涉及房地產企業經營風險分析及管理措施研究思考

【摘要】當前，房地產經濟已經成為國民經濟的重要支柱。所以，對房地產企業經營的風險分析對提前好風險防范措施有著非常重要的意義。但目前我國在房地產企業的前期決策、個人信用、銷售環節等方面仍存在不足，導致了房地產企業風險的加俱。本文將從這三個方深入探討，并從中尋找一些可行的防范措施，以供同行參考。

【關鍵詞】房地產：風險；措施

1、房地產企業所存在的風險

1.1前期決策問題

我國對房地產行業風險的分析研究起步比較晚，在上個世紀90年代中期才開始研究，直到進入本世紀初才有比較完整的風險分析著作出來，之后房地產企業的風險才逐漸被人重視起來。從房地產企業項目開始動工到收尾階段，前期的決策階段非常重要，通常房地產企業之所以產生大又不穩定的風險，就是因為前期階段決策出現問題所致。房地產企業在前期選擇項目的時候，因對投資的環境、資金情況和地域分析選擇等，還有對未來的銷售預測，這些在前期階段都沒有制定出嚴謹調詳的計劃，那房地產項目開發一旦出現嚴重的問題，企業破產的機率就非常大，甚至難以挽救。

1.2信用制度問題

自從商業銀行實行個人住房可以按揭貸款之后，銀行里的個人住房貸款、住房公積金的個人住房貸款不良資產率都下降許多，使得商業銀行資產質量得到有效的改善。所以，個人購房貸款便成了銀行優化資產的重要途徑，完全忽略個人信房貸款的風險而大力發展。我國對個人的信用系統沒有建立完成，對貸款人進行貸款與資信的情況，商業沒有進行嚴格調查與監控，沒有意識到個人住房消費貸款存在違約或是不愿償還的可能性。如果貸款消費者突然失業、收入減少或死亡等，這些都會導致貸出去的款向無法收回，從而影響到房地產資金的周轉。

1.3銷售環節失策

房地產企業項目過程是從竣工到驗收，最后進入銷售環節。而銷售是非常重要的末尾環節，一個工程的盈利、利潤大小等都在銷售末尾的策略上。房地產的建設工程資金幾乎是企業經營下去的全部支柱，如果銷售措施和策略不得當而導致房地產項目銷路不暢、銷售困難等，房地產企業資金會因此周轉不過來，或是資金不能及時收回。房地產的市場營銷對項目的成敗發揮著非常大的作用，所以房地產市場正確的營銷決策非常重要。但一個房地產工程的建設從投入到銷售階段，其間所耗費的時間有三年左右，在這個期間，房地產市場會有什么樣的變化很難估測。

2、房地產的風險管理與措施

2.1完善前期決策

在房地產開發項目的前期，房地產的決策者首先對開發項目周邊的自然環境做科學的檢測，比如在這個環境里打地基是否牢固，如果是高層建筑，地基的承

受能力值要達到哪種程度等。如果是用在商業方面，那就要對該項目的選址環境進行考察，在未來項目建成后看是否有客源、消費者資源大小等情況均要掌握。如果是住宅區，那對周圍的交通、比較大型的超市、菜市場等市民生活設施是否有優勢都要進行細致的考慮。一個房地產企業項目要做到全方面地的考察，制定出可行性的科學決策。其次，一個房地產企業的英明決策者要合理正確的經營好房地產這個大項目，在進行多個項目建設時，應當選擇不同的區位，在不同的用途、不同價值的房地產項目上進行投資，將收益分散化，讓風險降低到最小，從而避免了因一個項目決策的失誤導致房地產企業的巨大損失，甚至最拖垮房地產企業。所以，在做房地產企業項目前期考察時，決策者可以考慮進行分散投資，從而提高投資的成功率，得到穩定的收益。

2.2完善信用制度

我國的個人信用制度目前尚未建成，信貸一旦出現危機，法律的責任約束力十分有限。所以，建立完善個人與企業的信用制度是急需解決的問題。在這個方面，發達國家的個人信用制度建立得比較完善，我國可以借鑒。將信用的檔案機制、信用的調查機制、信用的賬戶機制和信用的監控評估機制一體化，然后從經濟法律的角度出發，通過個人和企業的信貸行為加大信貸違約的成本，將信貸的節約風險降到最低。例如，各個商業銀行可以采用互聯網的方式，對一些故意違約或是采用詐騙的手段獲取貸款的人，將其信息通過網絡公布來，并取消他們的終身貸款資格。同時，給予按時還款的借款人信用評定等級。信用等級越高的借貸人在貸款的期限、利率水平等方面上可以獲得更多的優勢。除此之外，對一些用于別墅、高檔商品房和住房的投資者，可以適當的提高貸款的利率，同時對一些“零首付”和“假個貸”等行為要進行有力的遏制。

2.3完善銷售環節

銷售環節是一錘定音的重要階段，房地產的前期工作全是為銷售環節做出前提和準備，企業資金的回籠就取決于銷售環節的措施是否得當。銷售部門應根據當下市場的情況，有針對性的制定出銷售的計劃。而銷售計劃一般在房地產項目竣工前就有一定的框架，再結合該項目的綜合情況和政府所出臺的相關法律法規再完善銷售計劃。目前，房地產行業都普遍采用預售方式，這不僅減少了投資者的風險，同時對房地產的穩定收益也有著重大的保障作用。

總結：

房地產企業項目從前期決策到最終銷售環節，風險和壓力無處不在，稍有一個環節不慎就可能造成房地產巨大的損失。所以，從房地產的前期決策、個人信用到后期的銷售環節要層層把關好，杜絕房地產企業風險的出現，或是在無法避免風險的情況下，通過采取有效恰當的措施將風險降到最小。