營改增后房地產企業的稅收籌劃探討

徐秋玲

摘要：隨著城市經濟的不斷發展，稅收措施也逐漸隨之發展。從我國改革開放后，稅收措施逐漸面臨改革，1994年的營改增稅收措施就是一項重大的稅收改革。對于房地產企業來說，營改增稅收措施能夠減輕企業在納稅方面的負擔，對于過去稅收制度中曾經出現的重復征稅現象可有效的避免，但又由于房地產行業的特殊性質，營改增對房地產企業而言有利也有弊。本文主要分析營改增稅收措施，闡述了營改增對房地產企業的影響。針對這種影響本文作者提出自己的思考觀點，以供參考。

關鍵詞：營改增 房地產企業 稅收措施

一、前言

近年來，隨著經濟水平的不斷增長，稅收也越來越趨向規模化和現代化。從我國改革開放后，稅收措施逐漸面臨改革，1994年的營改增稅收措施就是一項重大的稅收改革。隨著不斷有新的行業和企業加入營改增稅收措施的試點中，面對新的稅收措施，如何應對營改增的稅收措施成為了企業和各行各業需要面對的新問題。房地產企業進入營改增試點同樣面臨著問題，因此在營改增稅收措施正式實施前，需要對此進行深入研究，根據可能的形勢制定出適合房地產發展的稅收籌劃，以達到減輕房地產企業稅收負擔的目的，使房地產企業科學可持續的發展。

二、營改增稅收措施的意義

自2012年起，全國推行營改增試點，全國稅收措施改革成文必然的趨勢。營改增具體指營業稅改增值稅：營業稅主要是指在國內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所得營業額征收的一種稅務類型；增值稅主要是以商品在流動過程中產生的增值額作為稅務依據，而對其征收的一種流轉稅，增值稅是對商品在流傳過程中產生的附加值的征稅，實際由消費者負擔，若商品在流轉過程中并未產生價值則無對其征稅。增值稅客觀意義上是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。增值稅主要由國家稅務局負責征收，稅收收入中主要為分為中央財政收入，次要為地方收入。進口環節的增值稅由海關負責征收，稅收收入全部為中央財政收入。增值稅的通用計算方法主要是將銷售商品或勞務的銷售額，按規定的稅率計算出銷售稅額，然后扣除取進項稅額，增值部分應交的稅額是其差額。增值稅目前只限于服務和產品增值部分進行納稅，對以往稅收措施中存在的重復稅收情況有較好的改善。我國實行營改增主要是為了減輕我國企業運營負擔，逐漸根據我國發展情況完善我國稅收制度，在稅收面扶持我國企業發展，促進我國產業結構升級。營改增稅收措施是一項重大的稅收改革，能夠減輕企業在納稅方面的負擔，對于過去稅收制度中曾經出現的重復征稅現象可有效的避免，使企業整體的稅收負擔降低，使成本下降，更利于企業市場競爭，一定程度上抑制的了通貨膨脹的情況。

三、營改增稅收措施對房地產企業的影響

我國營改增試點以來，各行各業都加入進來，房地產企業進入營改增試點大本營是必然的趨勢，營改增稅收措施勢必會對房地產企業造成一定的影響，在這些影響中有利有弊，因此，以下對利弊做出相關研究。

（一）營改增稅收措施對房地產企業的正面影響

營改增稅收措施給房地產企業帶來與以往最大的不同是避免了重復征收營業稅和不能抵扣稅款以及退稅的現象，增值稅在商品流通過程中真正實現了每道環節征稅，每層稅務可抵扣的作用。營改增稅收措施也對房地產企業的價格體系產生了影響，將以往營業稅變化為增值稅，同時稅收主體由價內稅變化為價外稅，將增值稅與銷項之間建立了抵扣關系，由此促進可房地產企業的經濟結構變化。營改增的稅務措施還會加劇市場競爭性，優勝劣汰，將以往房地產企業的稅率繳納變換為進項抵扣，因此從整體上，促使企業更加重視如何設計經營流程，如此以來，可使市場中管理不到位，規模小、不正規的企業逐漸淘汰。

（二）營改增稅收措施對房地產企業的負面影響

在營改增逐漸試行的階段會出現一些不可避免的問題。比如在營改增稅收措施過渡期中，房地產企業在營改增未實行前完工了一套產品，但在營改增后才開始進行銷售環節，稅率以下增加，沒有進項稅抵扣，由于價格也不能改，會導致房地產企業出現損失；營改增后建筑企業的稅收負擔會轉移給房地產開發商，而有建筑部門的房地產企業則無法轉移，會收到較大影響；營改增后材料和勞務費不能獲得增值稅發票或者抵扣有限，這使得其不能開發票，增加了房地產企業負擔；加大了房地產企業合作的風險性，聯營項目無法取得增值稅發票，則會使增值稅的進項額變小，抵扣稅款減少，繳納稅款變多，可能導致稅款超過利潤率。

四、營改增稅收措施下房地產企業稅收籌劃的可行措施

由于營改增對房地產企業會產生有利影響或不利影響，因此為了使房地產企業在新的稅收措施下科學的可持續發展，因此以下對房地產企業稅收籌劃的可行措施進行研究。

（一）對房地產業務人員進行營改增知識的普及，提高業務技能

由于國內的房地產企業尚存在一些管理方面的問題，當營改增稅收措施實施，有些房地產企業對此并未給予重視，因此導致經營流程不規范。在營改增后需要企業規范經營行為，調整相關流程，改變相關思維方式來適應新的稅收政策。房地產企業的工程量較大，整個項目持續時間長，從項目開始到完工出售通常情況下都在3年以上，在此時間內會產生大量的成本費用，因此這段時間內只會產生進項稅。面對新的稅收措施，房地產企業需要提高業務人員的技能和相關知識以及業務流程，以減少企業經營成本。

（二）與稅務機關積極互動

由于營改增稅收措施實施后，地方稅收機關變為國家稅務機關，因此，在溝通方面，房地產企業和國家稅務機關之間的聯系需要加強，及時了解增值稅的項目變化，學習相關增值稅知識，對注意事項引起注意，保障企業健康發展。

（三）稅收籌劃

房地產企業在供應方提供物資材料時可進行相關比較，利用稅率的差異和納稅人的身份、優惠政策以及納稅時間的延遲，以此可最大限度的進行靈活的稅務籌劃。

（四）營銷策略方面的改變

營改增措施可帶給房地產企業一定的利潤，但同時又會使不同企業的成本不同程度的上升。因此需要企業根據競爭對手和政策的影響調整相關營銷策略，增加企業的競爭優勢。房地產企業可實施混業經營模式或多元化房地產以及相關領域進行擴張。

（五）房地產方向改變的其它措施

營改增計劃中，房地產企業應多索要增值稅發票，其次對于旗下有建筑業務的對其進行剝離。

五、結束語

綜上所述，對于房地產企業來說，營改增稅收措施能夠減輕企業在納稅方面的負擔，在國家稅收方面具有重要意義，是一次重大的改革。與過去稅收制度相比較，中曾經出現的重復征稅現象可有效的避免，但又由于房地產行業的特殊性質，營改增對房地產企業而言有利也有弊。營改增稅收措施對房地產企業的正面影響為：避免了重復征收營業稅和不能抵扣稅款以及退稅的現象，促進可房地產企業的經濟結構變化。營改增的稅務措施還會加劇市場競爭性；負面影響為：在營改增稅收措施過渡期中，會導致房地產企業出現損失；有建筑部門的房地產企業則無法轉移；營改增后材料和勞務費不能獲得增值稅發票或者抵扣有限；加大了房地產企業合作的風險性。解決措施主要為：提高房地產業務人員業務技能、與稅務機關積極互動和稅收籌劃以及營銷策略方面的改變，能改善營改增所帶來的負面影響。

參考文獻：

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