房價漲跌已成貨幣現象

李迅雷

核心提示：給一個封閉的市場注入足夠多的錢，其價格就必然扭曲。

生產要素主要是三個：勞動力、資金、技術。過去對經濟拉動所作的貢獻主要靠勞動力這一要素，如今，勞動力的優勢在減弱。30多年的高增長、長期外貿順差、大量外資流入，以及在人民幣升值預期下熱錢的流入，使得中國資金已經比較充裕。所以，在2011年之后，中國生產要素當中，資金起到了比較大的作用。

過去25年，中國的M2（廣義貨幣流通量，包括流通中的現金、支票存款和儲蓄存款）增速大概每年平均增長20%左右，這在經濟規模小時影響不是很大。當經濟規模達到一定水平時，比如，我們現在成為全球GDP第二大國時，會對房價產生比較大的影響。

在1993年時，經濟學家麥金農對中國貨幣超發提出一個疑問。他問，為什么中國貨幣增長這么快，卻沒有出現通貨膨脹？之后解釋的也比較多，比如當時中國的貨幣化率和資本化率均比較低，債券市場、股票市場等資本市場的規模很小，房地產市場也沒有建立起來等等。但到后期再用這些來解釋有點講不通。為什么中國M2總額已接近美國兩倍時還沒有引發通脹？其實我覺得是因為錢流到資產領域，對應的是資產泡沫。

關于資產價格是否存在泡沫或扭曲的問題，可以以深圳和香港為例。香港股票的市盈率非常低，幾乎是全球最低的，深圳股票市盈率幾乎是全球最高，因為香港是一個國際投資者主導的開放市場，而深圳是一個國內市場，存在進入壁壘。所以，這兩個市場就存在巨大的估值差異。即便最近以來股市大跌，股價比以往便宜了很多，但是深圳股票市盈率還是在70倍左右，這應該也是全球最高。也就是說，給一個封閉的市場注入足夠多的錢，其價格就必然扭曲。

房價作為貨幣現象又如何體現呢？例如，中國內地富人階層中，至少超過50%居住在北京、上海、深圳這三個城市。為什么居住在這三個城市？跟投資機會、經濟發達程度和社會福利體制有關。我們的社會福利基本上很難做到均等化，在深圳、北京、上海有更多的高校、醫療和基礎教育條件，這些優勢使得大城市的人口不斷集聚。比較一下發達國家，雖然他們地區之間產業發展水平有很大差別，但是有一點比較好，就是公共服務均等化。所以，即便人們住在中小城市，也可以享受到與大城市相似的公共服務。

在中國，人口還是要往資源相對多的地方去，富人積聚之后也會給體力勞動者提供更多就業機會。這就可以解釋為什么在上海、深圳、北京，保姆價格漲幅那么大，這個價格就是由富人財富規模所決定的，這也是中國房價從2011年之后的上漲是一種貨幣現象的原因。既然房價已從人口現象變成貨幣現象，那么其流動性就將更難控制。（支點雜志2016年4月刊）