伊寧市不動產登記數據整合思路與技術方法探討

田晶晶

建立和實施不動產統一登記制度是一項重大改革任務。2013年11月20日國務院第31次常務會議明確提出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。同時指出，建立不動產登記信息管理基礎平臺，其總體要求是實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”。

本文在分析伊寧市現有各類不動產空間圖形數據、登記業務及信息平臺系統建設現狀的基礎上，充分依托伊寧市2015年度土地變更調查數據庫、城鎮地籍調查數據庫、農村集體土地確權登記發證數據庫等信息資源，通過抽取、轉換、補錄、整合等方法建設不動產登記基礎數據庫，實現將現有的分散存放、格式不一、介質不同的不動產登記信息進行規范整合，為不動產登記信息管理基礎平臺提供現勢有效的數據基礎。

1.伊寧市不動產現狀分析

1.1數據分析

伊寧市現有土地、房屋、林地、草原、農村土地承包經營權等不動產登記的主要內容包括了空間信息及其登記信息兩個部分（具體見表1）。各種類型的登記都記錄了相關的空間信息，相對而言，土地登記的空間圖形數據信息要求最為嚴格，數據精度高，且全轄區覆蓋。房屋登記的空間信息與土地登記的宗地之間存在著被包含的空間關系，即一個宗地范圍內包含一個或多個房屋登記的空間信息，但是房屋的空間信息無坐標信息，只有示意圖，需要在土地空間數據的基礎上進行重新組幢。林權、草原權、承包經營權等實質上都屬于用益物權，其確認和登記須以明確土地所有權為基礎[1]，以現有的各類不動產空間數據來看，與土地圖形數據之間沒有進行映射關聯，存在相互矛盾和沖突的情況。伊寧市不動產登記的數據整合主要以土地和房產為主，林業、草原及農村土地承包經營權等技術方法類似，本文不做贅述。

1.2登記業務分析[2-3]

不動產統一登記主要包括土地、房屋、林地、草原以及將納入的農村土地承包經營權等，現有的各種登記業務國家都出臺了相應的登記辦法，對登記的相關工作做出了明確規定。土地登記的基本流程為申請登記、權屬審核、注冊登記、核發證書等，主要包括土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、其他登記（更正登記、異議登記、預告登記和查封登記）等；房屋登記基本程序分為申請、受理、審核、登記、發證，房屋登記類型包括所有權登記（又包括初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記等），他項權登記（又包括抵押權登記、地役權登記，其中抵押權登記包括一般抵押權登記、最高額抵押權登記、在建工程抵押權登記，每種他項權登記又可分為設立登記、轉移登記、變更登記、注銷登記等），預告登記、其他登記（包括更正登記、異議登記等）。

1.3信息平臺系統分析

目前，伊寧市土地登記數據使用兩套信息系統，2014年以前主要使用土地登記管理信息系統進行部分屬性信息登記及土地證打印，2014年以后使用自治區國土資源信息中心研發的土地電子政務系統，具備土地登記流程相關的所有屬性信息。伊寧市房屋登記信息系統2006年以前使用善良庫信息系統進行房屋登記及交易，2006年至今使用必特思維信息系統。

1.4檔案數據分析

伊寧市土地登記電子檔案使用泰坦案卷級檔案管理系統，與土地登記業務系統之間沒有進行關聯。房屋登記電子檔案全部錄入到房屋登記交易系統中，并相互映射關聯。

2.伊寧市不動產登記數據整合

不動產登記所涉及的現有土地、房屋、林地、草原、土地承包經營權等都是由不同的部門進行登記，數據標準不統一，業務辦理流程不統一，由各自獨立的系統進行管理。因此，建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，需要從空間圖形數據整合、登記數據整合以及信息系統整合等方面進行設計。以土地為核心構建不動產統一登記體系，其中心思想是各類使用權登記必須以相應的土地所有權登記為基礎，地上附著物登記以相應土地使用權登記為基礎，后續登記必須與前期登記信息相吻合[4]。

以伊寧市地籍數據為基礎，對涉及到不動產登記的房屋、林地、草原、承包地等數據進行規范化梳理，對不動產數據的空間圖形數據、登記數據、檔案數據通過抽取、轉換、補錄等方法進行關聯整合（如圖1所示）。

應不動產統一登記的要求，每一個不動產單元都具有不動產單元號，因此每宗地的宗地統一代碼和不動產單元號需要建立關聯關系。利用軟件可以直接在宗地統一代碼基礎上擴展生成不動產單元號，即完成了宗地對于不動產單元的落宗。

房產的房屋所有權證書和房屋的土地所有權證書一般是由兩個機構頒發，房產登記發證時，房屋對應的房屋平面圖采用文件管理方式，而土地登記發證時，因全國第二次土地調查，實現了宗地全覆蓋，且采用了數據庫管理方式。按照不動產房屋需要落宗的要求，需要共享使用二調成果行政區劃的街道、街坊圖層數據，利用房屋平面圖、宗地圖、行政區劃的空間位置，結合圖層屬性、檔案資源分析數據等方法，對房屋數據進行組幢落宗。

3.伊寧市不動產登記重難點分析

（1）新老系統的銜接

在新不動產登記信息平臺上線之后，需要考慮如何解決新系統辦件，老系統查詢問題，尤其是抵押、查封等案卷的新老系統如何處理。在登記數據未完全轉換之前，要采用雙系統模式，確保不出現錯登漏登的現象。

（2）辦理時限的合理處理問題

新系統上線之后，如何有效的提高案件辦理的時限，尤其是抵押等辦理，一般都盡可能2-3個小時辦理完成。①落宗獨立于登記；②進行不動產登記宣講，重新制定辦理時限；③數據先行。

（3）合理的處理兩證到一證的過渡

原來房產證、土地證、林權證等證書與現有的新的不動產權證書如何進行有效的過渡。遵守不變不換原則又能合理兼顧不動產統一登記要求。

（4）不動產單元號的穩定性

如何確保不動產權證書上編制的不動產單元號穩定，不重復，有效的應用。不動產單元號新生事物，需要記載在登記薄、權證上，應盡量保證數據的準確定，不要隨意修改。

（5）房屋落宗的問題處理

如何有效的處理好房屋落宗的問題，支撐不動產單元號的準確編制，保障不動產登記信息平臺的穩定運行。地籍區+宗地+房屋（不動產單元），一個編碼要串起各類數據。預先進行落宗、編碼，對推進不動產工作有重要意義。

（6）與房產交易系統的對接

如何有效的實現與房產交易系統的無縫銜接，應提前與房產單位進行溝通銜接，確保配合。

參考文獻：

[1]何歡樂，姜棟，張鵬.切實推進中國不動產統一登記的新思路——解決分散登記問題的過渡期方案[J].中國土地科學，2013，27（7）：10-14.

[2]中華人民共和國國土資源部.土地登記辦法[G].http：//www.gov.cn/ziliao/flfg/2008-01/03/content_849402.htm，2008-01-03.

[3]中華人民共和國建設部.房屋登記辦法[G].http：//www.gov.cn/flf/2008-03/21/content_925686.htm，2008-03-21.

[4]黃亮，張鵬.不動產統一登記新思路——談以土地所有權為基礎的不動產統一登記體系構建[J].中國土地，2013，32（3）：47-48.