為建立健全同權同價的用地制度提供動力
——《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》解讀

本刊記者 徐 剛

為建立健全同權同價的用地制度提供動力
——《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》解讀

本刊記者 徐 剛

6月3日，中國銀監會、國土資源部聯合印發《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。近日，國土資源部相關負責人就《辦法》的適用范圍、流程管理、抵押物評估處理進行了詳細解讀。

據該負責人介紹，根據黨中央、國務院農村土地制度改革部署要求，《辦法》對適用地區、適用地類、有效期限進行了明確界定。對適用地區，《辦法》明確允許開展抵押貸款的農村集體經營性建設用地僅限于國家確定的15個入市改革試點縣（市、區）地區。對適用地類，《辦法》明確農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地，規定以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。對有效期限，《辦法》規定有效期至2017年12月31日，與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

該負責人表示，按照黨中央、國務院關于入市改革的基本原則，《辦法》規定在堅持土地公有制性質不變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下，開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作，落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。《辦法》共三十五條，涉及銀行業金融機構開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款和土地管理的相關環節，體現出系統性、規范性和創新性特點。《辦法》從貸款的目的、依據和總體要求，貸款業務開展的范圍、貸款的全流程管理、貸款的風險保障機制、監管部門的職責等方面對開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務進行了詳細規定。

該負責人介紹，按照同權同價原則，參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定，《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資。一是以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經營性建設用地使用權。二是尚未入市但具備入市條件的農村集體經營性建設用地可以入市，對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押，進行了范圍和前提界定。其中，一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記并持有權屬證書，符合規劃、環保等要求，具備開發利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區）政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記并持有權屬證書，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續的情形。《辦法》同時規定下列集體經營性建設用地使用權不得抵押：權屬不清或存在爭議的；司法機關依法查封的；被依法納入拆遷征地范圍的；擅自改變用途的；其他不得辦理抵押的情形。

針對貸款條件，該負責人強調，嚴把貸款條件，是控制貸款風險，順利在試點地區推動集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務開展的必要手段。《辦法》從依法持有土地使用權證書、符合土地總體規劃及城鄉規劃、未設定優先受償的其他他項權利等方面提出了要求，并要求銀行業金融機構在盡職調查時對借款人是否有資質、抵押物權屬是否清晰、價值評估是否合理、是否符合規劃、是否容易處置變現等問題進行詳細的調查，力爭防范貸款風險，提高資產質量。

該負責人表示，《辦法》規定銀行業金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權價值評估制度。可采用外部評估或內部評估的方式對用于抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。同時規定，銀行業金融機構應當按照抵押合同的約定，加強抵押品的動態管理和價值重估，保證抵押權利的真實、合法、足值、有效。