土地估價方法簡述與缺陷探析及完善途徑

【摘要】在本文中，筆者簡述了市場比較法、收益還原法以及成本逼近法三種土地估價方法，并針對這些方法應用過程中所存在的缺陷進行了完善途徑的分析，旨在為后續的土地估價工作提供參考思路。

【關鍵詞】土地估價方法；缺陷探析：完善途徑

作為重要的自然資源與人類賴以生存、發展的基礎，土地資源的合理利用開發不僅關系到人們的社會生活質量，更是會直接而影響到我國經濟水平的可持續發展。從土地估價所涉及的相關領域上看，工作人員要想完成土地估價過程，對于土地租賃、入股、承包經營、股份制改、分割、合并等投資決策知識及其操作注意事項就應了然于心，以專業的基礎理論與恰當的操作手段最大限度地避免估價失誤，從而有效降低其估價風險，因此，合理選擇科學的土地估價方法就顯得尤為重要。就目前而言，我國現階段常用的土地估價方法主要包括市場比較法、收益還原法以及成本逼近法，每種估價方法之間都有其理論基礎于實用范圍條件，同樣，在不同的土地估價方法之間也會存在各自的缺陷。在下文中，筆者針對這三種方法分別分析了應用過程中的完善途徑。

1、市場比較法

市場比較法主要是將估價對象與近期交易相似度較高的實例進行相比較，并針對實例中具體的成交價格進行客觀合理的價格調整，從而得出土地估價的一種方法。由于市場比較法與真實市場環境之間的聯系較為緊密，能夠明顯地反映出當前土地不動產市場的具體行情，因此該方法易于為人們接受。

1.1存在的缺陷

市場比較法的最大缺點也在于該方法應用原理與使用條件上，具體來說，在估價工作中，在具有參照價值實例的選取上存在一定困難，而當參考實例選定后，信息不對稱、市場效率低下等情況也屢見不鮮。其次，對于實例進行因素修正這項工作也難以把握，不同的股價人員對同一個股價因素進行相應的價格調整、修改，其結果也不盡相同。此外，由于市場時刻處于不斷變化狀態，而影響土地價格的因素更是琳瑯滿目。

1.2完善途徑

相關土地估價部門應根據實際的土地開發應用現狀建立起客觀的土地估價信息系統，例如土地交易信息系統、房屋交易信息系統等，將實例信息進行系統、詳細的記錄。在信息資源較為充足的條件下，估價人員應積極采取科學的判斷方法進行參考實例篩選，從而有效提高土地估價的客觀性與準確性。此外，針對不同地區或不同城市之間的特點差異，評估人員還可以適當采用等級劃分法規定好每一等級的差異因素修正比例。

2、收益還原法

收益還原法是通過對評估對象進行未來一年的客觀純收益進行預估，并將其以一定的還原利率只算至估價期日現值的一種土地估價方法。采用這種方法進行土地估價時，能夠將土地的實際效用與之對應的收益特性充分突顯，有利于為人們的投資活動提供相關參考依據。

2.1存在的缺陷

收益還原法的應用范圍相對較小，且從投資行為本身的性質上說，土地預估的價值收益也是屬于未來的一種理想狀態，多數情況下，收益與投資之間的關系并不能采用具體的估價形式所描述，而人們對于土地的期望回報率也不能等同于真實的土地未來價格。土地收益會受到經濟行情、房地產市場發展等多達因素的共同影響，而在采用收益還原法進行土地估價時卻并體現市場規則，并且，在計算純收益時，估價人員也難以對各項費用進行精準的計算。

2.2完善途徑

首先，估價人員應充分認識到收益與實質之間的基本區別，并善于應用科學的預測方法進行土地純收益的預測，即改進土地純收益預估方法。其次，估價人員需要具備一定的風險意識，從經營、戰略、金融等多個方面綜合考慮土地的收益問題。同時，為了應對人們由于預期過高而導致估價結果過高的現象，在具體求解土地收益過程中，則應用客觀的數學方法，盡可能減少主觀因素的干擾。

3、成本逼近法

利用成本逼近法進行土地估價則是要是通過對開發土地所耗費費用、應繳納的稅金、收獲的一定利潤以及土地增值收益等相關內容進行綜合計算。這種土地預估方法具有操作簡便、簡單明了的優勢，從應用技術層面上說，該方法要求相對較低。

3.1存在的缺陷

成本逼近法中所考慮的資產是過去的資產，而不是未來所能夠受益的資產，因此，在沒有充分考慮到土地效用、價值以及具體市場需求的情況下，該方法的評估精度會與真實的土地價值之間存在較大差異。同時，采用成本法進行估價時，許多成本概念與會記上的成本概念相互混淆，而采用該方案進行計算得出的土地價值準確性相對較差。

3.2完善途徑

首先，土地估價人員在采用成本逼近法進行土地價格估算時，應將未來區域、政治形勢、國際市場環境等能對土地價格產生較大影響作用的因素充分納入考慮范圍，從而將土地價格進行客觀的反應。同時，由于土地建設、規范、地段等一系列因素均具有兩面性，所以，估價人員應以發展的眼光對這些因素進行打分，或者參照市場比較的方法合理計算土地成本，例如應用層次分析法等。

結語：

在進行土地估價工作中，所選用的估價方法不同，所得出的估價結果之間也會存在一定的差異，同時，不同方法之間所存在的缺陷問題，也會進一步影響土地估價結果的準確性。因此，土地估價工作人員應熟悉常用的估價方案，并且能在開展具體工作時充分結合具體的土地資源信息選用適宜的方法進行土地價格的綜合性評價，從而最大限度地提高評估結果準確性、降低其估價風險。同時，對于所選擇的估價方法，估價人員則應清楚地認識到這種方法的應用優勢以及應用過程中有可能出現的缺陷問題，并積極采取相應的完善措施，提高土地估價方法的實用性。總而言之，準確、科學的土地估價方法不僅會直接影響人們對于土地價值的判斷，還會明顯制約土地市場、土地交易價格評估制度和地價評估體系的發展和完善。