調控政策對房地產發展影響績效研究

【摘要】自2003年以來，房地產價格一路持續走高。中央及地方相繼出臺多項調控政策以抑制房價。然而，房價卻一路走高。是政策失效？還是價格本身理性？基于這兩個問題，本文在回歸地產調控政策的基礎上構建多元線性回歸模型，對2003年和2014年我國26個省市地區截面數據進行比較分析，發現地產調控政策促進了房產業的理性回歸，而房價也是基于人均可支配收入的理性結果。

【關鍵詞】地產調控政策；影響績效；中國房地產業

近改革開放30多年來，從來沒有哪一個行業像房地產業這樣盛產億萬富翁，各種富豪排行榜上，房地產富豪連年占據半壁江山；“中國十大暴利行業”中，房地產業每年都是“第一名”。是什么造就了這樣的狀況。房地產的問題，在開發商，政府，購房者三者來看，就是一場完完全全的博弈。而這場博弈的焦點則是房價問題。如果說開發商與政府之間的博弈是圍繞“土地”這個關鍵詞，那么整個房地產市場則在價格上開展了新一輪的對峙。先是開發商與購房者在房價漲跌上僵持不下；再有開發商與政府之間的土地成本論：最后則是關于房地產是否歸為暴利行業的爭執，“價格”成了市場關注的焦點。為了控制房地產價格，避免地產過熱影響實體經濟的發展，中央及地方政策自2004年以來連續出臺多種類、多方位、多手段的房地產調控政策，但地產價格依然持續走高。那么，地產調控政策真的沒有發揮作用嗎々地產價格的持續走高，是何種因素導致々本文這兩個問題著手，探討房地產調控政策對地產業的影響效應。

1、地產調控政策回顧

2005年，部分地區投資性和投機性購房增長過快，加上住房供應結構不合理和成本提高等，導致房地產價格過快增長。為了抑制房價的過快增長，

“國八條”應運而生。這也是政府首次通過行政手段干預并調控房價。

2006年5月，“國六條”和“國十五條”同時出臺，提出重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房：以及90平米以下住房須占地產項目總面積的70%以上。雖然有專家認為“國六條”強制性和操作性更強，但效果并不顯著，出臺后大部分城市出現觀望期，但隨后房價又報復性上漲。

隨后，2007年9月27日，“9·27房貸新政”出臺，首次對住房消費貸款細則進行大刀闊斧的修改。該政策出臺不久后，全國樓市普遍低迷，房價均有一定幅度的下滑，成交量也呈明顯萎縮。

2008年，為應對全球金融危機，刺激房地產消費，國務院辦公廳12月21日發布支持房地產開發企業應對市場變化的十三條意見，被稱為“國十三條”。該意見頒布后，房地產市場再次得以繁榮和高速發展。

為了抑制房價過快上漲，促使房價理性回歸，并加強保障性住宅的建設，2009年10月24日，國務院常務會出臺“國四條”。該政策事實上延續了“國十三條”的消費刺激政策，穩定了地產開發商的預期，使得住房供給量得到明顯提升。

“國四條”和“國十三條”的頒布，在刺激房地產消費的同時，也助長了房地產投機行為的滋生，地產價格再度飛漲。2010年1月，國務院出臺“國十一條”，嚴格控制二套房貸款政策。4月17日，“新國十條”出臺，對于房價增長過快的地區，停發第三套房以及以上的貸款。自此，該政策正式開啟國家對房地產市場的“調控”大幕。

此后，2011年的“新國八條”，2012年的第三套房禁貸政策，2013年的“新國五條”等都是通過對首套房以外的貸款進行限制，執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房行為。但是，2014年的“930”房貸新政卻再次為以上政策松綁，地產業再次迎來價格和成交量的高峰。

綜上，房地產調控政策一直在圍繞控制價格和刺激經濟兩個主題進行。在兩大主題博弈過程中，房價一直保持持續走高的態勢。可以初步推斷，房產調控政策對于房價的控制是失敗的。然而，如此簡單的對調控政策的評價顯然是不合理的，我們需要從房價影響因素來全面的評判調控政策的績效。

2、模型構建和指標選取

本文認為，地產價格應該受到建筑成本、供給量以及消費能力等因素的影響。由于地產消費也存在改善住宅的需求，因此也在一定程度上受到當前住宅環境的影響。基于這一邏輯思路，本文通過建筑業總產值作為因變量房價的觀測變量，房屋竣工面積、地產從業人員、勞動生產率作為自變量地產供給量和建筑成本的觀測變量，人均住宅面積作為已有住宅環境的觀測變量，人均可支配收入作為消費者消費能力的觀測變量。

通過《中國房地產統計年鑒匯總（1999-2013年）》和《2014年中國房地產統計年鑒》選取26個省市的數據。在Eviews6.0軟件中選擇建立2003年和2014年的截面數據進行比較分析。

3、實證分析

首先選取2014年截面數據進行分析，得到模型的估計結果為：

從以上回歸結果可以看出，擬合優度很高，整體效果的F檢驗通過，但有重要變量PEOP、LP、PCHA的t檢驗不顯著，可能存在嚴重的多重共線性。

進行White檢驗，結果顯示為沒有異方差.DW值為1.868229，沒有自相關.

做多重共線性檢驗，顯示存在多重共線性.如表1所示。

依次對CA、PEOP、LP、PCHA、DIN進行回歸，發現CA的效果最好。依次加入PEOP、LP、PCHA、DIN進行回歸，發現此時加入DIN后的效果最好。再依次加入PEOP、LP、PCHA進行回歸，我們發現這幾個變量的加入效果都不好，T檢驗都不充分。因此只保留CA和DIN得出回歸函數為：

結論：

本文基于對2004年-2014年房地產調控政策的回顧，認為地產調控政策的目的除了控制房價以外，也有促進經濟發展的考慮。因此，片面的以房價的漲跌來評判調控政策的績效顯然是不合理的。基于這一推斷，本文基于26個省份房地產統計數據構建多元線性回歸模型，通過對2003年和2014年對比分析，發現2003年地產總產值（房價的替代變量）受到房屋竣工面積和建筑業企業從業人員的影響，可以推斷出，2003年地產價格上漲是地產業高速擴張期下逐利行為上的結果。而2014年的地產總產值（房價的替代變量）受到房屋竣工面積和人均可支配收入的影響，可以推斷出2014年地產價格已經受到民眾收入的影響，是一種理性行為。

由此可見，2003年房產的暴利行為造成通貨膨脹，而且這種并造成了中國越來越大的金融風險。經過10多年的國家宏觀調控，房價已經逐步與人均可支配收入相關，也就是說房價已經回歸理性。因此，自2004年以來的房地產調控政策對于房地產業的發展是具有積極性效應的。房價的變動是逐步從最初的逐利行為回歸至可支配收入影響的理性范疇。