樓市下跌，港府“不減辣”

李亦

歷經(jīng)12年牛市后，香港從2015年下半年起住宅價(jià)格與成交量雙雙下跌，二手房交易量更是連續(xù)多月在低位徘徊。對(duì)此，港府表示，政府不會(huì)減少樓市調(diào)控措施，未來(lái)數(shù)年計(jì)劃大幅增加房屋和土地供應(yīng)，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用。

香港房?jī)r(jià)降至11個(gè)月低位

在2003年至2015年9月達(dá)到峰值期間，受利率處于歷史低位、經(jīng)濟(jì)繁榮以及中國(guó)內(nèi)地買家興趣濃厚的因素推動(dòng)，香港房?jī)r(jià)飆升了370%。

不過(guò)，自去年下半年開始，香港的房?jī)r(jià)有了松動(dòng)的跡象。香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署最新發(fā)布的報(bào)告顯示，香港的住宅樓價(jià)指數(shù)去年12月份報(bào)285.2點(diǎn)，較上月跌8.3點(diǎn)，跌幅2.8%，為連續(xù)第三個(gè)月下跌并落到近11個(gè)月的低點(diǎn)。報(bào)告同時(shí)公布，總計(jì)2015年全年，香港樓價(jià)指數(shù)僅上升2.4%。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝指出，預(yù)計(jì)2016年香港樓價(jià)有機(jī)會(huì)進(jìn)一步調(diào)整，調(diào)整幅度大約為10%。

香港城市大學(xué)建筑科技學(xué)部高級(jí)講師潘永祥推測(cè)，今年樓價(jià)或下調(diào)10%～20%。樓市的不明朗因素太多，比如美國(guó)加息造成的游資流走等，所以預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)，仍會(huì)維持“一手旺、二手淡”的局面。

多家分析機(jī)構(gòu)卻沒有那么樂(lè)觀，唱空香港房?jī)r(jià)居多。比如瑞銀去年10月曾發(fā)表報(bào)告指出，香港及倫敦樓價(jià)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，位列全球首兩位。按中原領(lǐng)先樓價(jià)指數(shù)顯示，香港樓價(jià)自2003年以來(lái)累計(jì)飆升3.7倍，直至2015年9月見頂，之后僅跌8%。

交銀國(guó)際認(rèn)為，2015年只是香港房?jī)r(jià)下跌的開始，2016年前三個(gè)月香港房?jī)r(jià)還將再下探15%，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)租金將同比下跌10%。

倫敦房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)Knight Frank預(yù)計(jì)，今年香港的豪宅價(jià)格將大跌，從而取代新加坡成為豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)最差的城市。香港的精品房?jī)r(jià)格將在今年下跌5%，逆轉(zhuǎn)去年增長(zhǎng)1.5%的勢(shì)頭。

摩根大通香港研究、企業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管梁?jiǎn)⑻囊脖硎荆瑥?016年開始，住宅價(jià)格可能以每年5%～10%的速度下滑。

瑞信集團(tuán)稱，料未來(lái)三年樓價(jià)分別跌15%、5%及5%。瑞信維持地產(chǎn)發(fā)展股“減持”評(píng)級(jí)，恒地、嘉里、會(huì)德豐投資評(píng)級(jí)為“遜于大市”。

港人對(duì)置業(yè)沒有興趣

對(duì)此，香港開發(fā)商已在悄然舉行降價(jià)促銷活動(dòng)。有媒體報(bào)道，香港九龍建業(yè)（Kowloon Development）為客戶提供一系列返款和隱藏折扣，買家購(gòu)房成本最多將降低14%，還可以申請(qǐng)二次抵押貸款。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)也推出了鼓勵(lì)購(gòu)房的刺激政策，比如印花稅退稅、首次及二次抵押貸款。香港房地產(chǎn)開發(fā)商華懋集團(tuán)準(zhǔn)備以4億港元再度出售此前未能成交的尖沙咀赫德道16號(hào)全幢商廈，去年該大廈曾叫價(jià)5億港元，但并未成交。恒基地產(chǎn)主席李兆基旗下的豪宅項(xiàng)目帝匯豪庭，在1月20日公布了首份定價(jià)單，價(jià)格較同區(qū)豪宅下跌了五成。

但是，即便樓價(jià)下跌，香港市民的購(gòu)房意愿依然并不強(qiáng)烈。

花旗公布2015年第四季度最新市民置業(yè)意向調(diào)查，結(jié)果顯示，在2015年第四季僅有14%受訪者表示有興趣置業(yè)，比例與第三季相若；另約有2/3受訪者表示沒有興趣置業(yè)。在所有受訪者當(dāng)中，超過(guò)六成受訪者認(rèn)為樓價(jià)會(huì)在未來(lái)12個(gè)月下跌。在短短一年內(nèi)，受訪者對(duì)樓價(jià)的期望，已由2015年第一季約五成認(rèn)為上升轉(zhuǎn)為超過(guò)六成認(rèn)為下跌，這個(gè)預(yù)期由第三季開始起了變化。最新調(diào)查結(jié)果顯示，62%受訪者認(rèn)為樓價(jià)會(huì)在未來(lái)12個(gè)月下跌，比例較2015年第三季的46%為高，創(chuàng)調(diào)查自2010年推出以來(lái)歷年新高。調(diào)查亦顯示，認(rèn)為現(xiàn)時(shí)是置業(yè)好時(shí)機(jī)的受訪者比例為3%，與上一季相若；認(rèn)為現(xiàn)時(shí)不是置業(yè)好時(shí)機(jī)的受訪者比例則由第三季的74%，減少至第四季的67%。

近日公布的兩岸四地消費(fèi)者信心指數(shù)調(diào)查，香港市民購(gòu)買房屋信心在各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中墊底。

雖然樓價(jià)呈現(xiàn)跌勢(shì)，但港人仍缺乏買房意愿。港府公布的數(shù)據(jù)也支持了_上述觀點(diǎn)，目前香港住宅整體成交量仍徘徊于1997年以來(lái)的低位，去年前11個(gè)月的整體成交量約51900宗，比前年同期下跌了約5800宗，更遠(yuǎn)低于香港兩個(gè)高峰期1997年和2010年的水平。

香港的關(guān)女士說(shuō)，即便是有閑錢也不會(huì)投入樓市，因?yàn)檠巯聵莾r(jià)太高。她曾擁有5處房產(chǎn)，幾年前在樓市走俏時(shí)出手其中兩套，大賺了一筆，此后未再購(gòu)置新房。

樓價(jià)跌幅沒訂定“硬指標(biāo)"

對(duì)于樓市下跌的種種輿論，李嘉誠(chéng)1月初稱，今年香港的商業(yè)環(huán)境正在變得更加艱難，香港房?jī)r(jià)下跌10%也沒什么特別的。目前香港的進(jìn)出口行業(yè)、零售業(yè)、酒店收入均下降。而房?jī)r(jià)取決于愿意買房者的數(shù)量和建房數(shù)量，有需求，樓價(jià)自然上升；經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差，需求減少，樓價(jià)自然會(huì)降低，“這很平常”。

恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗也表示，樓市調(diào)整是一個(gè)正常現(xiàn)象。由于香港市民對(duì)于住房仍有很大需求，他相信樓價(jià)最終不會(huì)有很大跌幅。他強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下香港樓市是“過(guò)去二十年來(lái)最健康”時(shí)期，維持在一個(gè)不會(huì)大跌又不會(huì)大升的狀態(tài)。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，香港樓市的問(wèn)題遠(yuǎn)比看上去嚴(yán)重，香港政府應(yīng)該盡快檢視現(xiàn)有的樓市調(diào)控措施。

香港政府過(guò)去五年來(lái)持續(xù)調(diào)控樓市，先后多次加碼在購(gòu)房三年內(nèi)轉(zhuǎn)賣的“額外印花稅”，2013年初更提出針對(duì)非香港永久居民以及以公司名義買樓的買家，除加征15%的買家印花稅外，對(duì)購(gòu)買第二套房以上的買樓者加征“雙重印花稅”。去年2月，香港金管局更是推出“辣招”，規(guī)定如果買家想購(gòu)買樓價(jià)在700萬(wàn)港元以下的中小型住宅單位，從銀行按揭的成數(shù)最高只能有60%，意味著買家首付必須達(dá)到40%。

仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理曾煥平認(rèn)為，這一招直接導(dǎo)致了二手樓市發(fā)展停滯，這是極其不健康的。

不過(guò)，港府并不愿意改變現(xiàn)有的樓市調(diào)控措施。香港特首梁振英今年1月在發(fā)表施政報(bào)告時(shí)表示，經(jīng)過(guò)三年半的努力，供應(yīng)明顯增多，樓價(jià)和租金近來(lái)開始回落，扭轉(zhuǎn)了樓價(jià)和租金只升不跌的心理預(yù)期。但住屋仍然是香港最大的民生問(wèn)題。樓價(jià)高、租金貴、居住面積狹窄、？房蔓延、輪候公屋的申請(qǐng)個(gè)案創(chuàng)新高，這些事實(shí)充分說(shuō)明政府必須有堅(jiān)定的解決房屋問(wèn)題的決心。

根據(jù)國(guó)際調(diào)查機(jī)構(gòu)Demographial月26日發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，香港樓價(jià)中位數(shù)相當(dāng)于港人每年收入中位數(shù)的19倍，是該調(diào)查成立11年以來(lái)最高，較之前一年17倍更“離地”。根據(jù)Demographia定義，只要倍數(shù)高于5.1，就可視為樓價(jià)嚴(yán)重超出負(fù)擔(dān)水平。該報(bào)告稱，這是香港連續(xù)第六年成為房?jī)r(jià)最讓人負(fù)擔(dān)不起的城市。

梁振英在施政報(bào)告中表示，政府沒有責(zé)任保證樓價(jià)只升不跌，樓價(jià)也不應(yīng)靠人為的短缺維持高企。未來(lái)數(shù)年香港政府計(jì)劃大幅增加房屋和土地供應(yīng)，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用。

香港發(fā)展局局長(zhǎng)陳茂波則稱，政府并沒有就樓價(jià)的跌幅訂定“硬指標(biāo)”，這要由市場(chǎng)作最后決定。他強(qiáng)調(diào)，要解決香港的居住問(wèn)題，仍然要從供應(yīng)著手，希望市民勿焦急。

關(guān)于香港未來(lái)新住宅單位的供應(yīng)量，陳茂波表示，將繼續(xù)維持近十年來(lái)的較高水平。根據(jù)去年9月公布的數(shù)字，未來(lái)三至四年的潛在一手樓供應(yīng)量將達(dá)86000個(gè)單位，當(dāng)中近70%都是實(shí)用面積低于70平方米的中小型單位。