樓市去庫(kù)存 預(yù)警炒房風(fēng)險(xiǎn)

李潔雪

隨著房地產(chǎn)去庫(kù)存刺激政策的陸續(xù)出臺(tái)，各界對(duì)此討論逐漸升溫，被認(rèn)為與樓市聯(lián)動(dòng)緊密的股市是否會(huì)受到房地產(chǎn)去庫(kù)存的影響，成為了市場(chǎng)人士關(guān)心的問(wèn)題。

有投資者認(rèn)為，隨著各地去庫(kù)存的推進(jìn)，大量房產(chǎn)將出現(xiàn)價(jià)格低洼，熱錢可能會(huì)拋棄股市而轉(zhuǎn)入房市，對(duì)股市造成分流效應(yīng)。而筆者注意到，近期一些房產(chǎn)中介也在以“股市低迷，不如買個(gè)房子實(shí)在”的口號(hào)招攬顧客。

房地產(chǎn)去庫(kù)存是否真的會(huì)對(duì)股市造成抽水效應(yīng)？多位受訪機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，這一擔(dān)憂沒(méi)有必要，相反，更值得警惕的應(yīng)是運(yùn)用高杠桿炒房的風(fēng)險(xiǎn)。

“去庫(kù)存”分流效應(yīng)微弱

對(duì)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”是否會(huì)對(duì)股市造成影響的這一問(wèn)題，筆者與多位機(jī)構(gòu)人士進(jìn)行了交流，從反饋來(lái)看，普遍認(rèn)為房地產(chǎn)去庫(kù)存對(duì)股市分流作用不大。

深圳茶馬古道投資公司總裁朱思銘表示，“房地產(chǎn)去庫(kù)存對(duì)資金確實(shí)可能會(huì)造成一定分流，比如目前一些上市公司、房地產(chǎn)并購(gòu)基金、投資機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者等都有繼續(xù)或擴(kuò)大地產(chǎn)投資的打算，但我認(rèn)為這種分流比較有限，對(duì)股市不會(huì)有太大影響。而因?yàn)楣墒胁缓镁桶彦X拿去投資房地產(chǎn)的，我特別留意過(guò)，周邊并沒(méi)有這樣的案例。”

朱思銘進(jìn)一步分析稱，“首先，房地產(chǎn)相比股市而言，變現(xiàn)難度較大。目前股市短期盈利的預(yù)期相比樓市要高，因?yàn)楣墒幸徊ǚ磸椏赡芫蜁?huì)有20%收益增長(zhǎng)，但目前情況下房地產(chǎn)盈利增長(zhǎng)的預(yù)期和資產(chǎn)變現(xiàn)難度是比較大的，更何況現(xiàn)有投資環(huán)境下，變現(xiàn)速率成為了很多投資者現(xiàn)在比較看重的因素；其次，之所以要去庫(kù)存，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)庫(kù)存量太多，這種情況下房地產(chǎn)增值的預(yù)期本身就不強(qiáng)，因此抽出股市資金轉(zhuǎn)投樓市的情況發(fā)生概率也不會(huì)很大。此外，目前部分城市房?jī)r(jià)已持續(xù)上漲較長(zhǎng)時(shí)間，再大幅上漲的概率不大，相反股市目前并不算高點(diǎn)。”

對(duì)于朱思銘的看法，深圳另一位私募負(fù)責(zé)人李峰（化名）表示認(rèn)可。李峰表示，“因?yàn)楣墒胁缓镁娃D(zhuǎn)向房地產(chǎn)，我覺(jué)得是把問(wèn)題簡(jiǎn)單化了。2015年股市熱的時(shí)候，我身邊倒是有不少拿房產(chǎn)抵押了去貸款炒股的案例，后來(lái)遭遇股災(zāi)后房子被收走了，但把股市的錢抽走了去炒房的真沒(méi)聽(tīng)說(shuō)，除非是個(gè)別案例。”

上善若水投資總監(jiān)侯安揚(yáng)也表示，“我認(rèn)為房地產(chǎn)去庫(kù)存對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響要比對(duì)股市的影響大很多。買房的存量資金本來(lái)就是從存款、或是剛性信貸來(lái)的，是否會(huì)對(duì)股市分流很難說(shuō)。”

而針對(duì)北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)暴漲的情況，上海一位私募人士韓平（化名）認(rèn)為，“可能是由于局部壟斷造成了房?jī)r(jià)虛高，這個(gè)虛高并不是公允的價(jià)值，實(shí)際的成交量跟價(jià)格的關(guān)系走勢(shì)并不是正相關(guān)，并不能反映真實(shí)的市場(chǎng)供需狀態(tài)。”

具體到“去庫(kù)存”的投資機(jī)會(huì)方面，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)去庫(kù)存對(duì)地產(chǎn)板塊會(huì)形成持續(xù)的利好。

韓平表示，“選擇標(biāo)的應(yīng)區(qū)分來(lái)看，去庫(kù)存不可能利于所有房地產(chǎn)公司。要看開(kāi)發(fā)商是區(qū)域性還是全國(guó)性的地產(chǎn)公司，主要業(yè)務(wù)范疇是集中在一線、二線還是三線城市。目前來(lái)講主打一線城市的公司肯定更具有保障，因?yàn)檫@部分區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定性是遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于其它城市的，如果是二、三線的話，風(fēng)險(xiǎn)防御能力是比較低的。像寶能、萬(wàn)科這些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司，也比較值得關(guān)注。”

高杠桿風(fēng)險(xiǎn)或傳遞到金融市場(chǎng)

比起對(duì)股市的影響，機(jī)構(gòu)人士對(duì)一線城市高倍杠桿炒房表達(dá)了更多的擔(dān)憂。

侯安揚(yáng)就十分擔(dān)憂目前一線城市背后炒房客的高倍杠桿使用情況，“一線城市特別是深圳的房?jī)r(jià)短期上漲得這么高，與去年資本市場(chǎng)的發(fā)展有一定關(guān)系，但資本市場(chǎng)又不可能一直保持良好，所以我個(gè)人對(duì)此其實(shí)不太樂(lè)觀。現(xiàn)在炒房各種杠桿都用了，像鏈家就是給客戶提供首付，然后客戶拿著首付再去找銀行借錢，這是一種特別高杠桿的行為，我個(gè)人對(duì)這個(gè)事情比較擔(dān)憂，因?yàn)槲覀冎荒苁嵌氵^(guò)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，但如果爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)影響非常大。”

“因?yàn)榻桢X做首付的利息高達(dá)十幾、二十個(gè)點(diǎn)，如果房?jī)r(jià)上漲的速度不夠快，將很難去維系利息支出，像2008年深圳有一批炒房客最后就是都不要房子了。這個(gè)過(guò)程中牽扯著很多的信貸關(guān)系，比如像鏈家這種情況，它借出去的錢本身可能就是從另外渠道的金融產(chǎn)品過(guò)來(lái)的，涉及很多層面的人，風(fēng)險(xiǎn)比較大，我認(rèn)為中央層面應(yīng)該制止一下這種行為。” 侯安揚(yáng)表示。

據(jù)了解，部分炒房客確實(shí)采用了包括眾籌、貸款、過(guò)橋貸款等多種方式來(lái)進(jìn)行炒房，押寶一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

相較之下，二、三線城市面臨的情況則完全是另一番景象。

一位某三線城市的房屋中介劉某（化名）表示，“我們公司現(xiàn)在是一棟棟的推，不做整個(gè)項(xiàng)目推送，比較謹(jǐn)慎。目前占據(jù)交通資源學(xué)區(qū)資源還是很搶手的，基本上半個(gè)月到一個(gè)月賣光一棟樓。”

而朱思銘說(shuō)，其在近期走訪了多個(gè)二、三線城市，切實(shí)地感受到目前房地產(chǎn)去庫(kù)存的急迫性，特別是一些三線城市，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的問(wèn)題比較嚴(yán)重。

朱思銘表示，“銀行對(duì)地產(chǎn)的政策是判斷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)走向的關(guān)鍵指標(biāo)之一，其中的一個(gè)重要指標(biāo)就是參考銀行的折扣率。銀行與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)一般都有著密切的業(yè)務(wù)聯(lián)系，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走向一般會(huì)有較為合理的理解和判斷。我了解的一些三線城市，銀行對(duì)某些商品房住宅批出的質(zhì)押貸款已經(jīng)降到了4～5折，而以前大概是6～7折，這反映了銀行對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。三線城市現(xiàn)在的庫(kù)存太大了，整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的購(gòu)買力也不強(qiáng)。”

下半年樓市有隱患

結(jié)合中央和地方下發(fā)的各項(xiàng)刺激政策，2016年上半年，一二線城市的樓市成交量將出現(xiàn)明顯上漲。下半年的情況則存在變數(shù)。按照2009年的經(jīng)驗(yàn)，在上半年信貸天量“放水”后，下半年的信貸規(guī)模將明顯萎縮，隨之而來(lái)的隱患不可忽視。

2016年1月份令人驚訝的信貸投放數(shù)據(jù)，似乎預(yù)示著今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不平靜。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億元人民幣，規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高。其中，住戶部門貸款增加6075億元人民幣，中長(zhǎng)期貸款部分增加4783億元人民幣。也就是說(shuō)，即使不算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，1月新增貸款中，已有1/5流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

信貸的放量是低利率環(huán)境、穩(wěn)增長(zhǎng)導(dǎo)向和季節(jié)性因素的綜合結(jié)果，但在沒(méi)有類似“四萬(wàn)億”重磅的刺激下，如此天量的信貸投放仍然讓人吃驚。且至少在上半年，“放水”的慣性被認(rèn)為還將持續(xù)。

從數(shù)據(jù)分析不難看出，房地產(chǎn)已然成為資金的主要流向之一。結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)，不免會(huì)引發(fā)這種疑問(wèn)：信貸資金的沖擊，究竟會(huì)助力“去庫(kù)存”的大趨勢(shì)，還是繼續(xù)吹漲樓市泡沫？

根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，信貸投放與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)有著明顯的正相關(guān)性。就最近一次的案例來(lái)看，M2增速在2013年4月見(jiàn)頂，此后波動(dòng)下行，至2015年4月觸底反彈。這種變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的“U”型走勢(shì)頗為吻合。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，就2016年1月的數(shù)據(jù)來(lái)看，在信貸爆發(fā)的同時(shí)，M2走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，說(shuō)明信貸的發(fā)放剛好彌補(bǔ)了外匯占款的流失（央行數(shù)據(jù)顯示，1月央行外匯儲(chǔ)備下降994.69億美元）。因此，除改善市場(chǎng)對(duì)全年經(jīng)濟(jì)基本面的預(yù)期外，真正能夠帶來(lái)的作用并不如預(yù)期明顯。

具體體現(xiàn)為，2016年1月，多家房企紛紛提前贖回美元債，并通過(guò)定增等方式在國(guó)內(nèi)融資。這些動(dòng)作并未明顯增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總規(guī)模，卻放大了信貸數(shù)據(jù)。

但就房地產(chǎn)按揭貸款而言，“放水”帶來(lái)的刺激作用仍然明顯。張大偉認(rèn)為，結(jié)合中央和地方下發(fā)的各項(xiàng)刺激政策，2016年上半年，一二線城市的樓市成交量將出現(xiàn)明顯上漲。

下半年的情況存在變數(shù)，按照2009年的經(jīng)驗(yàn)，在上半年天量“放水”后，下半年的信貸規(guī)模明顯萎縮，這使樓市的表現(xiàn)受到影響。

2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)與2009年有兩項(xiàng)明顯不同。其一，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的供過(guò)于求現(xiàn)象，內(nèi)生動(dòng)力缺乏；其二，持續(xù)多年的貨幣超發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的邊際刺激作用正在減弱。這些都決定了，本輪信貸“放水”給市場(chǎng)帶來(lái)的影響可能很快消退。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，大量“放水”帶來(lái)的隱患不可忽視。國(guó)土部一位專家表示，貨幣超發(fā)的最直接影響，就是資產(chǎn)價(jià)格上漲。如同“四萬(wàn)億”的作用一樣，若持續(xù)“放水”，可能帶來(lái)新一輪的房?jī)r(jià)上漲。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化特征，決定了信貸資金將主要流向一線城市和核心二線城市。這樣一來(lái)，一二線城市的房?jī)r(jià)泡沫可能繼續(xù)吹漲，三四線城市的大量庫(kù)存也很難得到有效去化。