華夏幸福基于SWOT模型的財務戰略分析

□許帥

（江西財經大學江西南昌330013）

華夏幸福基于SWOT模型的財務戰略分析

□許帥

（江西財經大學江西南昌330013）

根據“十三五”規劃，京津冀協同發展是一個重大國家戰略。在京津冀一體化的大背景下，華夏幸福立足環北京區域，極大受益于京津冀一體化戰略。本文先對華夏幸福進行了產業環境的分析，并利用SWOT模型分析了其當前內外部的發展環境，進一步對其財務戰略提出了合理化的建議。

SWOT模型；財務戰略；華夏幸福

1　基本情況

華夏幸福基業股份有限公司創立于1998年，是中國領先的產業新城運營商，并于2011年實現A股資本市場上市。它的所在地河北省廊坊市，介于北京市和天津市之間，有得天獨厚的地理優勢。在京津冀一體化的大背景下，華夏幸福立足環北京區域，極大受益于京津冀一體化戰略。

目前華夏幸福的業務范圍主要由園區相關業務、園區住宅業務、城市地產業務這三部分組成。從它的利潤結構來看，華夏幸福的園區住宅占比最高，接近50%的水平，其園區相關業務占比略低，占據40%左右，最后的城市地產業務僅僅占比不到10%。

2　產業分析

華夏幸福以“產業園區+房地產”為主業，對華夏幸福進行具體的分析，需要對其周圍的行業經營環境進行分析，對整個房地產行業經營過程中的價值鏈和供應鏈進行分析。

供應商的議價能力方面。近些年來，房地產企業的上游供應商眾多，房地產行業的主要原料鋼鐵和水泥產能基本都過于飽和，很多鋼鐵企業和水泥生產商為了繼續鞏固自身的市場份額，紛紛采取降低價格的方式來獲得市場。這一點可以從三家房地產商，華夏幸福、萬科、榮盛發展的應付賬款變化上可以看出，它們在2015年的應付賬款金額較2014年都有了大幅度的提高，這都說明房地產企業在產業鏈中強勢的地位。

客戶的議價能力方面。近些年，房價上漲的速度趨于平緩，尤其是在國內的二三線城市，房地產企業去庫存的壓力會比較大，這樣客戶消費者就會有議價空間。具體到華夏幸福的客戶群體，華夏幸福的項目多集中于城市群的周邊區域，價格本來就較市中心的房價低很多，再加上有產業園區后面的政府良好的信用背書，這些都能使華夏幸福在房地產企業去庫存的大浪潮中很好的生存下去。

行業競爭壓力方面。目前，房地產行業已經是一個高度成熟的行業，各家地產商為了尋求自己的從差異化發展，使盡了渾身解數來擴大自己的發展。華夏幸福也不例外，它已經在尋求在環上海區域和環沈陽區域發展。這同時也意味著更激烈的競爭，稍有不慎就會有被兼并重組的風險。

3　SWOT分析

3.1優勢

鮑照是魏晉南北朝的浪漫主義詩人，其作品對后代，尤其是對李白起了很好的滋養和培植的作用。杜甫以“俊逸鮑參軍”稱贊李白的成就，關于李白和鮑照之間這種關系，已經是文學史上大家所公認的事實了。[1]10例如《苕溪漁隱叢話》引《雪浪齋日記》說：“或云太白詩，其源流出于鮑明遠，如樂府多用白纻。”又如沈德潛《古詩源》說：“明遠樂府如五丁鑿山，開人世所未有。后太白往往效之。”

商業模式采用“園區-房地產”的雙驅動模式。以固安工業園區為例，在園區開發之初，華夏幸福就與固安政府簽訂了協議，獲得了園區開發的主導權，并以較低價格鎖定了大量的土地。在園區運營階段，由華夏幸福的運營團隊提供園區的物業管理活動，政府將園區服務管理費加成10%返還給華夏幸福。相比傳統政府自行開發的模式而言，一方面可以減少政府在園區建設上的初期投資、把招商和運營更商業性工作交給更加專業的管理團隊；另一方面，開發商省去園區土地購置成本，將原本土地成本直接用于園區建設，與此同時獲得園區成熟后的后期收益。兩項結合的最大效應的是短期內實現園區快速建設，給開發商和地方經濟帶來雙贏結果。

3.2劣勢

巨大的現金流風險。產業園一般都地處城市邊緣地帶，園區開發前期，周圍大量建設基礎配套設施均需企業重新投資建造，需要大量資金被占用，回收資金主要依靠招商引資和園區后期的發展。

經營風險較大。房地產開發過于集中，實際銷售有待市場驗證。公司房地產銷售目前主要集中于北京周邊地區，其他地方的房地產收入也大多來自附近城市，收入來源比較單一。項目過于集中于單一區域可能導致未來企業將面臨單區域銷售瓶頸的考驗。

3.3機會

京津冀一體化的國家戰略。華夏幸福承接北京產業轉移，公司成熟的園區開發模式能為其預計帶來基建和土地整理的提成。從現在簽訂園區開發項目來看，公司園區委托開發面積近818平方公里，其中直接納入環首都經濟圈的園區開發面積占40%，預計北京產業轉移將使公司園區開發業務較快增長。

國家加大對新型城鎮化的建設。中共十八大之后，“新型城鎮化”概念得到進一步重視和落實。華夏幸福所倡導的“產業新城”作為接受大城市轉移的產業、吸納大城市外溢人口的載體，被認為是帶動城鎮化、促進區域經濟發展的一種有效途徑。

3.4威脅

政府履約風險。據統計顯示，《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》出臺前后，34省市區地方政府推出了總額約1.6萬億的PPP項目。但真正簽約率比較低。對于企業來說，最大的不確定性往往來自于政府，政府失信是過往PPP項目運作過程中最難防控的風險之一。華夏幸福與政府合作關系的好壞直接影響園區開發進程的順利與否。

3.5組合分析

SO戰略-利用優勢，把握機會。首先，應繼續提升運營業務比重，增加提供增值服務的能力。其次，把握國家戰略，加大與政府的合作，爭取河北省內后續開發機會；最后，拓寬資金來源，降低融資成本，開發高新園區，承接北京的產業轉移。

ST分析-利用優勢，回避風險。繼續加大銀企合作力度，規避政府履約的風險。還應優化商業模式，回避房地產行業下行的風險。

WO戰略-利用機會，克服劣勢。要實行多元化發展，拓展收入來源，堅持以河北省為園區項目發展的核心地區，再者，加強配套設施建設，吸引更多消費者。

WT分析-減小劣勢，回避風險。繼續改變入駐企業獲得土地的方式，減少產業升級阻力，還應引入新興行業戰略投資者，分散風險，同時與政府簽訂協議明確進度計劃與結算方式。

4　財務戰略分析

通過SWOT分析可以得出華夏幸福擁有較明顯的優勢條件，面臨豐富的發展機遇。因此建議以SO戰略為企業未來發展的方向，利用優勢、把握機會，圍繞“產業新城”開發運營商的定位，以實現企業可持續發展為目標。現根據財務戰略具體分析，把握如下財務戰略要點。

4.1財務戰略—籌資戰略

籌資戰略上可以采用多元化的融資策略。近年來，房產信托的出現，為房地產企業開辟了新的融資渠道。華夏幸福可借機高業績充分利用房產信托融資，采用股權型融資模式能夠為公司帶來充足的資本金，并且這部分股權不會對公司的經營管理產生較大的影響。另外，還可以巧用售后回租與融資租賃融資來優化華夏幸福的資本結構。

4.2財務戰略—投資戰略

首先，華夏幸福應投資產業，分享收益。高成長性的中小企業是園區發展的內生力量。華夏幸福可利用自身對園區及入園企業的深度了解，以及對產業發展趨勢的準確把握，選擇有投資價值的高成長性的中小型初創企業，對其進行股權投資。

其次，持有物業，租售結合。華夏幸福可以在產業園區內選擇性地持有一些具有較好盈利性、保值性和增殖性的中高檔物業。租售結合的好處有三：一是通過物業的出租或自營，可獲得長期穩定的現金流；二是產業園區內的物業會因園區環境改善、經濟發展而自然增值；三是通過持有一定比例的物業，公司增強了其對園區產業發展方向的控制力。

1004-7026（2016）08-0073-02 中國圖書分類號：F275

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