房地產開發風險管理研究

胡睿龍

(山西財經大學 山西 太原 030006)

房地產開發風險管理研究

胡睿龍

(山西財經大學 山西 太原 030006)

房地產業作為我國市場經濟的重要組成部分，對經濟的發展具有高度敏感性。由于房地產項目在開發與經營過程中會受到很多風險因素的影響，因此對房地產開發過程中的風險控制顯得非常重要。

本文通過對房地產開發中的政策風險、通脹風險、變現能力以及財務風險、營銷風險等因素的分析，對完善房地產開發企業的風險管理提供建議。

房地產開發；風險；風險管理

一、房地產開發項目的定義

房地產開發項目一般是指以土地為基礎而進行的房屋建設的項目，其對國計民生產生重大影響，房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范；房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

二、房地產開發項目的特點

房地產具有長期使用、位置固定和投資額大等特點，使得房地產開發項目也相應地具有建設投資大、開發周期長、受國家法規政策的影響和開發風險大等幾方面的特征。一般而言，完成一個開發項目可能會需要 1-3 年甚至更長的時間。

三、房地產開發項目的風險因素分析

風險因素是指引發風險事件的各個原因和條件, 影響房地產投資的風險因素有很多，按其是否可避免可劃分為系統風險和非系統風險兩類。

1、系統風險。房地產行業與國家宏觀經濟緊密相關，因此在很大程度上收到政府的控制。影響房地產開發項目的系統風險主要包括政策風險、通脹風險、市場供求、利率水平、變現能力及房地產開發項目周期風險等。

系統風險不可避免，而且對房地產開發企業的影響極大。因此，房地產開發企業應把握國家的政策導向，熟知國家出臺的與房地產開發有關的政策，積極應對此類風險。

2、非系統風險。非系統風險相對于系統風險而言是可控的，而且不同的企業所面臨的非系統風險可能是不同的，房地產開發企業往往可通過不斷完善自身經營管理來避免此類風險。通常非系統風險可分為以下幾類。

(1)決策風險。決策風險是指在房地產投資開發過程中，房地產企業決策者對房地產開發各環節決策不當而帶來的風險。由于房地產開發涉及投資成本高開發周期長，通過后期的開發來驗證當初決策正確與否。決策具有明顯的滯后性，因此在開發過程中對各環節所做的決策風險極大。

(2)財務風險。在房地產整個開發過程中，需要投入大量資金。而房地產開發企業在開發過程中自有資金往往不足以支付高額的開發成本，因此還需要從金融機構及其他企業處融通資金，財務風險也隨之產生。

(3)營銷風險。營銷風險是由于房地產滯銷而給投資者帶來的風險。如何制定出合理可行的營銷策略，促使房地產順利銷售，對房地產企業而言具有很高的挑戰性。

(4)人為風險。即由人的行為所引起的,如故意或無意的破壞、傷害行為等“人禍”給開發過程及物業本身帶來的危害。

(5)物質特性風險，即由物質本身的某些特性引起的，如化學品的易燃、易爆性所引發的事故帶來的風險。

四、房地產開發風險管理的步驟

1、風險識別。風險識別就是指在風險事故發生之前，運用各種方法分析面臨的各種風險及潛在原因。對于房地產開發企業而言，要做到感知風險和分析風險。對于系統性風險要及時調整開發策略，將損失規避到最小。對于非系統性風險，則要嚴加防范，突出重點，區別對待，避免風險被忽略造成不必要的損失。

2、風險評估。房地產開發風險的評估即對開發風險進行量化，是指開發商通過各種方式對風險可能給開發活動帶來的不利影響和程度的測定。房地產開發商風險的評估涵蓋了兩方面的信息：一是確定開發活動中各種風險發生的概率；二是確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。

3、風險回避與轉移。風險回避是指開發商在對一些開發項目進行全面分析后作出的放棄某些風險過大的項目開發的決定。風險回避策略在防止開發商可能遭受的損失的同時,也放棄了獲利的可能，因而這是一種消極的風險對策措施。風險轉移是將各種風險因素采用一定措施轉移出去。

4、風險控制。風險控制是通過減少風險發生的概率，或通過降低風險所造成損失的嚴重性，來處理那些開發商不能回避與轉移的風險。風險控制的目的在于積極改善風險本身的特性,使其為開發商所接受。

五、房地產開發風險管理的建議

1、科學評估,準確預測。開發企業應利用一切可能得到的信息資料，充分考慮所有可能出現的情況及競爭對手的情況，運用科學的計算方法,盡可能準確地預測擬開發項目的各風險。目前，層次分析法在風險的評估及決策領域中應用較多。

2、優化投資組合,實現風險分散。開發企業盡可能地實現開發類型多樣化、開發區域多元化、開發時間分散化、合作開發，以實現風險分散。例如萬達在通過房地產做大之后，轉型商場、娛樂、多媒體等領域，在盈利的同時，實現風險的轉移。

3、控制工期,盡早完成開發項目。開發項目的風險很大程度上來源于開發期內社會經濟條件的變化。一般來說,開發期越長，社會經濟條件變化的程度也可能越大。為了盡可能地降低風險程度，開發企業應嚴格控制工期，縮短建設時期，盡早地完成開發項目。

4、采取措施固定某些變化。開發企業應盡量地固定那些對利潤敏感的變量,比如說采用簽約的方式來控制變量。例如，通過簽定固定利率貸款合同來減小利息支出增長的風險，通過與建筑企業簽定固定預算合同來減小建造費用增加的風險；通過承包合同中延期罰款的條款來降低工程不能按期完工的風險。

5、預租或預售。通過預租預售的安排來避免工程完工后房地產存在空置的風險、租金下降的風險、售價跌落的風險等。即在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約和預售合同，有效降低風險。對大型開發項目來說，預租應是開發企業所期盼的。預租率的高低是考慮項目可行性的一個重要條件。例如,預租率高,可考慮高層方案，反之,則采用較低層數方案。

六、結語

房地產開發風險管理就如同一個縝密的系統，將風險管理的各要素有機組成綜合體，所以在進行房地產開發時，必須要推廣與運用風險管理系統，并且要在日常的工作中盡量完善這個系統，以促使我國的房地產事業健康發展。

[1]姚玲珍，房地產市場研究[M]，中國建筑工業出版社，2008

[2]王華欣，我國房地產價格及其影響因素分析[J]，2009

[3]嚴國樑，房地產開發與經營[M]，2008

[4]蘇亞莉，房地產開發項目風險管理研究[J]，2011

[5]國家統計局《中國統計年鑒》[DB/OL],中國統計出版社,2015

胡睿龍(1992-)，男，漢族，山西臨汾人，山西財經大學研究生在讀，土地資源管理專業，研究方向：房地產估價。