房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險內(nèi)控管理探討

于志科

摘要：目前，房地產(chǎn)企業(yè)在我國GPD中所占的比重相當大，有利于帶動我國企業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有一定風險性，尤其是稅收方面，如果不對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險控制好，就會影響房地產(chǎn)企業(yè)的有效運行，本文將對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險內(nèi)控進行管理，以期實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收風險管理 相關探討

經(jīng)筆者調(diào)查，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多稅收風險，如：營業(yè)額與法律規(guī)定不相符、會計核算規(guī)范性不夠等，這種問題都是導致房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險層出不窮的關鍵因素。筆者將分別從：房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險產(chǎn)生原因、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險的識別、如何應對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險，三個部分進行闡述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險產(chǎn)生原因

“營改增”實施背景為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了許多影響，最為突出的則是稅費的增加導致動產(chǎn)租賃抵扣難度增加。動產(chǎn)租賃一般包括施工機械設備及設施材料租賃。“營改增”后，原有資產(chǎn)進項稅無法抵扣，且動產(chǎn)租賃利潤較低，使得一些企業(yè)轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。導致房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險產(chǎn)生的原因通常分為兩個類別，一類是主觀原因，一類是客觀原因。

（一）主觀原因

稅收風險出現(xiàn)的主觀原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身過于追求暴利，這也是導致稅收風險最關鍵的因素。房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取更多經(jīng)濟效益，通常會在土地容積率以及用途方面做文章，從而導致實際信息與用戶掌握的信息不一致。

此外房地產(chǎn)企業(yè)在管理工作中缺乏有效的財務會計制度，無法促使其財務工作得以順利進行，從而引發(fā)稅收風險的出現(xiàn)，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)無法對土地證增值稅進行準確核算，為了謀取暴利，企業(yè)會通過偷逃土地增值稅的目的。

（二）客觀原因

造成房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險的客觀原因是“信息不對稱”，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作是一項重要的工作，對于稅管員自身素質(zhì)水平提出較高要求，但目前部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理工作中應用的稅管員，缺乏一定稅收管理知識與經(jīng)驗，在實際稅收管理中缺乏自己的見解，對于稅收管理風險無法采取有效的應對策略，長此以往，很容易引發(fā)稅收風險的出現(xiàn)。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)部門聯(lián)動效率的低下也為企業(yè)稅收風險的出現(xiàn)帶來了影響，眾所周知，稅收管理涉及的內(nèi)容相當大，與各部門之間的關系也十分緊密，當在實際情況中，企業(yè)在開展稅收工作時未及時與工商、建設、規(guī)劃等部門進行溝通交流，最終導致許多涉稅信息無法實現(xiàn)共享，這種情況也為稅收風險造成了可乘之機。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險的識別

如何識別房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言至關重要。目前，房地產(chǎn)在稅收風險識別過程中可以應用多種分析法，如：宏觀調(diào)控政策效應對照分析法、開發(fā)進度比對分析法、財務指標比較分析法、邏輯推理法等等。

宏觀調(diào)控政策效應對照分析法都是由中央出臺的一種方法，在應用過程中必須與地方政府的措施配合實施，通過對企業(yè)實際申報納稅情況的比對，與市場發(fā)展的趨勢來判斷是否與自身企業(yè)發(fā)展狀況充分吻合，如果不吻合，則應對其原因進行調(diào)查，并加大風險應對力度。

開發(fā)進度比對分析法主要應用在施工項目當中，自施工項目開始到竣工全過程，首先根據(jù)企業(yè)施工規(guī)劃及施工合同、施工進度、竣工等每一個環(huán)節(jié)進行控制，對于每一個施工階段應繳納的稅額規(guī)劃好，通過監(jiān)管工作來對實際情況進行分析，如何實際稅額與預算稅額不一致，就必須找出相關原因，并采取風險應對措施。

所謂財務指標比較分析法，是通過房地產(chǎn)企業(yè)施工成本費用與同類型企業(yè)歷史數(shù)據(jù)進行對比，從中找出不合理之處，將其列入到風險監(jiān)控范圍內(nèi)，以此促進房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理工作的有序進行。

邏輯推理法主要理由內(nèi)在邏輯與相關數(shù)據(jù)之間的關系來進行分析，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)間不符合相關邏輯，就必須將其列入到風險監(jiān)控內(nèi)部。

三、如何應對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險

綜上，筆者對房地產(chǎn)稅收風險出現(xiàn)的原因及如何識別房地產(chǎn)稅收風險進行了分析，在這種情況下，企業(yè)究竟如何應對稅收風險，是許多房地產(chǎn)企業(yè)最為關注的，筆者將就這個問題進行研究，并提出自己的看法。

（一）建立社會化綜合治稅機制

為應對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險，企業(yè)必須將社會化綜合治稅機制引用進來，換言之加強建設、工商、房管、國土等部門之間的聯(lián)系，實現(xiàn)涉稅信息共享。企業(yè)可利用信息技術來構(gòu)建一個信息平臺，通過這個平臺來獲取更多的信息，該系統(tǒng)應具備多種功能，能對稅收風險產(chǎn)生原因進行分析，為企業(yè)的稅收管理工作指明方向。此外應加強地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與行業(yè)稅收入庫匹配度監(jiān)控分析，分行業(yè)按月及時監(jiān)測預警，利用稅收風險指標和模型識別重點行業(yè)風險，及時發(fā)起任務消除隱患。完善引導式應對辦法，整合“一戶式”分析數(shù)據(jù)來源信息查詢，建立和完善推送任務應對策略。組織各級風險管理團隊直接應對重大問題，充分發(fā)揮團隊應對的優(yōu)勢。

（二）企業(yè)合理選擇材料供應商

為了加大進項抵扣金額，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應商時，必須進行嚴格選擇，以免日后增值稅專用發(fā)票較難取得，增加企業(yè)的稅務負擔。在采購大量建筑材料時，建筑企業(yè)要嚴格按照招投流程執(zhí)行，依據(jù)供應商的規(guī)模、報價及產(chǎn)品質(zhì)量等，綜合選擇適當?shù)墓獭楂@取增值稅專用發(fā)票，保證招標工作的可靠進行，房地產(chǎn)企業(yè)還要要求偏遠地區(qū)的雜貨店和個體戶等開具相應的增值稅專用發(fā)票。

（三）充分提高科學化管稅水平

其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身管稅水平，稅管員在稅收工作中起到至關重要的作用，據(jù)此房地產(chǎn)必須將重點放到人才的招聘上，采取嚴格的考核制度，對其專業(yè)知識與實際能力進行測試，秉著“擇優(yōu)錄取”的原則，構(gòu)建一支專業(yè)的稅管隊伍。對于在職的稅管員，企業(yè)應定期開展培訓，幫助老員工鞏固相關知識，并學會新的管理方法。企業(yè)還應將激勵機制應用其中，激發(fā)員工的工作熱情，讓他們知道稅管工作開展的重要性，通過以上策略來促進企業(yè)管稅水平的有效提高。

四、結(jié)束語

基于“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理工作中出現(xiàn)了諸多風險，為了使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中得以發(fā)展，我們必須采取有效措施，如：構(gòu)建社會化綜合治稅機制。將差別化風險策略應用其中，促進企業(yè)科學化稅管水平的提高，嚴格選擇供應商，通過以上措施來促進房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

參考文獻

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