后金融危機時代中國房地產開發模式轉型升級路徑及對策

李光緒

內容摘要：本文基于后金融危機的時代背景系統分析了中國傳統房地產開發模式所面臨的挑戰及其轉型升級的具體路徑和對策建議。研究發現，成本的提高和收益的下降使得傳統的滾動開發銷售型模式面臨盈利空間縮小、融資成本提高和銷售陷入僵局的嚴峻挑戰。為了克服這些挑戰，實現房地產開發的可持續發展，應該遵循房地產開發產業鏈的內部分工專業化、以直接融資為主的籌資多元化和銷售與持有并重的經營穩健化三條路徑，并最終建立起以資本和服務為主導的全國一體化房地產市場。為了順利實現這些路徑，可以采用資源整合、資本運作和品牌構建等具體的應對策略。同時，政府特別是地方政府的改革與支持必不可少。

關鍵詞：后金融危機時代 房地產開發模式 轉型升級

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

后金融危機時代中國房地產傳統開發模式面臨的挑戰

后金融危機時代，民眾的消費意愿和消費能力均大幅下降，行業風險明顯加劇，然而與樓市持續低迷相比，中國傳統的房地產開發模式所面臨的挑戰更大。中國在房地產開發方面主要采取的是香港模式，這一模式以房地產開發商為中心，集土地購買、房屋建造、銷售管理于一體，以預售回款和銀行貸款為主要籌資方式，并具有以下幾個顯著特點：第一，土地增值是開發商主要的盈利來源，在剛性需求的刺激下，城市土地價格不斷上漲，而總房價中有超過一半是屬于土地價格，因此圈地升值是開發商的主要盈利模式，“地王”是開發商實力象征的典型代表；第二，滾動開發是開發商的主要運作方式，房產一旦開發完成，開發商獲得回款之后會立即開始新的項目，而項目一旦銷售完畢，開發商就基本上與其沒有任何關系了；第三，銷售回款是開發商的主要目的，正是基于土地增值和滾動開發的盈利和運作模式，能夠在短時間內將項目銷售給客戶從而獲得回款并進而從事下一輪的圈地和開發就成為中國房地產開發商的主要目的。雖然這一模式在城鎮化迅速發展和房價不斷高漲的情況下給開發商帶來了豐厚的回報，但是在后金融危機時代則對開發商形成了極大挑戰：

（一）土地成本不斷提高，盈利空間迅速縮小

金融危機之前的很長一段時間內，開發商獲取土地的使用權較為容易，成本較低，這源于兩個方面：一是土地供給較為充足，政策不夠規范，而且很多“地王”本身就是國有企業，因此可以通過較為低廉的價格拿到土地轉而在市場上高價出售直接獲取高額收益；二是土地補償標準較低，相關主體維權意識淡薄，而且維權部門對于相關的維權請求不重視，造成征地過程普遍較為簡單粗暴。但是在后金融危機時代，經濟增速的下降使執政黨增強了對政治合法性的強調，在建設法治社會和反腐敗的雙重影響下，土地出讓制度越來越規范，在加上土地資源的相對稀缺使得土地出讓金不斷增加，民眾的維權意識也大大提高，于是用于前期的投入大幅提升，再加上后期開發過程中生產要素價格的飆升，使得開發商的盈利空間迅速縮小。在這種情況下，開發商“圈地”的積極性下降，很多前期“圈地”過多的開發商可能由此陷入困境。

（二）銀行惜貸程度加大，融資難度和融資成本不斷增加

金融危機造成的經濟衰退預期和房地產業不景氣現象的出現使得銀行業的壞賬迅速積累，再加上此前政府為控制房價實施的一系列信貸緊縮政策不僅提高了開發商的融資難度，更提高了其融資成本，因此很多開發商都出現了資金鏈問題，并最終導致企業的倒閉，而企業的倒閉在加劇銀行業壞賬的同時，更提高了銀行業惜貸的程度，這一惡性循環將直接導致房地產行業的大洗牌，很多中小房地產企業將因為資金鏈斷裂陷入破產，而一些資金實力雄厚的大型企業將會趁機擴張，這會使得中國房地產市場的集中度進一步提高。尤其值得注意的是，前期房地產市場的快速發展使很多企業的杠桿率過高，這不僅造成了房市的虛假繁榮，更加劇了其潛在的危機，一旦銀行收緊信貸，就有可能會造成連鎖式的反應甚至引發經濟危機，而在中央政府去杠桿化的大潮中，傳統的滾動開發使模式顯然已經無法為繼。

（三）房價穩中有降，去庫存化使得樓市銷售陷入僵局

傳統的房地產開發模式以土地升值和銀行信貸為支點，通過滾動開發的方式來實現利潤和規模的擴張，然而這一模式得以維持的基本前提條件就是旺盛的需求和由此帶來的房價不斷上漲，開發商只要把房子以較高的價格賣出去獲得回款，就不僅可以償還銀行的貸款，而且還可以獲得豐厚的收益，這無異于“空手套白狼”。但是一旦需求出現萎縮，房價出現回落，開發商就可能不僅得不到預期收益，還可能無法償還銀行本息，因此就會導致這一模式無法繼續維持運作。而后金融危機時代經濟增速的下滑和國內需求的萎靡不振已經使得國內樓市庫存大幅增加，房價趨于平穩，而且中央政府明確開發商可以通過降價的方式減少庫存，部分地區開始出現房價的斷崖式下跌，這一切都意味著傳統的房地產開發模式已經陷入僵局，中國房地產業亟需一次全新的轉型升級。

后金融危機時代中國房地產開發模式轉型升級的路徑

通過上述分析可以發現，后金融危機時代，土地的出讓成本和開發成本大幅提高，而房價和居民的需求則趨于穩定，因此滾動開發式的傳統粗放型房地產開發模式已經難以維持，在這種情況下，開發商就必須尋求新的發展路徑，本文認為新的路徑需要遵循兩條基本的原則：一是在土地投入和其他要素投入價格不斷上升的背景下，最大限度地降低開發成本；二是在需求不振和價格趨穩的形勢下，最大限度地提高開發收益。根據這兩個原則，本文認為房地產開發模式轉型的路徑應包括以下三個方面：

（一）房地產開發產業鏈內部的分工與專業化路徑

傳統的開發模式形成了以房地產開發商作為中心的縱向一體化生產鏈條，開發商從事的業務不僅包括土地買賣、房產建筑，還包括后期的銷售管理等，在很多地區中介機構承接的新房交易僅占全部新房交易額的10%-30%，而這一比例在美國高達85%，同時美國的開發商主要從事房屋的建筑，而土地開發、資金運作和銷售出租均由其它的專業機構來完成，這就在很大程度上降低了房地產開發產業鏈的整體成本，此外，房地產開發的產業鏈內分工的形成可以進一步提高房地產對于就業的拉動作用，對于促進服務業的發展和產業結構的升級都具有積極的作用。需要注意的是，隨著國內房地產市場去庫存壓力的增大和銀行信貸的收緊，國內的眾多房地產開發商必然會經歷一番大洗牌，這也是房地產開發企業重新定位自己、尋找在房地產開發產業鏈中新分工角色的重要機遇和挑戰期，更多的中小房地產企業應該抓住機會積極進行轉型，從開發商的綜合角色轉變為房產經營中介服務機構或者物業服務機構，而大型房地產企業也要重新梳理自己的細分市場，通過科學的戰略調整和兼并收購來擴充自己的實力，以迎接更加嚴峻的市場競爭。

（二）以基金、證券等直接融資方式為主的籌資方式多元化路徑

傳統的開發模式在資金收集方式上主要依靠銀行信貸等間接融資方式，這是由房地產發展初期資本市場較為落后的金融市場結構決定的，但是依靠銀行信貸的間接融資方式存在著順周期的特性，這就意味著在經濟繁榮期會助長房地產的泡沫，而在經濟衰退期則會加劇房地產行業的經營困境，因此在后金融危機時代，為了解決房地產相關利益主體的融資困境并有效降低融資成本，資本市場的創新是大勢所趨。在美國，房地產開發所需要的資金中，直接融資占到75%以上，而來自銀行等金融機構的間接融資進展不到1/4，而在傳統房地產開發模式占主導地位的中國，來自銀行信貸的間接融資占到55%以上，剩余的資金中有接近40%需要房地產企業自籌資金，這無疑大大提高了傳統房地產開發模式的融資難度和融資成本。根據美國等發達國家的經驗，互助合作基金是其房地產開發過程中普遍采用的融資方式，開發商在找準自己角色和定位的前提下，應該發揮自身的主觀能動性，創造性地解決開發過程中的融資問題，在更多考慮客戶和消費者需求的同時，也可以更多利用潛在消費者的閑散資金，成立互助基金，建立專業化的房地產融資平臺，從而實現開發商和消費者的雙贏。

（三）銷售與持有并重的房地產經營穩健化路徑

傳統的房地產開發模式以銷售作為主要目標，但是在房價趨于穩定甚至有所下降的情況下，銷售能夠給開發商帶來的收益會大幅下降，為了降低價格變動帶來的風險并進一步提高房地產開發帶來的收益，房地產開發商可以通過科學經營的方式來持有物業。具體來說，持有物業獲取收益的方式有兩種：一是將物業出租以獲取穩定的租金收益，二是通過物業運營提高房產的價值然后再以較高的價格出售以獲取更多的收益，特別是后一種方式成為很多跨國房地產企業集團參與全球競爭的主要方式。實際上，目前國內一些大型的房地產企業，比如華潤置地、廣州城建等已經開始增加其經營性物業，租金在其利潤中所占的比重不斷提高，作為一種“穩健型”的房地產開發模式，地產經營將成為中國房地產行業可持續發展的必然選擇，也將成為考驗房地產企業有效配置資源的能力。此外，隨著中國居民收入的提高和老齡化速度的加快，在市場中出現了越來越多樣化的住房需求，開發商也應該根據這些需求設計出更加適應市場的住房產品，并開啟住房定制的全新經營模式。

（四）以資本和服務為主導的一體化房地產市場的最終形成

房地產產業鏈內部的專業分工可以形成一系列的中間服務提供商，這些中間服務商通過長期的專業化經營形成了自己獨特的優勢，但是還存在兩個方面的問題。一是中間服務提供商一般規模較小，資金較少，而房地產項目的開發一般都需要大量的前期投入，因此資金的來源問題需要解決；二是大量的中間服務商共同為同一個房地產項目提供服務，如何來協調各主體之間的利益和合作關系。而第二條路徑現恰好能解決這樣兩個問題，直接融資方式的出現特別是投資資本的介入將會形成以投資主體為中心的房地產開發鏈條，既解決了各參與主體的資金問題，又可以形成有效的利益協調關系。但是資本對于利潤的追求與房地產市場較大的風險存在矛盾，因此如何提高資本的收益是后金融危機時代房地產開發需要著重解決的問題，而第三條路徑則可在降低房市風險的基礎上，實現房地產的有效保值增值，而這種保值增值的實現又從根本上有賴于諸多中間服務提供商的專業服務。所以，通過以上三條路徑，傳統的以房地產開發商為中心的開發模式便被以資本和服務為中心的新興開發模式所替代，而這種新興開發模式發展的最終結果便是促成了一個全國性的統一大市場。

總之，通過產業鏈內部的專業化分工、以直接融資為主的多元化籌資方式和銷售與持有并重的穩健經營策略，中國的房地產開發就可以在有效降低生產成本和財務成本的基礎上實現持續增值，并最終形成一個以資本和服務為主導的全國性統一大市場。

后金融危機時代房地產開發模式轉型升級的對策建議

雖然上述三條路徑可以促進傳統房地產開發模式的轉型升級，但是其實現過程仍然有很多具體的問題需要解決，比如房地產開發供應鏈的核心企業由誰來擔當，直接融資和資本運作的方式有哪些，持有房產的具體經營如何進行等，更重要的是，作為中國房地產市場的重要參與者，政府特別是地方政府應該在此過程中發揮什么作用，本文針對這些具體問題來提出有針對性的政策建議。

（一）企業層面

第一，已經初具實力的開發商通過資源整合擴大企業規模，并在與國外基金合作的過程中積累經驗和增強實力，努力成為房地產開發供應鏈的核心企業。有能力的企業可以通過收購兼并或者參股控股的方式來實現產業內資源的整合，并按照規范的現代公司制來管理和運作企業，這樣就可以吸引國外的投資主體前來合作，并在合作的過程中不斷積累經驗和增強實力，最終能夠成功擔當起整個房地產產業鏈的核心主體，并培養起一批能夠高效提供中間服務的中小企業。需要注意的是，在此過程中，現在的大型房地產開發商具有先天的優勢，因此可以在有效整合地區資源的基礎上，逐漸將自身的注意力集中于以資本運營為核心的專業領域，并逐步形成以自身作為核心企業，以房地產開發公司、物業經營公司、中介咨詢公司和土地經營公司等為成員企業的具有較強競爭力的房地產項目供應鏈，最終實現房地產開發的轉型升級。

第二，房地產開發供應鏈的核心企業以資本市場為依托，借鑒國外REITs的先進經驗，形成有中國特色的房地產開發融資模式。隨著資本市場的不斷發展和完善及金融創新的持續增加，房地產的融資模式亟需全新的突破，而國外房地產開發融資方式則可以為我所用，其中最具典型意義的是房地產投資信托基金（簡稱REITs），與銀行信貸相比，REITs是一種以發行收益憑證的方式來匯集特定多數投資者的資金，并由專門投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金，投資者隨時可以通過二級市場進行轉讓交易。國內地產企業應在借鑒成熟地產的資本運作模式基礎上，積極探索自身發展優勢，加速房地產開發與房地產金融的結合，持續提升自身核心競爭力以適應多變的資本市場環境，促進房地產市場的可持續發展。

第三，居住房產和非居住房產并重，提高物業服務的質量和價值，構建房地產開發供應鏈的特色品牌。依托繁華商業中心和人口流動性較大的地區，開發商可以開發針對租房客的小戶型社區，通過這些特色地產項目的開發，就可以使企業獲得穩定的租金收入，降低房產經營的風險；而對于主要用于出售的居住性房產，開發企業應該將注意力集中在消費者的居住體驗上，因此一個稱職的物業服務提供商是房地產開發供應鏈的重要支點，建議企業應該結合企業和項目的特色打造更加人格化的物業管理體系，此外，居住社區的配套設施和居住環境也是房產增值的重要基礎，因此資本運作核心企業可以依托軟件和硬件特色來有效提高項目的價值，打造供應鏈品牌效應，最終實現房地產開發項目的穩健高效運營。

（二）政府層面

作為中國房地產市場的重要參與者，為了更好地促進房地產開發模式的轉型，政府特別是地方政府的改革和支持也是必不可少的，本文將進一步從政府的角度分析如何促進中國房地產開發模式的轉型。

首先，通過財稅制度改革，降低土地財政在政府財政資金中的地位，從而改變土地增值在開發商經營過程中的地位。很大程度上來講，開發商過度依賴土地增值的開發模式源自地方政府對于土地財政的依賴，地方政府作為區域房地產市場的重要參與者，如果不改變其對土地財政的依賴，其就會通過各種手段和措施來維持高昂的土地價格，而在這種機制作用下，開發商很難改變圈地的激勵。進一步來講，地方政府對于土地財政的依賴源于不合理的財政分權制度，地方政府獲得的財政收入較少，但是卻要承擔大部分的財政支出責任，因此不得不依靠土地財政獲得額外的收入來源。為了改變這種情況，中央政府可以通過增設與房地產經營相關的稅種來調節，比如房產稅等，并將這些稅種劃歸地方，這樣就可以有效增加地方政府的稅收收入，并激勵其更加規范的對房地產市場進行監管。

其次，降低金融市場的準入門檻，允許有實力的個體或機構開設民營銀行，并進一步發展中小板資本市場。長期以來，國有銀行在金融市場中占據主導地位，金融資源高度集中，在經濟發生緊縮時，很多房地產開發企業都不能及時獲得資金支持，從而出現大批破產和倒閉的情況，這一方面嚴重破壞了房地產市場的正常經營，另一方面也給廣大的消費者帶來了重大損失，因此，如何在新的房地產開發模式中解決好中小企業的融資就成為其能否順利發展的重要保障。對此，政府必須要降低金融市場的準入限制，允許符合條件的民營資本進入金融市場，充分提高金融的市場競爭，以促使金融機構開發出更多便利的融資渠道。此外，隨著房地產經營專業化的深入開展，政府也應該不斷完善中國創業板資本市場，讓這些小企業憑借自己專業化的優勢獲得低成本的資本支持，這樣也有利于篩選具有潛力的中小企業，使其不斷發展，從而跨越式地推進中國房地產開發經營模式的發展。

總之，只有在政府和企業的共同努力下，中國的房地產市場才能在后金融危機時代成功實現轉型，這樣既可以避免由于泡沫破裂造成的經濟危機，又可以成為新常態下經濟持續增長的重要動力。

結論

本文基于后金融危機的時代背景系統分析了中國傳統房地產開發模式所面臨的挑戰及其轉型升級的具體路徑和對策建議。研究發現，成本的提高和收益的下降使得傳統的粗放型滾動開發銷售模式難以為繼，為了克服這些挑戰，實現房地產開發的可持續發展，應該遵循房地產開發產業鏈的內部分工專業化、以直接融資為主的籌資多元化和銷售與持有并重的經營穩健化三條路徑，并最終建立起以資本和服務為主導的全國一體化房地產市場。為了順利實現這一目標，房地產開發企業和政府應該各有所為，企業應該根據自身的實際，找準定位，未雨綢繆，并積極利用資本市場的力量解決自身在經營過程中遇到的問題，通過不斷努力打造屬于自己的特色品牌。而政府也應該通過財政體制改革、金融市場改革和保障性住房的供給為中國房地產市場的轉型提供必要的支持，只有在政府和市場的共同努力下，中國的房地產市場才能成功實現轉型，并成為新常態下經濟持續增長的重要動力。但是由于篇幅所限，本文對于一些更具體的問題沒有深入展開論述，比如核心企業擴張的方式、房地產金融的本地化發展路徑和房產運作的特色項目開發等，對于這些問題筆者將會另文探討。

參考文獻：

1.韓繼云.我國房地產金融改革發展的新思考[J].宏觀經濟管理，2004（8）

2.歐陽文和.中美房地產發展路徑比較研究[J].河北經貿大學學報，2011 （1）

3.陸天.經濟模式變化導致房地產開發模式轉變[J].經濟研究參考，2004 （47）

4.沈洪溥.中國房地產業的結構矛盾和價值鏈優化[J].重慶社會科學，2005（11）

5.劉貴文，賴雄傳.基于REITs的房地產經營管理模式戰略轉型研究[J].建筑經濟，2007（12）

6.朱中一.房地產業的轉型與養老地產的發展[J].城市開發，2014（24）

7.王艦.企業標準化建設下的房地產轉型[J].城市開發，2015（18）