住宅長期耐用化的應對手法

【摘要】住宅的經年老化是建筑行業普遍存在的問題，如何有效的延長住宅的使用壽命成為以后投資商競爭的熱點，本文分析了住宅長期耐用化實施的必要性，以及探索了住宅長期耐用化的應對手法，并利用中日兩國百年住宅體系分析了住宅長期耐用化對應計劃修繕的可行性和有效性，以期解決和改善現在住宅的使用情況。

【關鍵詞】住宅；長期耐用化；應對手法；百年住宅體系

1、住宅長期耐用化提出的背景

發達國家住宅的使用年限大多數均在60年以上，而我國城市住宅的使用年限比較短，造成我國住宅壽命短的原因除沒有進行長期的修繕外[1]，還有設計，施工與外國存在差距，以及無規劃的拆建。隨著我國人口的增加，住宅需求量也相應的增漲，建立高品質的住宅以及完善住宅長期耐用化的體系將是今后住宅發展面臨的重要挑戰。

80～90年代，國家修建了大量的城市住宅來解決房屋短缺問題以及適應城市商品化經濟的發展。隨著人們生活水平的提高，這些已有二三十年使用年頭的住宅已不能滿足人們居住變化的需求，住宅資產的活用和居住品味的提升成為人們十分關心的問題，也是社會面臨的重要挑戰。

日本提出了“200年住宅體系”的構想，與普通住宅只有50年的使用期限作對比，前者減少了拆建的次數，由4次降到1次，節省了大量的建設資金，雖然200年住宅比現狀住宅的一次性投入建設費用高，但每年的修繕管理費用有減少，總體來看，仍然節省了人們的住宅建設支出。值得注意的一點是重復4次的維修管理成本可以為200年住宅計劃修繕的合理性安排提供一個界限，因為，現狀住宅只需考慮短期、近期、和中期的維修成本，而200年住宅除考慮以上維修成本外，還需對住宅實施長期和遠期的計劃修繕。說明不是任何的修繕計劃都能符合長期耐用化住宅的要求，修繕計劃設計要合理可行，才能作為住宅長期耐用化的實施手段。

2、住宅長期耐用化必要性

描繪住宅的性能時，有兩個概念：耐久性和耐用性。耐久性指建筑物抵抗外界的物理化學變化，保持原有的建筑要求的水平的特性，當由于自然劣化，建筑物的性能低于所要求的最低性能水平時，建筑物不能正常使用時，稱之為建筑物的耐久年限。住宅的自然劣化是不可避免的，住宅的老化包括物理老化和社會老化。而住宅的耐用性是相對的，會隨著技術的進步，生活水平的提高而相應的改變。由于缺乏長期的計劃修繕，導致很多住宅在耐久年限之前，出現了耐用年限現象，對資源是一種浪費。所以對住宅進行有計劃的修繕對住宅長期耐用化使用目標的實現是十分必要的，只有對建筑物進行合理的計劃修繕，才能保障住宅的品味以及延長住宅的使用壽命。

3、住宅長期耐用化的應對手法

計劃修繕是住宅長期耐用化的主要應對手法。在住宅的使用年限中，前期的維修較簡單，越到后面的維修，越困難和復雜。依據國外經驗，一般住宅在建成后12到15年需要進行第一次大型維修，工作內容涉及到外墻和屋面防水，大于15年的要加上設備管道、機器的更新。建成24到30年的住宅需要進行第二次大型維修，涉及到管線、電梯設備的維護更新。隨著建筑物自然劣化程度的增加，第二次大型維修會面臨更多的問題，維修費用相應的會增加，所以為了保障住宅使用生命周期內的品質穩定，必須有計劃的進行修繕工作。

有目的、有計劃的對建筑物經年各部位進行維修稱之為計劃修繕，住宅的修繕分為日常管理和定期實施的計劃修繕兩個層次。計劃修繕要事前對要修理的部位，使用的方法和維修的可行性進行分析，所以，住宅的日常管理對長期修繕有著深遠的影響。

住宅隨著時間發生的自然、社會性的老化，只能靠修繕、改良和大規模改修等多種手段進行長期計劃性的修繕。計劃修繕包括修繕、改良和改修，一般將5年一次的修繕定位小修，10年一次的修繕稱之為中修，而改良則是指的中修過程中進行的絕對質量的提升，而修繕是對建筑物原有性能水平的維修和恢復。

4、中日兩國百年住宅長期耐用化對應的計劃修繕模式分析

日本的CHS（century housing system）將住宅部品群的耐用年限按時間段分為五個等級：3～6年的04型部品、6～12年的08型部品、12～25年的15型部品、25～50年的30型部品、50～100年的60型部品。我國CSI（China skeleton infill）將住宅部品群的耐用年限按時間點分為五個等級：5年、10年、20年、30年、50年?？梢钥闯鰞蓚€體系的耐用年限很相近，日本百年住宅構想中耐用年限為3～6年的04型部品群的較合理的更換年限恰好就是5年，即中國百年住宅構想中的05型部品的建議更換年限。CHS和CSI不同的地方在于前者在后兩種部品群由于耐用年限較長，需要根據具體情況合理的選擇維修的時間節點。

4.1 CHS住宅的長期計劃修繕周期模式分析，何時進行大規模的改修可以從兩個方面分析：首先，當住宅功能下降，修繕和改良都不能恢復住宅的性能時，就應該進行大規模該修了，再者長期部品群結合遠期部品群的最佳時期為第50年，將兩次維修合并，既節約了施工次數和成本，液降低了擾民的程度。

4.2 CSI住宅的長期計劃修繕周期模式分析，CHS和CSI雖然五類部品群的劃分大致相同，但其中包含的具體部品種類差別較大，并且兩者的時間劃分方式存在區別。所以后者的長、遠期部品群的維修規律不同于前者的選擇性方式。后者建議直接在固定的時間點上進行維修。

4.3住宅長期計劃修繕周期性能變化規律分析，中日百年住宅體系的住宅初始性能水平玩玩明顯高于當時一般住宅的初始性能水平，這可以為住宅在未來可能的性能提升方面留出空間。中國的CSI部品群耐久年限較短，需要維修的次數相對較多。

小結：

住宅計劃修繕的形式多樣：修繕、改良、大規模改修等，在各時間對住宅品味的升級起著重要的作用，住宅長期耐用化目標的實現需要通過計劃修繕來完成，應該深入研究計劃修繕以改善現存的住宅狀況。

參考文獻：

[1]孫志堅，徐安琪.應對住宅長期耐用化的計劃修繕[J].建筑學報，2013，03：013-017.