房地產企業土地增值稅稅務風險評估探析

◇范劉珊 魏遠竹

企業天地

房地產企業土地增值稅稅務風險評估探析

◇范劉珊1魏遠竹2

由于稅收法律法規愈來愈復雜，稅收征管制度愈來愈規范，稅務風險逐漸成為房地產開發企業經營管理風險中的重要組成部分。本文結合樣本數據，對房地產上市公司土地增值稅的稅務風險水平進行研究。研究結果表明，建立企業稅務風險內部控制制度將在很大程度上減少土地增值稅的稅務風險。

房地產企業；土地增值稅；稅務風險評估

10．13999/j．cnki．scyj．2016．11．023

中國政府對房地產行業采取了較嚴的宏觀調控措施，相繼出臺了金融、稅務等相關的經濟政策以規范其產業的發展。房地產上市公司面臨著前所未有的挑戰，稅務征管執法力度的不斷加強，房地產上市公司涉稅事項較多且生產經營周期較長，致使房地產企業的稅務風險愈來愈明顯。基于此，結合房地產行業自身的特殊性進一步完善相關的稅務風險管理對策就顯得極其重要。

一、房地產企業土地增值稅的現狀分析

（一）房地產無序開發而引發的土地資源流失促成了土地增值稅條例的實施

在土地資源的相對稀缺和利益驅動下，房地產上市公司存在的任意批地圈地和亂占耕地等一系列極端行為，造成房地產用地總量失控和土地資源的大量浪費，導致了炒買炒賣等嚴重的問題，造成生態環境的進一步惡化，嚴重影響了國民經濟的可持續發展。于是，國務院發布并實施《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，而該條例的頒發意味著我國對土地增值稅的征收拉開了序幕。

（二）操作程序復雜和稅負持續加重

土地增值稅作為房地產行業必須繳納稅額的重要稅種之一，其稅額占房地產上市公司上繳稅額的較大比重，而土地增值稅具有核算繁雜、稅負較重、清算周期較長、稅率跨度較大等特點。但同時該稅種操作難度相當大，不僅需要各種專業的人力共同配合及協作，而且還需要耗費大量的物力財力等，而土地資源是有限的，不可再生的。因此說較為嚴格的土地供給制度使土地成為相對稀缺資源。基于此，土地增值稅稅額由1995年的0．30億元增加到2013年的3294．00億元，土地增值稅幾乎年年翻倍。而2008年，2009年，2010年，2011年,2012年，2013年土地增值稅稅額呈現逐年增長的趨勢，稅額同比分別增長33．35%,26．93%，87．39%，61．36%，31．83%，21．1%。這是由于從2007年起各級稅務部門展開對房地產企業土地增值稅清算方面的工作,相比往年加強了土地增值稅征收管理，這對房地產行業來說無疑是大大增加了稅負壓力，降低了房地產行業的利潤空間。

（三）涉稅風險及監管力度加強

隨著房地產市場的快速發展，國家陸續出臺了一系列宏觀調控政策以調整房地產市場，目的在于抑制投資過熱、控制地價過高和抑制房價狂漲等極端問題。而各地政府當局稅收監管力度的逐步提高，造成房地產上市公司的外部環境不確定性進一步提高，從而涉稅風險愈來愈明顯。近幾年來，房地產上市公司繳納的土地增值稅的稅收呈現逐年遞增趨勢。2013年，全國入庫土地增值稅額達到3294億元，與上年同比增長了21．1%，連續10年實現了穩步增長的態勢，而全國土地增值稅收入占全國稅收收入的比重也是逐年增長的，2013年達到2．98%，稅務機關對土地增值稅的管理的力度和強度都大大提高了。

二、房地產企業土地增值稅的風險評估分析

（一）評估指標的建立

根據稅法的相關規定以及數據的可獲得性，本文選取了以土地增值稅稅負率（TRL）為指標，對房地產開發企業的土地增值稅的稅務風險進行評估，其指標TRL=LVAT/TP×100%。其中LVAT是本期的土地增值稅稅額，該指標則是用樣本財務報告附注中所披露的營業稅金及附加下的土地增值稅額表示。而TP是本期的利潤總額，該指標用財務報告的利潤表中利潤總額表示。

（二）樣本的選取

本文以國泰安數據庫的行業板塊標準，從142家房地產上市公司中剔除具有以下特點之一的上市公司：（1）數據不夠齊全的公司；（2）利潤總額＜0的公司；（3）資產負債率〉1的公司。根據以上條件，以76家房地產上市公司作為實證分析的樣本進行研究。根據國泰安數據庫所公布的報告，收集房地產

樣本公司從2011年至2013年3個年度的財務報告，按照稅務風險評估指標，從樣本公司的財務報表的附注中選取并整理土地增值稅的相關數據，根據相關數據計算其土地增值稅的稅負率，通過統計出各樣本公司的土地增值稅稅負差異率來評估其稅務風險。

2010～2012年房地產開發企業土地增值稅的實際稅負率：2010年測算結果為17．75%，2011年測算結果測算結果為25．65%，2012年測算結果為36．28%。

（三）土地增值稅稅務風險的評估結果分析

如果上市公司的稅負差異率＜0，則代表評估的該公司對應稅種的稅負率低于其整個行業稅負率的平均水平，那么說明該企業可能存在以下方面的問題：一是房地產開發公司可能利用了不正確的相關稅收優惠政策；二是房地產開發公司運用了不夠合理、有效的納稅籌劃方案而被稅務部門發現；三是可能會面臨因違反稅收法律法規的規定，導致該企業遭受補稅、罰款甚至需要繳納滯納金的稅法違法以及面臨著較嚴重的信用損害等方面的風險[1]。我們可以對稅負差異率區間上房地產上市公司的個數占整個樣本的比率進行統計、整理，從而對整個房地產開發企業的稅務風險的具體情況進行進一步分析。

絕大部分房地產上市公司（比如，2011年為82．89%，2012 年80．26%，2013年為71．05%）土地增值稅的稅負差異率的絕對值大于30%，該土地增值稅的稅務風險概率就比較大，則意味著我國絕大多數的房地產上市公司可能面臨著土地增值稅的稅務風險。而部分房地產上市公司土地增值稅稅負差異率大于零，代表評估的該公司對應稅種的稅負率高于其整個行業稅負率的平均水平。其中大部分房地產上市公司土地增值稅稅負差異率大于30%，且2013年土地增值稅的稅負差異率與往年相比卻大大減少了，這說明了我國房地產上市公司的土地增值稅稅務風險為稅收負擔風險。

三、房地產企業的土地增值稅風險防范措施

（一）加強風險籌劃意識

由于土地增值稅的周期較長、采取先預征后清算的方式，而很多稅收政策尚未明確使得其把握難度較大。因此，房地產上市公司納稅人的風險意識是成功開展風險防范的關鍵。一方面，房地產上市公司的相關部門人員應加強稅務風險意識，端正對稅務風險的認知態度，建立合法的籌劃觀念，提高自身的專業技能，具備對項目統籌規劃能力、宏觀經濟環境的預測分析能力等方面的綜合素質；另一方面，房地產上市公司的相關部門人員應及時、主動地關注土地增值稅的政策動態，結合自身公司的實際情況，把握好國家稅收政策導向，自覺維護房地產上市公司納稅的信譽[2]。

（二）加強與稅務代理機構的聯系

房地產上市公司應積極地保持與稅務機關的充分交流，建立與當地稅務機關的定期的聯系機制。同時房地產上市公司的稅務人員應積極配合稅務機關的相關工作，主動地去順應稅務部門的發展需要，樹立和保持良好的納稅形象，這樣有助于房地產上市公司能夠及時地獲得和掌握相關的稅收政策信息和資料，尤其是在國稅總局和財政部等相關部門出臺的最新的稅收法律政策的基礎上，房地產上市公司所在地區的主管稅務部門有時可能會制定一些地方性的法規，或者補充性的稅收優惠政策，而相關人員未能及時地掌握信息。倘若稅收的法規政策發生變化，相關部門應主動且及時的向稅務部門咨詢可能面臨的損失和存在的風險，通過與稅務機關的公關和協調，能夠在最恰當的時機運用新的稅收優惠政策，及時地優化籌劃方案，達到預期目標的實現。房地產上市公司應及時把握土地增值稅的清算政策，應加強土地增值稅清算工作的力度，增加內部審計保證不存在該清算而未清算的情況出現[3]。

（三）建立企業稅務風險內部控制制度

一般而言，企業的內部控制制度主要包括：控制環境、風險識別和評估過程、與財務報告相關的信息系統和溝通、控制活動及對控制的監督。而土地增值稅稅務風險管理工作貫穿于房地產上市公司日常管經營管理的每個環節。可通過沿用企業的內部控制制度，建立專門的房地產開發企業稅務風險內部控制制度。主要包括以下五個方面：房地產開發企業稅務風險的控制環境、房地產開發企業稅務風險的識別和評估機制、房地產開發企業稅務風險的信息和溝通、房地產開發企業稅務風險的控制活動、對房地產開發企業稅務風險防控的監督[4]。對于土地增值稅風險管理的內控制度應不斷地加強與完善，對制度中存在的不全面、不合理的地方應及時加以補充、修正。

總之，房地產企業應加強防范土地增值稅的稅務風險，樹立風險籌劃意識，最大化地降低土地增值稅稅負，以此來降低房地產上市公司整體稅務風險水平，進而提高房地產上市公司的市場競爭力，避免企業通過偷稅漏稅等行為逃避稅收而增加企業的納稅風險，促進房地產企業健康、持續發展。

[1]譚光榮，張立華.汽車制造業稅務風險的實證分析[J].湖南師范大學社會科學學報，2010(03).

[2]吳曉帆.企業稅務風險及其防范對策研究[D].北京：首都經濟貿易大學,2011.

[3]李立.房地產企業納稅籌劃風險管理及規避策略[J].新財經(理論版),2014(01).

[4]朱力.房地產上市公司稅務風險管理研究[D].北京：中央民族大學，2013.

（作者單位：1.福州外語外貿學院；2.寧德師范學院）