適合住宅產業化的房地產企業發展模式

文/唐黎標

適合住宅產業化的房地產企業發展模式

文/唐黎標

隨著我國經濟的飛速發展和人民生活水平的提升，人們對住房條件的要求也在不斷提升。為滿足人們對高質量、優環境、重服務的新型住宅小區的需求，集投資、開發、設計、施工、售后服務于一體的住宅產業化模式正在興起。房地產企業作為住宅投資建設的主體，如何順應這種潮流趨勢？如何進行住宅產業化的開發？這些都應成為當下房企認真思考的問題。

一、實施住宅產業化的必要性

1.解決房屋質量的需要。舊時期遺留下來的住宅，大多受當時的經濟水平、審美意識、設計觀念、材料設備等因素的制約，很難適應當今人們的生活要求。改革開放以后，社會經濟高速發展，人民物質文化生活水平得到極大的提高，為滿足人們對住宅條件更新改造的要求，改變原有住宅的不合理元素，將科技含量高、內外環境干凈優雅、功能設計更加人性化等理念引導到現代住宅建設上來，成為眾望所歸的追求。

2.城鎮化建設的需要。隨著我國城鎮化進程的推進，城市住宅需求量急速上升，傳統分離性住宅生產經營模式已經不能滿足當下對住宅量的需求，而且這種模式規模效益低、勞動生產率低、住宅成本過高等問題都直接導致了百姓購房的困難。因此，必須引進集投資、開發、設計、施工、售后服務于一體的住宅產業化模式建設，減少不必要的中間環節，實現資源的優化配置，在提高住宅建設質量標準和性能的同時，降低高強度勞作、提升勞動生產率，從而解決城鎮化進程中的住宅緊缺問題。

3.可持續發展的需要。住宅的建設對原材料、能源和人工的需求量相當之大，原材料的生產和加工在消耗大量能源的同時還會產生大量污染環境、破壞生態平衡的廢棄污染物。同時，我國住宅建設存在著保溫性能差、隔熱技術不成熟、供暖速率低等問題，導致我國供暖地區住宅能耗比相同條件下的發達國家住宅高出三倍多，嚴重地影響了我國經濟的整體發展形勢。所以，我們必須對傳統式的住宅生產模式進行改革，推進住宅產業化的可持續發展。

二、適合住宅產業化的房地產發展模式

1.組織模式。住宅產業化就是將住宅建設項目過程中的土地儲備、籌資運作過程、項目規劃與咨詢、住宅建筑設計及施工、材料供應以及相應的生產、供應、市場推廣、住宅管理等方面整合起來，形成一條龍的服務模式。因此，房地產開發商的組織模式應當進行改革，形成虛擬住宅企業打頭陣、逐步組建住宅產業集團的模式。虛擬住宅企業主要包括兩個方面：盟主企業組織及成員企業組織。虛擬住宅企業構建在對我國住宅的專業性和協作性生產發揮重大作用的同時，可以推動我國住宅產業技術的革新以及住宅產業品牌效益的提升。

2.管理模式。管理模式是企業發展模式中的重要環節。對房地產企業來說，科學合理的管理模式以兩大觀點為基礎。一是遵循市場經濟的一般規律，發揮企業智囊團的前瞻性作用，精確掌握住宅建設市場的相關發展變化；二是根據實際情況制定階段性的企業管理模式，形成GMS管理模式。管理模式的有效實施還需要完整的管理體系作為支撐，以設計研發、物流展示、工程監督、客戶服務、教育培訓、網絡信息為中心，所建成的住宅管理中心視為適應住宅產業化的經典模式。

3.開發模式。房地產企業的開發模式應當著力于資源的節約、技術的優質和集成、環境的保護和個性化的設計等，并將住宅開發建設之后的服務理念貫串其中。這要求房地產企業開創全新的全裝修和客戶導向性開發模式。這兩種“以人為本”的適合住宅產業化的房地產開發模式，能夠在通過對住宅購買人群的實際需求和購買能力的劃定實現對當下市場的精確定位的同時，充分挖掘和納入新的客戶，從而保證住宅產業化高質量、優性能、勞動強度低及勞動生產率低的最終目標的實現。

三、結束語

隨著社會經濟的不斷發展，人們對住房條件的追求越來越傾向于完美。為響應國家的號召、滿足人民日益增長的物質文化和精神需求，實現房地產企業的可持續發展、實施住房產業化改革成為必然。要積極推動住房產業化，解決當下我國房屋質量差、房屋供不應求、房屋建設與可持續發展道路相違背等問題。

（作者單位：杭州市房地產經濟學會）