中國高房價“邏輯”正在變異

譚保羅

除了“大城市化”的必然趨勢之外，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，國民基于通脹預期的資產(chǎn)保值和投資需求，也是房價上漲的推動力。兩者疊加，便是一線城市房價本輪暴漲的根源。

當前，中國樓市出現(xiàn)了兩個以前不曾有過的現(xiàn)象：一是，二三線城市和一線城市之間，出現(xiàn)了“非對稱性”房價上漲，前者房價出現(xiàn)停滯，去庫存變得緩慢，而后者房價卻快速飆升，地方政府不得不出手調(diào)控。

二是，經(jīng)過多年政策的“空調(diào)”，以及樓市唱衰論的不斷“落空”，很多購房者對購房保值的態(tài)度變得更加篤定，這是一線城市房價暴漲的根源之一。

可以說，中國樓市的房價“邏輯”正在發(fā)生變異。因為經(jīng)濟增速的放緩，以及全國產(chǎn)業(yè)分布的定型，中國的城市化正在逐漸進入“大城市化”階段，而以上兩個現(xiàn)象正是它的“階段性特征”。

“大城市化”是全國要素資源在地理空間的配置上變得更加理性的過程，它的到來是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。這兩年，公眾也越來越承認，一線城市房價走高是正常的“市場現(xiàn)象”，中西方大城市都有“高房價”。 此外，中央政府決策層也很少強調(diào)“樓市調(diào)控”。

但當實體經(jīng)濟下行，樓市成為資金最喜歡的去處，而實業(yè)投資熱情淡漠，這絕非可以等閑視之的“正常現(xiàn)象”，它可能危及實體經(jīng)濟的根基。在這種情況下，以往那些投鼠忌器式的樓市“空調(diào)”政策，可能真的到了要做出改變的時候。

“史上最嚴”仍是從需求側(cè)入手

經(jīng)濟領(lǐng)域的“供給側(cè)”被談了很多次，但調(diào)控樓市，目前還只針對了“需求側(cè)”。

3月底，房價最火的“一線城市”上海和深圳陸續(xù)出臺了調(diào)控措施，并且雙雙都被稱為“史上最嚴厲”。

上海市的措施中，主要之處是收緊信貸和購房限制：二套普通房首付不低于五成，二套非普通房首付不低于七成。此外，要從嚴執(zhí)行住房限購政策，非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限（由滿兩年）調(diào)整為滿五年。

深圳則要求：購買首套房但近兩年內(nèi)有住房貸款記錄的，或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低四成；非本市戶籍居民家庭限購1套住房，且需提供3年以上連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的證明。

在中國地方政府下達的各種政策文件中，“組合拳”是一個泛濫的詞匯，樓市調(diào)控也不例外。除了收緊信貸和購房限制之外，調(diào)控的“組合拳”還包括了打擊中介哄抬房價、嚴查首付貸等一系列措施。

但根本來說，地方政府樓市調(diào)控的著力點只有一個，即對購房者進行“準入限制”。換言之，從樓市的“需求側(cè)”入手調(diào)控，而不是“供給側(cè)”。

上海、深圳的“史上最嚴厲”調(diào)控措施是否能夠真的遏制房價上漲，還需要時間檢驗。但過去的經(jīng)驗還是有一定參考價值，光從“需求側(cè)”入手的調(diào)控，要有效遏制房價的上漲并不容易，北京已有先例。

2011年，北京有關(guān)部門提出調(diào)控樓市的15條措施，簡稱“京十五條”。當時，也有人說這是北京“史上最嚴厲”，比如，要求非北京戶籍人士購房，需要提供在北京連續(xù)5年繳納社保或納稅記錄的證明，類似于現(xiàn)在的上海。不過， 2011年以來，北京房價從來就沒有停止上漲過。

所謂從樓市的“需求側(cè)”入手，本質(zhì)上是提高樓市購房者的成本—購房者當然也包括了投資者。提高房貸利率，購房者的利率負擔會更重；限制購買的政策，購房者則需要負擔“額外成本”，比如夫妻“假離婚”、非夫妻“假結(jié)婚”，或者簽訂一些法律風險不小的“抽屜協(xié)議”。

由于房地產(chǎn)交易稅屬地方稅種，地方政府有時也會用提高交易稅的方式來調(diào)控樓市。同樣，交易稅也并不能遏制房價，它只會增加了交易成本，而這種成本最終也會落到購房者的肩膀上。現(xiàn)實中，購房者最清楚這一點。

從1994年“房改”以來，樓市“調(diào)控”差不多已經(jīng)有了20多年歷史，無論中央政府，還是地方政府，出臺了林林總總的政策。但很多時候，調(diào)控都被業(yè)界稱為是“空調(diào)”，并沒有達到預期效果。究其原因，其實在于這些調(diào)控多數(shù)都是從“需求側(cè)”即增加購買者成本的角度著手，而并沒有著力于“供給側(cè)”。

中國樓市的“供給側(cè)”即賣家，主要是兩部分。在樓市的早期，賣家主要是房地產(chǎn)商，彼時的樓市供應以新房為主。但隨著樓市的膨脹，以及“先富人群”不斷涌入樓市投資，投資者開始扮演了重要角色。在一些大城市的中心地段，購房者會發(fā)現(xiàn)后一類人才是賣方的主角。

作為一個賣方占據(jù)優(yōu)勢的“賣方市場”，中國樓市最具“殺傷力”的調(diào)控措施，應該是直接增加賣方的“持有成本”。對新房而言，著力點在于地產(chǎn)商所面臨的資金利率，而對投資類賣房者來說，著力點則是房地產(chǎn)持有稅。

回顧中國的樓市調(diào)控史，真正刺破樓市泡沫的只有一次，即上世紀90年代海南樓市泡沫破裂。但很多人忽略的是，海南樓市的調(diào)控是從賣方著手，即通過提高開發(fā)貸款的利率和限制信貸掐住了地產(chǎn)商的資金鏈。加之當時中國民間資本并不充裕，地產(chǎn)商融資渠道不多，因此調(diào)控很快見效。

而現(xiàn)在，對投資者賣家來說，最強有力的方式則是征收房地產(chǎn)持有稅。目前，國內(nèi)已有部分城市試點，但由于起征點過高以及只對新房征收，效果不佳。以上海為例，其從2011年開始試點房地產(chǎn)持有稅，但并沒有遏制住房價上漲。顯而易見，房地產(chǎn)持有稅是個“利器”，但這個稅嚴格開征并非易事，涉及的利益博弈超乎想象。

“大城市化”不意味著房價不受約束

“非對稱上漲”是最近樓市的一個主要特征，一線城市房價節(jié)節(jié)高，家境并不富裕的年輕人驚呼“恐怕以后再也買不起房”。但在二三線城市，去庫存壓力大得超乎想象，一些地方官員甚至罕見地直接表態(tài)要支持樓市銷售。

比如，在今年的全國“兩會”期間，全國人大代表、昆明市市長王喜良就表示，房地產(chǎn)不是夕陽產(chǎn)業(yè)，美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。他還建議，國家應進一步制定促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施。不能因為一線城市房價上漲，就出臺全國性的抑制房地產(chǎn)業(yè)的政策。

王喜良還認為，不同城市之間經(jīng)濟發(fā)展情況存在差異，房地產(chǎn)政策也應差別化制定。二三線城市仍需要通過下調(diào)契稅、以購代建等措施去除庫存，這對經(jīng)濟穩(wěn)增長非常重要。

昆明市長的話基本上代表了很多二三線城市的地方官的“心聲”。地方官希望去庫存，這種表態(tài)是可以理解的，一線城市的房價飆升同樣可以理解。它的背景是中國的城市化正在進入新階段，即從“普遍城市化”或者“中小城鎮(zhèn)化”進入了“大城市化”階段。更重要的是，由于國情的不同，中國的“大城市化”往往比其他工業(yè)國家表現(xiàn)得還要激烈。

近期，在一線城市房價暴漲的背景下，網(wǎng)絡輿論開始流傳“德國榜樣”的故事。這個國家工業(yè)發(fā)達，但房價不高，并且沒有超大型的城市。事實上，剖析德國的“低房價”和“小城市化”，反倒更有利于中國人真正理解本國一線城市的“高房價”和“大城市化”為何是個必然趨勢。

在歷史上，德意志地區(qū)是西方政治領(lǐng)域地方自治傳統(tǒng)的發(fā)源地，即便到了今天，德國依然是一個聯(lián)邦制國家，并沒有中央集權(quán)的政府，這意味著舉國資源不會集中到某一座城市，因而不會產(chǎn)生柏林的“高房價”。

此外，經(jīng)濟地理的特殊性也決定了德國的工業(yè)布局必然是相對分散的，而不是集中的。德國位于歐洲中部，其鄰國無一例外都是發(fā)達國家，或者東歐國家中最富裕的諸國。當一個國家的四周都是發(fā)達地帶，加之歐洲已擁有70多年和平歷史，德國的工業(yè)早已和四鄰深度融合，因此沒有必要向國內(nèi)某一個點集聚。

換句話說，德國的產(chǎn)業(yè)資本是以歐洲為版圖配置資源，而不是以德國的疆界為限。比如，歐洲著名的“多國合資公司”空中客車公司就是在全歐洲范圍內(nèi)組織融資、生產(chǎn)和銷售，而不限于德國或者法國一國。

更值得玩味的是，柏林在歷史上真正成為“超級城市”或者世界科技、經(jīng)濟的主要中心之一，只發(fā)生在德國與歐洲多數(shù)鄰邦為敵的時代，比如一戰(zhàn)前后至二戰(zhàn)前夕。彼時，德國經(jīng)濟和四鄰融合度較低，資源自然向本國首都集聚。

日本的高房價一直是中國的參照，盡管日本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和國家發(fā)展路徑和德國極為相似，但日本的經(jīng)濟地理和德國迥異。一個四周臨海、國土狹小的國家，其經(jīng)濟中心的選擇一定是采取以最佳出海口為支點，再背靠平原形成一個經(jīng)濟帶的模式。因此，日本形成了以東京為中心，關(guān)東平原為腹地，包括橫濱、川崎等幾個大中城市在內(nèi)的臨海經(jīng)濟帶。

中國的經(jīng)濟地理發(fā)展模式和日本有幾分相似，因為內(nèi)陸鄰國經(jīng)濟都不甚發(fā)達，和中國缺乏產(chǎn)業(yè)融合的前景。因此，中國的經(jīng)濟帶形成也必然是最佳出海口，外加背靠平原腹地的模式，長三角和珠三角經(jīng)濟帶的形成就是這個格局。當然，中國還要加上一個政治中心。實際上，中國高房價城市正是分布在這些經(jīng)濟帶上。

但對中國而言，讓中西部平衡發(fā)展的戰(zhàn)略也有其合理性，這是維護國家統(tǒng)一和人民幸福的必然要求。因此可以預見，未來的中國一定處在“大城市化”和“中小城鎮(zhèn)化”的博弈或者拉鋸戰(zhàn)之中，但前者對于房價的影響或許更加明顯。

不過，“大城市化”的必然性并不意味著一線城市的高房價可以不受約束。

高房價是一種貨幣現(xiàn)象

除了“大城市化”的必然趨勢之外，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，國民基于通脹預期的資產(chǎn)保值和投資需求，也是房價上漲的推動力。兩者疊加，便是一線城市房價本輪暴漲的根源。

通脹預期主要來自于兩方面，一是貨幣存量的不斷增加，二是資本管制。一個廣為人知的數(shù)據(jù)是，中國的經(jīng)濟貨幣化率（M2/GDP）全球第一。曾任央行貨幣政策委員會委員的北京大學國家發(fā)展研究院教授周其仁在2010年曾透露一個數(shù)據(jù)，中國經(jīng)濟當時的貨幣化率超過了180%，位居世界第一。

周其仁還表示，中國問題“更具特色”，在一些發(fā)達國家，貨幣存量占GDP之比超過了90%的高點就掉頭向下，而中國的貨幣軌跡是繼續(xù)攀升。最終，過多的貨幣存量將減少“消費需求”，轉(zhuǎn)而壓迫一般物價與資產(chǎn)價格，引發(fā)通脹與某些資產(chǎn)價格的狂漲。

學者的話在今天顯然得到了應驗。實際上，中國M2的狂飆既有宏觀因素，也有微觀因素。宏觀層面，中國金融體系中股市融資的占比太小，而銀行貸款才是主流，兩種融資方式對M2的影響是完全不同的。

股市融資是對存量貨幣的配置，而銀行貸款則是一個不斷創(chuàng)造增量貨幣的過程。由于部分準備金制度的存在，銀行會通過派生存款機制不斷地創(chuàng)造流動性。部分發(fā)達國家之所以貨幣化率會出現(xiàn)下降，重要原因在于資本市場的迅速發(fā)展，使得金融體系更多依靠貨幣存量的優(yōu)化配置，而不是創(chuàng)造新的貨幣來支持實體經(jīng)濟發(fā)展。

在微觀層面，中國金融體系最大的問題是貸款主體的預算軟約束。預算軟約束指的是，預算約束體（企業(yè)）沒有預算上的“硬性限制”，它的支出經(jīng)常超過它所能獲得的收益，但它不會被破產(chǎn)清算，而是可以不斷獲得新的資源。

如果通俗些說，就是某一家企業(yè)根本沒有市場競爭力，如果在完全市場化的環(huán)境中，它無法再從金融體系獲得資源，只能自生自滅，這是“預算硬約束”。相反，就是“預算軟約束”，這在國企、“鐵工基”和銀行的關(guān)系中體現(xiàn)得尤其明顯。一些國企和“鐵工基”，要么效率低下或者缺乏績效考核，但依然可以靠銀行廉價的貸款存活。

預算軟約束在微觀層面帶來兩個問題，一是銀行不斷貸款，意味著其派生存款機制被反復啟動，會創(chuàng)造了越來越多的流動性。另一方面，因為財務預算的“軟約束”，它還會帶來尋租和腐敗。事實上，一些銀行貸款可以通過各種隱秘方式流入私人腰包，最終也會購置房產(chǎn)。最近，中央不斷要求去除過剩產(chǎn)能和僵尸企業(yè)，目的之一就是在要把預算軟約束的負面影響不斷降低。

一線城市高房價的另一個背景是資本管制。值得注意的是，央行近日推出了香港保險的“限購令”，目的之一就在于制止資本外流。數(shù)據(jù)顯示，2015年內(nèi)地人在香港購買新保單的保費高達316億港元，占整個香港保險業(yè)個人新單的24%。

實際上，日本當年的樓市之所以泡沫破裂，一定程度就在于日本的資本管制并不嚴格。國內(nèi)資本通過對外投資，可以在全球范圍內(nèi)配置資產(chǎn)，因此日本人才得以“買下半個美國”。另外，日本央行提高利率，等于直接向樓市的“供給側(cè)”進行調(diào)控，抬高了投資者和地產(chǎn)商的成本。因此，越來越多的人開始認為政府一定會“動真格”，于是地產(chǎn)市場的風向瞬間逆轉(zhuǎn)，泡沫破裂只是早晚問題。

中國某些城市的泡沫，是否也會破裂？真是個難以預測的問題。這既要看“有形之手”的決心，更要看經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融體系改革的速度。