為萬達輕資產(chǎn)模式叫好

丁祖昱

萬達的發(fā)展之路，其實也折射出中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路。

不管怎么講，萬達仍然是中國商業(yè)地產(chǎn)的領導企業(yè)，沒有之一。

萬達能走多遠

2013年王健林首次成為中國首富，2014年12月萬達商業(yè)在香港上市，最高市值一度超過2000億元，截止到2016年2月5日收盤，總市值雖已降到1585億元，但這是由于整體地產(chǎn)股的大環(huán)境都在下降所導致的。去年8月，王健林以2600億的財富超過李嘉誠成為全球華人首富，這背后所隱含的實質上是整個萬達商業(yè)帝國的價值。

兩年前，我對萬達的點評文章叫做《首富萬達》，但今年我們不講首富了，因為“輕資產(chǎn)”才是萬達的新標簽，如果在2016年把銷售收入力降640億，毫無疑問，我們將會看到一個全新的萬達商業(yè)帝國。

重資產(chǎn)曾經(jīng)是中國房地產(chǎn)所有企業(yè)的基本模式，也是所有房企共同選擇的開發(fā)銷售模式，特別對于以商業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)企業(yè)來講，更是回避不了的問題。但萬達2014年首次提出輕資產(chǎn)模式，之后在運作當中非常堅決地貫徹這個戰(zhàn)略，直至調低了整體銷售目標，從根本上改變了原來大多數(shù)房企的運作模式。顯然，這個改變過程一定會付出巨大的代價，正如之前諸多媒體所報道的，首先是人，其次是短期的業(yè)績，另外，在轉型的過程中還會有各種意想不到的風險，但我仍然要為萬達叫好，因為這種改變才是中國商業(yè)地產(chǎn)的未來出路。

王健林有遠見

今天，在輕資產(chǎn)道路上飛奔的萬達，其打造的飛凡網(wǎng)2016年目標是5000萬會員，到2020年要達到5億會員，如果真能如斯做到，那么將幾乎掌控中國城市80%以上的消費者j這個價值遠比一年賣個幾千億要大得多。同時，也將顛覆當年王健林與馬云打賭時候雙方各自代表的商業(yè)模式，這是商業(yè)地產(chǎn)運營的關鍵之所在。王健林在“互聯(lián)網(wǎng)+”上前兩年花掉的學費沒有白扔，當然，能否達到這個目標，我們還將拭目以待。

另外，在房地產(chǎn)企業(yè)多元化方面，萬達也是做得比較成功的。萬達院線在去年1月份上市，其市值甚至比大多數(shù)房企市值還要高。其它如文化產(chǎn)業(yè)方面，這種全球資源的整合，也是國內(nèi)房企學習的榜樣。

從財務指標來看，萬達與七家千億房企均值對比基本上可以排在中流（表1），其中比較突出的是單項目產(chǎn)能，達到21.9億元，排名第二，其他各項指標也都相對健康。在今天的市場背景下，對于一家以商業(yè)地產(chǎn)為主的房企來說，已經(jīng)很不容易了。同時，最高4.6%的融資利率（表2），也體現(xiàn)出了萬達的融資能力，聯(lián)想到萬達的各種轉型，更說明了王健林還是很有遠見的。

萬達面臨的風險

當然，在萬達未來發(fā)展過程中，既面臨機遇，也會有不少風險。

首先，商業(yè)地產(chǎn)在當前中國房地產(chǎn)的市場環(huán)境下還是一個巨大的坑。最近3-5年中國商業(yè)地產(chǎn)的過度供應，已經(jīng)使得除北上廣深等少數(shù)城市之外的商業(yè)地產(chǎn)變得越來越難做，特別是寫字樓，基本上已成為所有房企的痛，萬達也不例外。因此，必須調整當前的產(chǎn)品結構，特別是在一些三四線城市。

其次，文旅地產(chǎn)可能也有坎。之前已被證明出現(xiàn)較大問題的長白山、西雙版納等項目，目前仍然沒有“翻身”，從現(xiàn)在的情況來看，翻身的可能性也不大，大投入帶來的是區(qū)域旅游面貌的改善，但并沒有換來房地產(chǎn)方面的成功，說到底還是因為這種模式在當前中國的文化旅游地產(chǎn)當中有著不少問題，未來應避免進行類似的投資。

值得注意的是，以今天的眼光來看，萬達的組織架構和團隊方面可能也面臨著諸多的挑戰(zhàn)。萬達原先就是商業(yè)地產(chǎn)中的“黃埔軍校”，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的管理人員都是從萬達這所學校畢業(yè)的，管理層的流動性高即代表萬達的體系相對比較完備，也代表萬達在留人方面有所欠缺。隨著最近幾年萬達在戰(zhàn)略上的重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)方面的轉變，以及“互聯(lián)網(wǎng)+”的不斷嘗試，這對于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)人才來講，已經(jīng)越來越不能適應萬達發(fā)展的需要了，而新人與舊人之間的沖突，也是萬達必須克服的最重要的問題。從某種意義上來說，也可以把它形容成王健林和王思聰?shù)木薮蟛町?。軍營式的管理模式也許今天已經(jīng)不適用了，而未來的路怎么走，還需要王健林自己去思考。

萬達的發(fā)展之路，其實也折射出中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路。不管怎么講，萬達仍然是中國商業(yè)地產(chǎn)的領導企業(yè)，沒有之一。