“去庫存”的沈陽樣本

張墨寧

急跌不僅意味著地方政府可支配收入的減少，而且影響到土地作為抵押品的融資能力。如果土地出讓金下降，政府債務風險將更加凸顯。因此，對地方政府而言，找到其他財源不是一日之功，消化庫存是提振市場的關鍵。

沈陽市北郊的沈北新區某樓盤銷售大廳內，接待一對母子的售樓小姐扭臉向不遠處的男業務員大聲詢問：“信用卡有5次逾期是可以貸款的吧？”男業務員想都沒想，給了她一個非常確定的答案：“能貸能貸”。她的客戶聽到這句話，臉上露出了如釋重負又有點不好意思的微笑。男業務員隨即向《南風窗》記者補充：“只要不是惡意的逾期，都能貸款。”

信用卡沒有欠款便可以輕松貸到總房款的七到八成，沈北新區的銷售員們將此作為一個重要的營銷點，勸說他們的客戶。作為沈陽市庫存積壓最為嚴重的區域之一，沈北新區開發商“賣房子”的任務看起來并不輕松。

滬深等地的房地產調控政策相繼出臺，防止泡沫再度滋生將是這些城市的主基調。但是對沈陽這樣庫存較為嚴重的二線城市來說，需求不足、過度依賴房地產和土地財政的狀況，已經成為經濟發展的嚴重掣肘，“去庫存”將是未來一段時間地方政府的主要任務。

庫存到底有多嚴重？

沈陽的去化周期到底有多長？不同測算機構給出的數據稍有差異，一般認為是26個月左右。在30個重點城市中，沈陽并不是庫存最高的。排在前面的還有太原、呼和浩特、大連、煙臺、哈爾濱等城市。然而，沈陽引起的關注和外界對其庫存嚴重性的揣測卻最為激烈。原因在于今年3月初沈陽市發布的22條“新政”，其中包括了一項“大學生零首付購房”。消息一出，段子手們極盡調侃，地方政府急切尋找“接盤俠”的心理遭到了群嘲。以至于試行政策發布不到24小時，官方就緊急撤回，宣稱該“零首付”政策還處于前期調研論證階段，暫不具備出臺條件。前不久，沈陽市政府修訂版的“22條”再拿出來的時候，已經沒有“零首付”了，但是對大學生購房的支持力度依然很大。

這一次的風波讓沈陽房地產政策制定者很是被動，與當地房產局關系密切的房地產協會、房地產研究所等機構對“去庫存”也異常敏感和謹慎。“沈陽的庫存形勢確實比較嚴峻，但還是屬于可控范圍之內，隱性庫存入市還要很長的時間。”沈陽市房地產研究所副所長張祥說。該所的前身是沈陽市建委房地產業專家咨詢小組，與房地產主管部門有較為密切的聯系。

張祥給出的數字是：沈陽市現在的庫存是2500萬平方米，去化周期為16個月，其中商品住宅僅為1300萬平方米，去化周期9個多月。而按照易居研究院的統計，截至今年2月，沈陽的庫存接近3000萬平方米。兩組數字的差異比較大。一般被援引更多的則是一個折中的數字，截至2016年2月末，沈陽商品住宅庫存量為2217萬平方米。

相比之下，開發商的感受可能更真實具體。成勇是沈陽一家本土房地產開發商的負責人，他說，大家現在都是硬挺著。沈陽房地產業最輝煌的時候，大大小小的房企有1300多家，現在這一數字已經回落到了800多家。轉折點發生在2013年，那種開盤幾周即售罄的盛況不再。“我們現在售價是5000多一點，也不太敢貿然公開降價，降價的話買房人更會趨于觀望。”不過，各家也都在想辦法銷售，也會變相降價，所以實際的成交價格其實是不到5000的。

成勇說，盡管年初以來的刺激政策使得市場有所回暖，但仍有大片的房子滯銷。成勇手里現在有近千套庫存和30萬平米待開發的土地。“我現在可能會先開發10萬平米，開發不僅是蓋房子，還需要做配套，錢回不來怎么辦。”成勇說，無論大開發商還是中小企業，大家都在想盡辦法回籠資金，房企老板們湊在一起，說得最多的還是“變現才是硬道理”。

去庫存壓力最為嚴重的是沈北新區和渾南區，它們是離核心城區較遠的區域。在只有兩條地鐵線路的沈陽，沈北和渾南與城區的連接并不那么便捷。沈北新區現在總面積為819平方公里，總人口只有32萬，2006年規劃發展經濟開發區后，大量的新樓盤在這片區域拔地而起。《南風窗》記者走訪的道義商圈是除了地鐵附近之外，在沈北新區還算繁華的一個地段，因為這里坐落著偌大的沈北新區唯一一家大型公立醫院：盛京醫院的沈北院區。

寬闊的道路上沒有多少行車，沿著蒲河大道，就可以看到一排排在荒地中間高聳而起的樓房。在沈北新區，樓高通常都在30層以上。剛一踏入住宅密集的區域，就會有一群大媽圍上來，她們手里拿著各式各樣的樓盤廣告，爭搶每一個看上去有可能是來看房的人。作為“掃街”的業務員，大媽們每個月的任務量是10個人，這個數字看起來并不多，但統計嚴格：只有真的到售樓處談過5分鐘以上，才能算業績。底薪2000，拉一個人30塊，如果完不成任務，則是扣30塊。所以，空曠馬路上的拉人競爭異常激烈。

“零首付”仍然是很多樓盤的噱頭，印在廣告單上，但也只是一個噱頭，所謂的“零首付”還是要交一萬左右的定金，而且是不簽合同、不知道什么時候才能開發的期房。記者走訪了四五個樓盤，大開發商的售價在4500元左右，小開發商則主推3800元左右的所謂“特價”，貸款方式則幾乎沒有差別：“如果你名下沒有貸款、信用卡沒有欠款，首付只需要兩成就夠了，否則的話就需要三成。”

“怎么能做到兩成？假離婚就可以了，也可以辦一個假的離婚證”、“即使夫妻雙方都不在沈陽工作也能貸，花500塊錢做一個收入證明就行，你愿意填多少就填多少”……每一個售樓人員大體上都會這樣篤定地保證貸款是一件并不難的事情，一個八九十平米的房子，只要拿出七八萬就可以了，剩下的全部交給他們搞定。

在同類二線副省級城市中，沈陽的房屋均價并不高。與遼寧的其他非省會城市相比，也沒有拉開很大的差距，比另一個副省級城市大連也略低。一名在沈陽工作多年的事業單位工作人員說，從他2005年大學畢業到沈陽，工資漲房價也漲，但一直是一個月工資在核心城區買一平米，這么多年就沒變過。根據沈陽市房地產研究所的數據，2015年，商品住宅備案均價6242元/平方米，5年增長7%，價格比較平穩。

近些年沈陽的房價沒有出現過急漲的情況，用沈陽房地產界人士的話說，一直是溫吞的狀態。“溫吞狀態”源于上一輪剛性需求的釋放，也與沈陽人口流入減緩、人才流出加劇有關，后續購買力疲軟。但更為重要的是，房地產市場形成的供給并沒有與整個城市的發展和空間規劃很好地融合，無法拉動需求；而且，2013年以前的大量房地產投資已經透支了未來的需求。

透支的房地產

沈北和渾南兩個區的庫存即占全市總庫存的30%左右，但是人口僅為全市常住人口總量820余萬的1/10。沈北的規劃面積達到1098平方公里，這一數字是整個主城區（和平區、沈河區、皇姑區、大東區）總面積的3倍，集結了超過60個樓盤項目。而渾南區僅全運村就聚集著超過20個樓盤。

兩地的配套設施建設和產業集群都還沒有達到預設的效果。以沈北新區為例，醫院、中小學校的數量都非常稀少，主打的東北總部基地也沒有幾家企業落戶。2015年底，沈陽市委市政府一并搬遷到了渾南區，但對于周邊房地產的拉動并沒有起到非常明顯的作用。“沈北和渾南以前純粹是農村，可以說是硬性城市化的結果，生生蓋出了大片的房子，所以還存在很多不便，即使政府搬遷過去，拉動的幅度仍然低于很多人的預期。”成勇說。

按照最初的規劃，沈北新區要連接沈陽和撫順，打造一個關東不夜城，渾南區則是借著2013年全運會發展南部。但這兩個區域在今天看來還是有接近“空城”的感覺，尤其到了晚上，主干道上人跡稀少。“政府一定要改變發展思路，住宅的主要功能是滿足老百姓的需要，不能把它跟促進房地產業的發展聯系起來，不能說引進多少投資、多少開發商就算成功了。我們建了那么多保障房，為什么很少有人愿意去呢？弄得那么遠，出行的成本太高了。”沈陽建筑大學管理學院院長劉亞臣說，他也是沈陽市住房公積金管理委員會的專家委員。

“當時建設規劃全運村的時候主要是借鑒了濟南全運城的經驗，我當時也曾經提出來過，全運城對基礎設施提升的要求，沈陽三五年也達不到。而且，濟南全運城距離濟南城區不遠，沈陽的情況就不是這樣了，全運村離城里還是太遠了。”劉亞臣解釋了為什么政府向南搬遷只是對房價有所帶動，但全運村的房子銷售仍然一般。

“市政建設沒有跟上，修路、鋪管道、建學校都需要大量的資金，資金制約是一方面，一方面還是城鎮化的速度放緩了。現在渾南的形勢稍微好一點，沈北的困難更多一些。市政府南遷之后，沈北距離行政中心的位置就更遠了，有點被邊緣化的感覺。”張祥說。

庫存數量高，質量又不佳。這使得沈陽的房地產很難像地方政府預料的那樣，靠一些調控舉措就能拉動。市場的反應與其他城市相比似乎格外遲鈍。

這種格局是怎么形成的呢？最主要的原因是2014年以前房地產投資過熱、土地供應過多。

一組數字即可以反應這種狀況：沈陽市統計局的數據顯示，沈陽房地產開發投資金額近3年來連續保持著近15%的高速增長，至2013年末年度投資額超過2000億元。據沈陽當地媒體報道，2011年土地出讓面積因高達3700萬平方米而位居全國第一。2012年，全國重點的房地產企業在沈陽拿地面積超過300萬平方米，這個數量是房企在北京拿地數量的兩倍。

“十二五”期間，出讓土地面積11289.12公頃，其中房地產用地6113.39公頃，比“十一五”增長13%；土地出讓金額2160.39億元，比“十一五”增長97%；房地產開發投資9125.18億元，比“十一五”增長81%；“十二五”期間，房屋新開工面積13959.43萬平方米，比“十一五”增長78%，其中住宅新開工面積10524.52萬平方米，比“十一五”增長81%。“十二五”期間，沈陽市房地產業稅收總額近600億元。土地出讓收益、房地產業稅收占地方財政收入的60%左右。

“土地供應過多可以說是庫存太多的主要原因。”張祥說，他分析稱沈陽的房價一直沒有上來也和土地供應過多、土地價格較低有很大關系。“沈陽的土地價格偏低和供地主體較多有直接的關系，沈陽除了市本級以外，還分11個獨立供地的區域，這些區域供地的積極性比較高。這算是歷史遺留問題吧，多年前沈陽為了快速發展，劃出了11個獨立發展的區域，給他們政策，土地出讓金可以用于自己區域的建設，所以他們就多賣地多收入。”張祥說，統一的供地統籌至今沒有實現。

大量供地伴隨著大量拆遷，這促成了上一輪沈陽房地產業的紅火發展。根據成勇的觀察，和平區的拆遷了，就到稍遠一點的鐵西區買房，鐵西區的拆遷了就到更遠一點的于洪區買房，“規律特別明顯”。而當傳導環節減速甚至中斷之后，“接手”的動能也就消失了。

由此卻帶來了一個比庫存更難化解的問題，那就是地方政府對土地財政的依賴，以及土地和房產稅收入驟降之后帶來的風險。2013年最高點時，沈陽的土地出讓金為527.62億元，一般預算財政收入801.00億元，土地財政依賴度65.9%。而到了2015年，土地出讓金已經砍去了一半，土地財政依賴度已經不足20%了。急跌不僅意味著地方政府可支配收入的減少，而且影響到土地作為抵押品的融資能力。如果土地出讓金下降，政府債務風險將更加凸顯。因此，對地方政府而言，找到其他財源不是一日之功，消化庫存是提振市場的關鍵。

刺激政策能否奏效

2016年2月，遼寧省出臺了關于化解房地產庫存的15項措施，其中沈陽就是政策支持的重點，“房地產開發項目位于沈陽、大連市城區和郊區的，房企銷售未完工開發產品的計稅毛利率為15%”。3月28日，沈陽市的22條新政在修訂后重新發布。主要還是降低購房者首付比例、增加公積金貸款額度、推動空置房租賃、高校畢業生購房契稅全額補貼等等。總體來說，刺激的著力點還是放在了信貸政策上。“如果把調控的手段主要放在信貸上，我覺得是使錯招了，現在這個情況，人們不買房不是沒錢，而是不需要。金融只能是助力。”劉亞臣說，在他看來，政策不解渴的原因是從上到下的信心不足。

從更長遠的發展來說，“去庫存”要靠兩條路，一是城鎮化，二是鼓勵農民工進城落戶。而沈陽在這兩方面都已經很難有盤整空間了。截至2014年底，沈陽常住人口828萬，其中城鎮人口666萬，城鎮化率為80.21%，居遼寧省首位，居全國副省級城市前10名，常住人口的城鎮化已經處于末期了，而外來人口的流入也在放緩。“在沈陽打工的農民工月收入比較高，大多數都已經買了房子，剩下沒買房的可能都是做技術含量比較低的工作，比如保安、餐館服務員，月收入平均也就是2600元左右。他們買一套房還是比較難的，給農民工貸款風險比較大，銀行在這方面也比較謹慎。”張祥說。

如何有效“去庫存”，沈陽房地產界的多名人士都有類似的看法，未來肯定要靠住宅“供給側”的改革，在房屋類型化和精品化上做文章，同時要將改善型需求釋放出來。實際上，消化庫存并不是一件難事，更重要的是如何改變經濟發展對房地產的依賴，進行產業結構調整。東北經濟下行壓力較大，同時也是“去產能”的重點區域，這種情況下，發展新興產業顯得異常緊迫，但對已經習慣了賣地的地方政府來說，不啻為一場革命性的思維轉變。

“如果單純是‘去庫存，那好辦，兩年不賣地，庫存馬上就消化了。但房地產是整個經濟建設的重要部分，如果不投資的話，上下游的產業怎么辦？地方財政收入減少很大一塊拿什么去補？”張祥說，這是地方政府不得不綜合考量的問題。而且，目前這種“去庫存”方式隱藏的信貸風險也需要審慎評估。

對于沈陽這樣的城市來說，過去10年城市發展和經濟結構基本格局的主要動力來自于房地產，現在則不得不承受透支的后果，僅僅是以消化數量營造短暫繁榮還是建立更開闊的視野引導轉型，到了該做出選擇的關鍵時刻。