《不動產登記暫行條例實施細則》對公證的規定

某市登記機構詢問： 《不動產登記暫行條例實施細則》第十二條第三款規定：“自然人處分不動產，委托代理人申請登記的，應當與代理人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外”。那么，既然委托人和代理人共同到了不動產登記機構，委托人就可以自己直接申請登記，為何還要委托代理人？

金紹達：按《物權法》和《不動產登記暫行條例》的規定，我國不動產登記并不要求進行實質審查，《不動產登記暫行條例》只是要求申請人應當對“申請材料的真實性負責”。因此，這種審查方式給不動產物權變動帶來了一定的風險。如果能把公證作為不動產登記的前置，就能彌補這種審查方式的缺陷。在《物權法》立法時，司法部并許多學者都建議按大陸法系國家的通例，把公證作為不動產登記的前置，以保障登記的公信力（如法國就規定不動產轉讓必須辦理公證），從而切實保障權利人的權利，后因對此存在爭議而未能寫入《物權法》。

以往，我國的房屋和土地使用權登記制度并未將公證作為登記的前置條件，司法部、建設部在1991年聯合發的司公通字〔1991〕117號文把哪些登記申請需要公證限制在一個很小的范圍，住建部在2012年發的《房地產登記技術規程》還把贈與剔出了這一范圍。應該說已經把公證限制在一個很小并且“必須”的范圍。

由于《物權法》和《不動產登記暫行條例》都未規定在不動產登記中需要公證，而《公證法》規定了強制公證應當由法律、行政法規規定，因此《不動產登記暫行條例實施細則》作為行政規章無法規定哪些需要公證。

對所有的登記申請都不要公證，表面上為申請人省下了公證的費用，實際上削弱了登記的公信力、增加了民事糾紛、浪費了司法資源，最終損害的是社會公眾的利益，也加大了不動產登記機構的風險。因此，規定對少量的登記申請以公證作為前置可以彌補不動產登記制度缺陷，也是完全可行的，這一規定沒有寫入《不動產登記暫行條例》應該說是一種缺憾。

處分不動產并委托代理人申請登記，是極容易被社會上一些不法分子所利用的區域。在實踐中，偽造委托書將他人的不動產進行轉讓和抵押的案件屢屢發生。僅規定申請人應當對“申請材料的真實性負責”無法解決這一問題。因此，《不動產登記暫行條例實施細則》第十二條第三款作出了這樣的規定，既避免了以行政規章來規定強制公證，又可以杜絕這類糾紛的發生。當然，這一規定也有其缺陷：既然當事人可以委托他人代為申請，那只要委托書符合法定形式，登記機構就應當受理，而不宜要求委托人與代理人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但這或許也是立法者的無奈之舉。我們還是期望今后的法律、行政法規能徹底解決這一問題，以切實保障社會公眾的合法權益。

陳品祿/責任編輯