房地產開發全過程造價控制體系構建研究論述

【摘要】工程造價控制與管理貫穿房地產開發項目建設實施的全過程，設計、施工等環節造價控制缺一不可。本文從房地產開發企業的視角入手，構建全過程造價控制工作體系，并就各個環節與階段中造價控制的具體內容與方法進行分析。

【關鍵詞】房地產開發；造價控制；全過程

在市場經濟快速發展的背景下，房地產市場競爭關系日益復雜與激烈，如何穩定生存與取得長足發展正是房地產開發企業高度關注的一項課題。在地產項目開發環境相同的背景下，房地產開發企業的發展必須從降低工程成本的角度入手，以促進企業投資效益的提高。而為了降低工程成本，最關鍵手段正是在房地產項目開發期間構建全過程造價控制體系，將造價控制引入房地產項目開發的各個環節與階段中，以為房地產企業爭取更高的經濟回報。

1、房地產開發全過程造價控制體系

在房地產項目開發過程中，動態控制調整能夠使房地產項目開發總成本在實施過程中的控制效果更加合理與有效，具體涉及到計劃、實施、檢查、糾偏這幾個步驟。其中，計劃是指在房地產開發項目前期投資決策以及設計階段中確定合理的成本管理工作目標：實施是指在房地產開發項目實施期間通過對造價控制目標的分解以及對責任成本的合理確定，完善施工實施中對工程造價的具體控制：檢查是指在房地產開發項目實施期間，以成本月報的方式對成本是否能夠嚴格控制在目標限額范圍內進行檢查；糾偏是指當房地產開發項目目標值與實際值存在偏差時，通過對糾偏措施的實施以確保造價管理目標的有效實現。

2、產品定位階段造價控制

作為房地產項目開發前期策劃的關鍵環節，房地產產品定位幾乎參與到項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，占領市場。合理的房地產項目開發產品定位可以預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。對于房地產產品定位可以帶來有效的經濟價值，通過房地產前期定位策劃可以減少整個開發過程中的決策失誤，減少項目的經濟損失。提升房地產項目中產品定位的策略：1、進行準確的產品定位：2、抓好市場調查和預測環節；3、提高產品的性價比。

3、設計階段造價控制

設計階段的主要工作認為是根據已審批通過的建筑設計任務書，為具體實現房地產開發項目功能、技術、經濟層面要求，所編制形成的房地產開發項目設計方案與其他相關技術文件。房產開發企業，在設計階段進行造價控制時必須遵循以下幾個方面的基本原則：第一是合理選擇資質符合標準的設計單位：第二是充分明確規劃控制要點；第三是在最低成本條件下得到最佳設計方案。遵循上述原則，設計階段造價控制的具體要點有以下幾個方面：

第一，限額設計。房地產開發企業應通過引入限額設計的方式對造價進行科學控制。以滿足房地產開發項目基本使用功能與消費者需求為前提，使造價管理人員與設計單位負責人密切配合，引入價值工程原理對設計方案進行多層次分析與比較，增加經濟論證比重，通過設計單位、設計方案招投標的方式，提高房地產開發項目設計質量水平，盡可能減低后期設計變更事項發生率，縮短設計周期，提高設計概算、施工圖預算合理性。

第二，引入價值工程優化設計方案。設計方案在確定前應用價值工程原理進行分析，從經濟效益的角度出發，以功能分析為核心，以提高設計方案價值系數為核心，在滿足設計質量的前提下，對工程造價影響較大的內容（如混凝配比、鋼筋含量等）進行控制與優化，從而達到優化方案降低成本的目的。

4、施工階段造價控制

對于房地產開發企業而言，由于地產項目開發建設周期長、涉及到大量且復雜的法律、經濟關系，建設期間不可控、不可預料因素眾多，均可能會對工程價款產生影響，因此對造價控制而言存在—定的難度。在房地產項目開發過程中，造價管理與控制的主要內容如下：第一是對工程質量的控制，第二是對工期的控制，第三是對設計變更、現場簽證的控制，第四是對工程款項、材料費用支付的控制。具體造價控制內容可總結如下：

第一，工期控制。房地產開發項目建設工期長，多可達到1年～2年，工程成本占項目成本比重高。因此，工期控制對造價控制而言有重要意義。從房地產開發企業的角度上來說，為提高收益水平，應盡可能加快項目開發進度，縮短開發周期，減少資金占用時間，以提高企業資金周轉率，同時對財務成本以及管理成本進行動態控制，達到促進造價管理合理性水平提高的目的。

第二，設計變更控制。設計變更的發生時間與造價控制有密切關系。一般情況下，設計變更費用應嚴格控制在3.0%工程項目總體造價的范圍內，業主方應盡可能避免施工單位通過設計變更提高建設標準的問題，避免對投資成本產生影響。在施工過程中，房地產開發企業造價人員應重視對設計變更內容的審查，會同各方參建主體反復研究并確認，注意以下問題：①設計變更中應詳細闡述變更產生原因，提出變更的具體單位，參與審查的主要人員等，上述內容應形成是書面文件并存檔備查；②應杜絕內容不明、缺設計詳圖或使用部門，僅增加建筑材料使用量的設計變更內容。

第三，現場簽證控制。在現場簽證過程中，涉及到確認材料價格的問題，應當詳細標注屬于預算價格或采購價格，以免導致材料運輸中的損耗、雜費或保管費用在現場施工中重復計取：材料價格、議價項目、人工浮動工資等合同約定內容不得以現場簽證的方式進行處理。若合同中無約定，則應通過補充協議的方式解決，不得采取現場簽證的處理形式：房地產開發企業造價管理人員應對現場工程簽證單進行妥善保管，施工方所上報簽證單應編號報審，杜絕出現重復簽證的問題。

5、后評估階段造價控制

項目后評估指房地產項目的開發、銷售工作基本結束后，對項目實施過程進行回顧、分析，從而總結項目開發的經驗、教訓的過程；客觀、全面地評價項目開發情況；總結經驗教訓，實現持續改進后評估工作。

核心內容包括兩方面：一是“項目可行性研究報告”、“項目定位報告”、“項目籌劃建造通知書”、“項目規劃設計方案”等批復文件與最終實際完成情況的對比分析；二是開發過程中突出的經驗與教訓的提煉總結。

后評估工作原則：項目后評估是對項目發展全過程的綜合評價，涉及到項目執行過程的各個階段，如投資決策、市場定位、規劃設計、報批報建、發展進度、成本控制、營銷策劃、項目銷售、財務籌劃、品牌建設等，并據此得出綜合、全面的評估結論。

結語：

大量工程實踐經驗表明，構建房地產開發全過程造價控制體系能夠使項目開發各個階段中造價管理與成本控制工作更為合理，通過各種科學有效的措施實現對造價的全方位、全過程性控制，最大限度確保房地產開發企業的經濟效益，以幫助房地產開發企業更好的適應市場環境，提高競爭實力。