北京豪宅市場異常火爆為哪般？

2015年來一線城市豪宅市場的火爆主要體現(xiàn)為成交量的急劇上升、寬松的貨幣信貸政策加上日益收緊的城市土地供應(yīng)。在整體市場進入下行區(qū)間時，成本推動型的“偽豪宅”存在的潛在風(fēng)險較大。

近年來，一線城市房地產(chǎn)高端化趨勢愈發(fā)明顯，豪宅市場一片火熱。2015年被許多業(yè)內(nèi)人士稱為“豪宅元年”。今年上半年，一線城市豪宅成交繼續(xù)火熱，成交均價不斷刷新歷史新高紀(jì)錄。目前北京的豪宅市場處于什么狀態(tài)？未來豪宅市場是否存在風(fēng)險？

北京豪宅的市場運行概況

豪宅成交量不斷上漲，占比明顯提高。新房方面，2015年北京新建豪宅成交118萬平方米，同比增長52.9%。2016年前5個月，新建豪宅成交72萬平方米，同比增長123.6%。2014年，新建豪宅銷售面積占全部新房銷售面積比重為9.3%，2015年上升為10.7%，今年上半年大幅上升到16.6%。二手豪宅方面，今年1-5月份，二手豪宅共成交2093套，比去年同期增長65%，二手豪宅成交量占全部二手住宅成交量的1.7%。

豪宅市場成交節(jié)奏與房地產(chǎn)整體市場基本同步，4、5月份成交量出現(xiàn)回調(diào)。2015年下半年以來，北京房地產(chǎn)市場開始升溫，成交量到2016年3月沖到周期頂部，豪宅市場成交與普通新房和二手房成交節(jié)奏一致。到今年4月份，二手豪宅成交量首先開始出現(xiàn)回調(diào)。5月份，新建豪宅成交量也開始出現(xiàn)回調(diào)，這與整體房地產(chǎn)市場周期性見頂回落保持一致。

豪宅為何這么火？

1、從供給看，土地供給緊縮引發(fā)搶占潮

近年來住宅用地的土地供應(yīng)量幾乎在逐年下降，尤其是一線城市土地供應(yīng)政策的收緊，一線城市土地出讓價格屢創(chuàng)新高。

土地供給總量收縮。2016年北京計劃土地供應(yīng)面積為1200公頃，與2015年持平，但比2014年下降了12%，其中住宅用地縮減了27%。從供地結(jié)構(gòu)上看，供地重心轉(zhuǎn)向民生保障方面，豪宅的土地供應(yīng)被進一步擠占。2015年住宅用地僅成交50宗，創(chuàng)近3年新低。2016年上半年，北京土地市場成交了7宗住宅用地，去年上半年為15宗，同比下降了53.3%。

土地成交價上漲明顯。土地供給的急速減少使得樓面價迅速攀升。今年上半年，成交樓面均價為19972元/平方米，同比上漲44%；成交土地均價達到46998元/平方米，同比上漲76%。這些高價土地將直接推升房地產(chǎn)開發(fā)成本，使未來北京的住宅高端化、豪宅化更為明顯。

土地供應(yīng)收縮引發(fā)購房者和開發(fā)商的搶占潮。對購房者來說，在市內(nèi)豪宅賣一套少一套的情形下，搶先購置就相當(dāng)于搶先占據(jù)了絕版地段資源；對開發(fā)商來說，掌握土地是其未來要在北京城市發(fā)展的命脈。在“地王”潮的襲卷下，房價進一步上升的預(yù)期被掀起，迫使前期觀望的購房者加緊入市，這又進一步提高了購買需求。

2.從需求看，貨幣信貸催生高端需求

貨幣環(huán)境極為寬松，人民幣貶值的壓力帶來資金避險需求。去年以來，央行多次降準(zhǔn)降息、降低首付比例等一系列信貸放松政策使得豪宅具有非常強勁的升值動力。高端人群對資金貶值的擔(dān)憂在增加。2015 年以來，伴隨著股災(zāi)的沖擊與匯率貶值的壓力，實體經(jīng)濟需求疲弱，國內(nèi)資產(chǎn)配置缺少出路，資金避險需求強勁。高端住宅的保值增值功能較強，成為高端人群資金避險的工具。

信貸政策調(diào)整推動改善型需求集中入市。2015年下半年以來，銀行信貸調(diào)整政策，極大地降低了改善型購房者的購房門檻，使部分資金實力并不雄厚、購房主要依靠房貸支持的改善型置業(yè)人群在短期內(nèi)集中入市。

誰在買豪宅？

總體上來看，豪宅的購買者大多為凈值較高的富豪人士。這些人的投資理念更強更加關(guān)心房屋的性價比及未來的市場走勢。

高端購房者的購買動機兼顧自住需求與投資需求，以改善型自住需求為主。在收入增長的推動下，高端人群的改善型需求逐步釋放。部分高端購房者有資產(chǎn)整頓的需要，將名下多套小戶型住宅賣出，再換成一套面積較大的豪宅。相對而言，投資性需求較弱，大約不到10%。主要原因，一是限購政策的限制，二是北京的房價已經(jīng)很高，投資的資金量大，周期長，理性的投資人不會追高。

高端購房者購房希望“一步到位”。由于第二套房購房門檻日趨嚴(yán)厲，購房成本也越來越高，因此，在住宅高端化的形勢下，一些購房者直接購買一套高品質(zhì)住房，免去日后換房手續(xù)的麻煩和稅收成本費用。

高端購房者對利率和價格較為敏感。在貨幣寬松的低利率時期，高端購房者對于房價上漲價格預(yù)期較高，同時也為了避免手頭資金貶值，往往更偏向于投資潛力較高、風(fēng)險較低的高端住房。他們在購房時更加理性，利率和房價的少許變動也會對高端購房者需求影響很大。

本地全款購買者比較多。購房者全款購房的比例為60%-70%，高于普通住宅。購房者的杠桿率較低，顯示風(fēng)險可控。購房者以本地人居多，更容易規(guī)避限購的管制。

影響購買行為的因素，一是購房者的繼續(xù)進入。盡管高凈值人士在規(guī)避限購政策方面的能力更強，但北京的限購政策仍然會限制外地購房者涌入，外來富豪進京買豪宅的需求將會衰減。二是購房者預(yù)期收入。在經(jīng)濟下下行期，居民收入出現(xiàn)放緩的態(tài)勢，富豪對未來的收入也會比較謹(jǐn)慎。三是購房者的投資預(yù)期。投資預(yù)期取決于貨幣政策，如果未來貨幣政策有所收緊，利率水平上升，則資產(chǎn)價值相對縮水，影響購房需求。

誰在蓋豪宅？

開發(fā)商聯(lián)合拿地成為主流。目前北京的房地產(chǎn)市場對開發(fā)商自身實力要求越來越高，小開發(fā)商資金本來就緊張，如果融資成本高，三年還賣不掉的話，可能無法實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。因此，目前在北京市場上拿地的都是大開發(fā)商，并且衍生出聯(lián)合體的形式。一種方式是多家開發(fā)商聯(lián)合拿地。從2015年北京成交的7塊“地王”可以看出，目前多個開發(fā)商聯(lián)合拿地的情況成為主流；另一種方式是某一開發(fā)商采取先單獨拿地，再通過招標(biāo)與其他開發(fā)商成立項目公司，聯(lián)合開發(fā)項目。開發(fā)商聯(lián)合拿地、開發(fā)主要是出于抗風(fēng)險的需要。“地王”的成交總價很高，從拿地到開盤周期很長，單個企業(yè)的財力和貸款能力難以承擔(dān)，未來還債的風(fēng)險也會很大，聯(lián)合拿地能夠分?jǐn)偝杀荆黾淤J款比重，降低風(fēng)險。

開發(fā)商拿地總體比較謹(jǐn)慎。盡管“地王”很火，但實際上在高價位拿地的開發(fā)商并不多。不少開發(fā)商由于資金壓力和預(yù)期不佳，并不急于買地。由于高端豪宅去化周期長，流動性差，資金利用率低，開發(fā)銷售成本不斷增長，有可能導(dǎo)致不掙錢甚至虧損。由于地價普遍較高，土地儲備可能成為負(fù)擔(dān)，因此，一般開發(fā)商并不會購買多片土地屯著，而是賣掉舊地買新地。從這個角度看，由于土地并沒有大量集中入市，未來豪宅供應(yīng)大量集中上市的空間也有限。

警惕“偽豪宅”的風(fēng)險

從下半年的走勢看，北京整體市場周期性見頂回調(diào)可能性比較大。豪宅市場也會在前期成交量大增、需求嚴(yán)重透支的基礎(chǔ)上有所回調(diào)。如上文分析，豪宅市場是一個相對穩(wěn)定的市場，并不存在多大的市場風(fēng)險。一是短期的市場需求變化并不會影響豪宅獨具品質(zhì)和升值空間，不會導(dǎo)致豪宅價格大幅波動；二是從供需總量上看，盡管前期積累的庫存有所上升，但今年以來北京豪宅的供地土地增長有限，新開工面積、施工面積都比2015年有所回落，再加上豪宅市場去化周期本身就超過普通住宅，因此，總體上北京豪宅市場不大會出現(xiàn)供需嚴(yán)重失衡的問題。

但值得警惕的是，“偽豪宅”可能成為未來豪宅的市場的風(fēng)險。從豪宅的形成來看，豪宅可以分為需求拉動型和成本推動型。需求推動型主要是由于房屋本身具備獨一無二的地段、資源優(yōu)勢，如地處核心地段、毗鄰重要景區(qū)等條件而具有十分明確、強烈的升值空間，以此滿足高端人士的需求。而成本推動型豪宅主要是由于土地成本高漲，導(dǎo)致開發(fā)商不得不建設(shè)成高端型公寓或別墅，房屋本身并不具備地段、資源優(yōu)勢，未來的價值支撐較為脆弱，保值增值的空間不大。從這個意義上，我們粗略將成本推動型豪宅歸類為“偽豪宅”。

“偽豪宅”最主要的風(fēng)險是不抗跌。“偽豪宅”價格的特點是隨著市場上漲而上漲，但市場開始進入下行周期時，“偽豪宅”跌幅更大。由于高端購房者對利率和價格的比較敏感，當(dāng)利率和價格開始出現(xiàn)下降跡象時，購房者對未來預(yù)期不好，需求便會急劇減少，他們的購買需求可能會中止或轉(zhuǎn)移到其他方面，“偽豪宅”價格將面臨巨大的下行壓力。此外，“偽豪宅”價格下降也會對普通住宅形成傳導(dǎo)影響。由于豪宅的價格變動往往起到“風(fēng)向標(biāo)”的作用，“偽豪宅”價格的下跌往往傳遞出房地產(chǎn)市場惡化的信號，強化購房者看跌的預(yù)期，造成整體市場的衰退。

從近期土地成交的態(tài)勢看，未來北京在五、六環(huán)之間將形成東壩、常營、豐臺等多個潛在豪宅聚集區(qū)，這些地區(qū)的豪宅大多以成本推高型豪宅為主，未來的市場變化值得關(guān)注。