月份，房地產開發投資同比增長3.0%，增速比去年全年提高了2個百分點，也是2013年2月以來首次回升，單月也告別了2015年8月份以來連續5個月負增長。新開工和房企拿地復蘇是開發投資回升的主要動力，前兩個月房屋新開工面積增長13.7%，而去年全年為下降14.0%；開發企業土地購置面積同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個百分點，土地成交價款增長0.9%，去年全年為下降23.9%。

房地產開發投資觸底回升，也帶動固定資產投資增速再次站上了兩位數（10.2%）。在GDP時隔25年后再次滑落到“7%”之下，未來“穩增長”目標的實現，房地產是須臾不可忽略的領域。去年中央經濟工作會議明確，要構建以滿足新市民住房需求為主要出發點的新的住房制度，意在新型城鎮化的大框架下，推進樓市“去庫存”與農民工購房結合，通過落實入戶、就業等基本公共服務，讓農業轉移人口和“三留人員”（1.1億留守婦女、留守兒童和留守老人）在城鎮安居樂業。就像今年“兩會”記者會上，住建部部長陳政高所指出，“去庫存”絕非僅僅賣房子。

二、房地產調控新基調：“供給側攻堅、需求側托底”

（一）樓市“供給側”改革的內容

1.農業轉移人口市民化

從今年“兩會”政府工作報告以及同步發布的“十三五”規劃綱要草案看，“十三五”期間，我國對于房地產的政策基調，就是“供給側攻堅、需求側托底”。房地產“供給側”改革的重任，就是遵循農業轉移人口市民化的新型城鎮化路徑，讓外來人口“扎根”城市。報告把房地產置于新型城鎮化框架下，在講房地產之前，報告首先指出，城鎮化是現代化的必由之路，是我國最大的內需潛力和發展動能；然后，提出了今年市民化的兩個重點，即建立健全“人地錢”掛鉤的落戶政策和提高居住證的含金量。

事實上，《城鎮化發展規劃綱要（2012-2020）》已實施數年，去年中央也明確，要在外來人口市民化的過程中“去庫存”。但是，地方在農業轉移人口落戶上的積極性并不高，在“去庫存”策略上，仍依賴財稅信貸刺激下的短期利好，市民化和“去庫存”仍舊是兩張皮。此次“人地錢”掛鉤的明確，不僅讓落戶政策具體化、可操作，而且在財政赤字擴大、專項債券的保障下，加上靈活的用地激勵，地方積極性會提升，預計隨后配套的用地政策、中央轉移支付等將先后落地。

2.建立租售并舉的新住房制度

提高住房供應效率也是“供給側”改革的內容。報告第一次提出，建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。一方面，這是適應農民工和新移民房價負擔能力不足，以租為主的住房消費現狀；另一方面也是高房價背景下，培育“先租后買”梯度消費、壯大租賃市場的需要。同時，大力發展鋼結構和裝配式建筑是改變過去經濟增長導向下，以“鋼筋混凝土”和高成本、高消耗為特征住房供應模式，向更低成本、更好質量、居住屬性的新型建造方式轉變。

3.“營改增”降低企業成本

此外，“兩會”政府報告明確，從今年5月1日開始，房地產全面實施“營改增”，18項行政事業性收費免征范圍擴大到所有企業，企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。這是史無前例的房地產減稅，一方面給盈利高的企業更大激勵，有利于企業兼并重組和“強者恒強”，提高房地產行業集中度；另一方面，以減稅提高房企的利潤和活力，激勵企業增加房地產新開工和拿地的積極性，穩定房地產開發投資，也騰出降價空間來“去庫存”；此外，“營改增”和企業不動產增稅抵扣利好規模化、專業化租賃，構建租售并舉的住房供應模式，完善住房供應體系。

4.房貸利息抵個稅

在“兩會”記者會上，財政部部長樓繼偉在回答“個稅起征點是否還會上調”的問題時指出，工薪所得項下持續提高免征額不是個稅改革方向，將11類個人所得綜合起來，扣除如房貸利息、教育和職業發展、基本住房按揭利息、老人贍養等費用后，按統一稅率計征才是改革方向。目前，個稅繳納源泉扣繳普遍推行，個人納稅檔案在逐步建立，統一信用代碼正在推廣使用，年所得12萬元以上高收入者自行申報已經實施幾年，不動產統一登記正在進行，部門間信息共享和交換在提高。改革共識已建立，技術條件已成熟，預計個人住房貸款利息抵扣個稅政策會在今年實施。

（二）樓市“需求側”管理的內容

1.“去庫存”壓力需要需求側管理

從2014年7月份提出樓市“去庫存”的新主題以來，集中全國樓市70%庫存的三四線城市，在“去庫存”上效果并不明顯。數據顯示，雖然在主要一二線城市樓市回暖帶領下，全國樓市回升明顯，今年1-2月，商品房銷售面積、金額同比增長28.2%、43.6%，增速比去年全年提高21.7、29.2個百分點，但庫存卻依舊在攀升。今年2月末，全國商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，同比增長15.7%，其中住宅待售面積增加1387萬平方米，庫存貢獻超過三分之二。

但同時，重點城市“去庫存”效果卻非常明顯，截至今年2月底，北京、上海、深圳等全國15個主要一二線城市住宅庫存面積1.09億平方米，較1月底的1.13億平方米環比下降3.54%，較去年同期下降18.9%。也就是說，“去庫存”的目標區域——部分二線城市和絕大多數三四線城市的庫存壓力非常嚴重。在今年“兩會”上，很多代表委員也提出，主要一二線城市樓市適度緊縮的同時，絕大部分三四線城市應當繼續在“降成本”“提杠桿上”出臺鼓勵政策。

2.“需求側”管理的政策信號

因此，雖然樓市“供給側”攻堅的力度的決心很大，但“需求側”作用也很重要，正像李克強總理所說的不搞“大水漫灌”式強刺激，“需求側”更加強調針對性、更加尊重市場規律。在“兩會”上，政府工作報告也透露出“需求側”管理的信號，比如相比2015年，在支持居民住房消費方面，更強調要完善稅收信貸政策；在棚改方面，相比2015年強調要提高棚改貨幣化安置的比例。這兩個方面的表述，或意味著在未來樓市下滑超出預期時，將繼續降成本和提杠桿，激勵潛在需求釋放，加快“去庫存”進程。也就是說，隨時可能會從工具箱里拿出利器來。

3.“加杠桿”是“需求側”管理的重要內容

從今年“兩會”上央行表態來看，目前個人住房貸款不良率僅為0.38%，遠低于銀行整體1.7%的不良貸款率水平。同時，即便按照調整后20%的首付，與國際上橫向比較，仍然是比較謹慎的。今年1月，全國首套房貸首付比例為35%、二套房貸首付比例在40%以上。從央行表態看，房地產金融風險可控，杠桿水平較低，未來仍有加杠桿空間。因此，預計未來在庫存壓力比較大的三四線城市，個人住房貸款“加杠桿”仍舊是決策部門所重視的“去庫存”利器。

三、一線城市樓市調控，從“需求側”到“供給側”

（一）“供給側”將是一線城市樓市管理的主基調

在“兩會”上，一線城市樓市房價暴漲自然成為代表委員關注的議題，而各級管理部門的表態，更是成為嚴厲調控政策呼之欲出的信號。住建部部長提出，一線城市要嚴格執行限購政策和差別化的稅收、信貸政策，打擊交易當中的違法違規行為；發改委主任表示，一二線重點城市正在采取措施進行調控；城市主政者的應對更加積極，上海和深圳市委書記均表態，對房價非理性上漲，不會袖手旁觀，必須加強調控，打擊“首付貸”等違規炒房等行為。

很多業內人士認為，各級管理層的表態或許意味著，此前口口相傳的政策打壓將接踵而來。但筆者認為，除了控制違規炒作，如借助P2P等場外融資“加杠桿”、中介惡意炒作等以外，過去仰仗的“需求側”抑制，如提高交易成本（加稅、提高利率）、降低交易杠桿（提高房貸首付比例）、加大限購力度等，不大可能成為政策重點。相反，著力“供給側”將是一線城市樓市管理的主基調。

各級管理層表態中，透露出一個罕見的信號，即增加土地供應。事實上，按照《國家新型城鎮化規劃（2014—2020）》、三中全會關于嚴控特大城市人口、嚴控新增用地的精神，2014年以來，國土部對特大和超大城市開始劃定永久性開發邊界，形成空間硬約束。但是，此次住建部很罕見地提出，一線城市要增加土地供應，穩定市場信心，國土部也表示，對于一線城市增加供應，將全力予以支持。同時，上海也重拾新增房屋供應的“90/70”政策，增加低總價住房供應；深圳除了要在“十三五”建設史無前例的40萬套保障房外，還要向海洋要55平方公里的土地。

（二）一線城市樓市管理轉向“供給側”的原因

1.樓市景氣周期，從人口驅動到資金驅動

2015年年中的股市震蕩下行表明，新經濟成長需要長期培育，不能拔苗助長。因此，在經濟轉型的“過渡期”和“陣痛期”，維持寬松的融資環境是非常必要的。同時，制造業“去產能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢，加上利率從保護和管制到市場化，為維持銀行的利潤水平，從制造業分流出來的信貸額度會流向消費金融市場，即制造業領域“去杠桿”、個人消費金融領域“加杠桿”。

貨幣大周期寬松疊加“加杠桿”，房地產的金融屬性凸顯，居民大類資產配置會傾向于樓市，樓市也將整體呈現景氣態勢。因此，盡管我國城鎮家庭戶均擁有住房已經達到甚至超過1套/戶，農業轉移人口和適齡購房人群（25-44歲）數分別在2010年和2015年達到峰值，由人口因素驅動的樓市景氣周期或許結束了，但由資金驅動的樓市景氣周期或許剛開始。美國適齡購房人口占比在1991年達到最高點32.4%，此后一路下滑到2014年的26.3%，但1992-2006年卻堪稱美國樓市最大的一波牛市。

兩次產業轉型（20世紀90年代的互聯網、本世紀初的新能源和智能科技）下的寬松貨幣環境和居民“加杠桿”，這是美國樓市向上的主要動力。相應地，美國商業銀行按揭貸款占比，從20世紀70年代利率市場化初的25%上升到2006年的55%；日本20世紀80年代出現人口老齡化，適齡購房人口數從1981年的1995萬降至1991年1573萬，降幅達到21%，但日本20世紀80-90年代的樓市卻是最火的。此外，北歐國家（如挪威、瑞典、芬蘭）和英國、墨西哥等多個國家的研究都表明，利率市場化和金融自由化時期，銀行會加大房地產按揭貸款占總貸款的比重，房地產景氣度都持續向好。

2.一線城市樓市成為資產“安全墊”

因此，未來我國樓市將由過去人口因素（農業轉移人口和適齡購房人口）驅動下的一二三四線城市普漲，轉變為貨幣驅動下的重點城市房價上漲。一方面，北上廣等特大城市高凈值人群集中。招商銀行和貝恩資本發布的《2015中國私人財富報告》顯示，廣東、上海、北京、江蘇、浙江等五個省市的高凈值人群數排名全國前5位，近期房價上漲城市也集中在這些區域；另一方面，經濟處于“換檔期”和“陣痛期”，意味著傳統產業開始退場，但新興產業還沒有成長起來，對于過去幾十年制造業繁榮期積累起來的財富來說，就意味著“資產配置荒”和財富管理的巨大需求。

北京、上海和深圳的人均收入位列全國三甲，又是全國金融中心，2015年A股交易量超過全球股票交易量的三分之一，財富管理能力最強。同時，優質公共資源、就業機會也最為集聚，而國人買房置業的財富追求向來都很強烈。因此，在股市震蕩下行、無風險收益率降低導致理財缺乏吸引力、創業創新告一段落的背景下，“資產配置荒”的趨勢越來越明顯，加上這幾個城市的樓市供應無彈性，金融屬性凸顯，成為資產保值增值的“安全墊”。由此，未來貨幣大周期寬松疊加“加杠桿”，一線城市的房價仍將繼續上行，政府任何行政干預，僅僅是一個影響很快衰竭的短期“脈沖”。

3.與其抑制需求不如增加供應

既然需求無法抑制住，加大供應無疑是解決一線城市樓市問題的不二法門。由此，“供給側”管理將成為一線城市樓市未來調控的主基調。當然，高凈值人群資產配置沒有問題，但要防范房產購置的一致性行為，特別是要警惕在房價上漲預期下，出現類似于去年股市波動期間的“場外配置”、過度“加杠桿”博取短期收益，不具備購房能力的人借助當前火熱的P2P平臺、短期高成本融資，將合理需求和資產配置異化為投機炒作，重復類股市的非理性繁榮、炒作、踩踏以及泡沫破滅。因此，各級管理層無一例外地明確了打擊投機炒作的重要意義。

李求軍/責任編輯