房地產企業參與小城鎮建設的路徑選擇

周剛華

黨的“十八大”指出要堅持走中國特色的新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路，并明確了推進我國經濟結構戰略性調整，重點之一是推進城鎮化。隨著《國家新型城鎮化規劃2014-2020》的發布和實施，新型城鎮化已經成為今后一個時期中國社會經濟發展的主旋律。新型城鎮化強調以人為核心，有序推進農業轉移人口市民化，優化城鎮化的布局和形態，提高城市可持續發展能力，推動城鄉發展一體化，改革完善城鎮化發展體制機制。可見，新型城鎮化既是國家戰略，又影響到千家萬戶，涉及到人口、住房、產業、基礎設施、公共服務等多方面的改革，為房地產業可持續發展提供了新的機遇和空間。

根據2014年浙江省國民經濟和社會發展統計公報的數據，截至2014年底，全省城鎮化率達到了64.87%，與全國平均水平54.77%相比，高出了10.1個百分點。浙江省政府十分重視新型城鎮化實踐探索，在2010年就啟動了中心鎮建設和小城市培育試點。經過系統規劃、政策扶持、產業集聚和基礎設施建設，全省27個試點鎮的社會經濟發展取得顯著成效，在城鎮體系中的地位和作用大大加強。在小城鎮發展過程中，許多項目的投融資模式、開發建設方式、經營管理機制都有所創新，為房地產業創造了豐富的投資機會。

然而，從2014年開始，隨著宏觀經濟和政策環境變化，我國房地產市場進入新的發展階段，行業轉型升級加快，企業面臨許多機遇和挑戰，如何對接新型城鎮化戰略，特別是積極參與小城鎮發展，進一步分享改革紅利，已經成為房地產企業需要認真研究和探索的重大現實問題。因此，對房地產企業參與小城鎮建設的相關研究具有重要的現實意義。

一、房地產企業參與城鎮建設的方式

根據房地產企業參與小城鎮建設程度和小城鎮建設項目特點，房地產企業參與小城鎮建設模式可以分為房地產投資、基礎設施與公共服務、房地產項目和一級開發等四大類，如表1所示。

1.房地產投資類

房地產投資類是指房地產企業將資金投入到小城鎮建設項目中，企業本身并不參與項目的日常實際操作和管理。根據項目融資方式不同，該類模式可以細分為不同類型，包括城鎮化債券、城鎮化發展基金、城鎮建設項目信托、股份制改造以及資產證券化等。

2.基礎設施與公共服務類

基礎設施與公共服務類是指房地產企業可以通過具體的城鎮公共基礎設施/公共服務設施項目與城鎮政府合作，參與到小城鎮項目建設。在該類模式中，房地產企業除了投入資金外，還要在項目的建設、管理等方面進行全方位參與。根據建設項目類型不同，可以分為代建、服務外包、BOT、TOT、TBT和PPP等。

3.房地產項目類

房地產項目類是指房地產企業根據公司發展戰略，選擇具有盈利性的房地產項目進行開發經營。根據房地產項目的類型不同，可以分為住宅項目開發、商業項目開發和其他房屋開發（如產業園、工業廠房等）。

4.城鎮一級開發類

城鎮一級開發類是指房地產企業作為小城鎮建設的一級開發商，全面參與小城鎮的開發建設，包括小城鎮的整體改造、新區開發建設等。

二、房地產企業參與城鎮化項目建設的對策和建議

針對浙江省的實際，可將房地產企業分為四類，即：大型開發企業、中小型房地產企業、專業型開發企業和服務型房地產企業。結合浙江省房地產企業參與小城鎮建設模式和特點，分別從產品選擇、參與模式以及融資方式等方面，為不同類型的房地產企業提供相應對策和建議。

1.對大型房地產企業參與小城鎮建設的對策和建議

大型房地產企業一般是指具有一級開發資質，在全國或者大城市以上區域占有較大市場份額，具有市場導向能力和品牌優勢，資金、技術實力雄厚且發展潛力較大的主營從事房地產開發的企業。由于這類房地產企業開發規模大、綜合開發能力強、人力資源豐富、資金實力雄厚、融資能力高等特點，結合房地產企業參與小城鎮建設模式特點，大型房地產企業可參與小城鎮的新區開發、舊城改造、產業園等大型項目開發建設，即采用綜合開發等模式，以實現企業的長遠利益和社會收益。

對于新區開發、產業園類等項目，大型房地產企業要發揮綜合開發能力強的特點，堅持在規劃布局、建設思路、空間銜接上高起點、高標準，結合小城鎮的區位優勢、經濟優勢和產業優勢等，在科學論證基礎上，做好小城鎮項目建設工作。同時，合理安排小城鎮建設項目的開發順序，按照先進行城市基礎設施和公共服務設施建設，后進行房地產項目開發（例如，商業、住宅和酒店等）的順序建設小城鎮。在項目融資方面，由于這些項目具有建設時間長、資金投入大等特點，大型房地產企業要充分發揮自身融資能力強的特點，除了公司自身資金投入和項目銀行貸款融資外，還可以與地方政府合作，通過發行城鎮化債券、城鎮化發展基金、城鎮建設項目信托等融資方式，積極籌集城鎮化項目建設資金，如表2所示。

2.對中小型房地產企業參與小城鎮建設的對策和建議

中小房地產企業在我國房地產企業中占大多數。中小型房地產企業由于規模、資金和技術力量等方面的局限，在與大型房企競爭中難免處于劣勢，但也有其自身優勢。一是能夠滿足市場多樣化需求。對房地產市場來說，提供差異化產品以滿足不同購房需求是大勢所趨，中小房地產企業比較容易做到產品的個性化和差異化，用以滿足不同層次消費者的要求。二是協調成本與運營成本低。中小房地產企業由于管理層次少，管理信息傳播的渠道比較通暢，組織結構一般比較簡單，很多決策可以“一竿子插到底”。因此，中小房地產企業具有辦事快捷、反應靈敏等特點，可以在很大程度上降低企業的協調成本和運營成本。三是靈活的管理方式和市場適應能力。由于大規模開發、大資金運作帶來的一定是大考驗，而中小房地產企業更多的是開發中等以下規模項目，操盤經驗更豐富，能規避這樣的風險。因此，結合房地產企業參與小城鎮建設模式特點，建議中小型房地產企業積極參與城鎮的房地產投資類、代建類、房地產開發和經營類等項目開發建設。

對于房地產投資類的小城鎮項目，中小型房地產企業可以利用以前積累的資金優勢，通過購買城鎮化債券、城鎮化基金、城鎮化信托、股份制改造以及資產證券化等方式，間接參與小城鎮項目建設。這種方式一般適用于投資能力和融資能力較強、輕資產經營發展的中小型房地產企業。

對于代建類小城鎮建設項目，中小房地產企業應發揮其技術、管理和人才等方面比其他企業的優勢，選擇適合企業自身發展的小城鎮建設項目進入，保質、保量、按時完成小城鎮項目建設，從而得到企業應有的回報。

對于房地產開發和經營類的小城鎮建設項目，中小型房地產企業應結合自身的特點，認真研究當地居民的消費能力、消費習慣，大力發展具有當地特色的房地產項目。在開發方面可以與當地有實力開發企業進行合作，在商業經營方面可以與當地有實力經營企業合作，借助于當地企業在政府方面以及人力資源方面等優勢，實現共贏，如表3所示。

3.對專業型房企參與小城鎮建設的對策和建議

本文所指專業型房地產企業是指在城市基礎設施或公共服務類項目建設方面具有某項或某種特殊資源（如人才、設備和管理等）的房地產企業，這種資源是由公司長期積累或歷史等原因所造成的。例如，由城市基礎設施建設有限公司改制而來的房地產企業，由園林綠化公司轉型到房地產企業等。由于該類企業對于城市基礎設施與公共服務類項目，具有專業技術力量強和開發經驗豐富等優勢，結合房地產企業參與小城鎮建設模式的特點，這種類型的房地產企業應積極參與小城鎮基礎設施和公共服務設施等項目建設。

目前，浙江省小城鎮基礎設施和公共服務設施類建設市場潛力非常巨大。根據浙江省人民政府《關于加快特色小鎮規劃建設的指導意見（浙政發〔2015〕8號）》的內容，特色小鎮原則上3年內要完成固定資產投資50億元左右（不含住宅和商業綜合體項目），每年固定資產投資約為3.3億元，按照浙江省目前639個建制鎮計算，全省小城鎮每年固定資產投資額將達到千億元以上。在小城鎮開發項目選擇上，建議專業型房地產企業可以選擇盈利性較為穩定的城市基礎設施與公共服務項目。例如，交通類項目（高速公路、國省干道、鐵路、機場、航道、港口碼頭、橋梁、停車場等）和能源類項目等（供電、供氣、成品油儲運、新能源等）。

由于這些項目具有公共品或準公共品的性質，項目本身并不一定產生持續、穩定的營業收入，或者項目產生的凈收益現值并不足以彌補發生的成本。對房地產企業來說，能否在所投資城鎮項目產生外部效益的情況下，獲得必要的、合理的經濟補償，保障其投資安全，將會極大地影響它們參與小城鎮項目建設的積極性。因此，需要創新房地產企業參與小城鎮建設項目模式，根據這類項目使用權和經營權配置情況，融資模式可以采取BOT、TOT、TBT和PPP等融資模式，如表4所示。

4.對服務類房企參與小城鎮建設的對策和建議

服務類房地產企業主要是指在房地產產業鏈中專注于某一環節或幾個環節服務的房地產企業，例如物業管理公司、中介服務公司等。這種企業往往在自己所服務的領域具有人才、管理和服務優勢等。根據房地產服務類企業特點，以及房地產企業參與小城鎮建設模式的特點，服務類房地產企業在小城鎮建設中應采取服務提升策略，積極參與服務外包類項目，例如，政府大樓物業服務、產業園區物業服務以及政府社會服務等。

據有關資料統計，按照我國現有城鎮化速度，城鎮化建設將近有40萬億元投資，因此，服務類企業在小城鎮建設中蘊含著巨大商機，具體體現在以下幾個方面。一是人口轉移中有商機。城鎮化是農村人口和勞動力向城鎮轉移的過程，城鎮化將有力地吸引生產要素向城鎮聚集，城鎮將承接大量的農村富余勞動力，這些轉移到城鎮的人口與原有城鎮人口一樣，需要就業、居住和生活，需要享用城鎮公共服務和物業服務。城鎮發展需要人氣，有了人氣經濟才能發展，消費才能拉動，物業管理就有服務對象。二是產業轉移中有商機。在城鎮化進程中，大力建設生態環保產業園區，大規模實施“產業轉移”，淘汰高污染高耗能企業，引進生態環保型產業等新型產業，新型產業發展必須有新型物業服務與之相匹配。三是文化發展中有商機。新城鎮的出現，其實就是新物業群的出現，城鎮的建設者、經營者和消費者就是新的城鎮居民、新的物業主和使用者，大量、多元的物業服務需求隨之出現，服務類行業的發展機遇就應運而生。物業服務是城鎮管理重要的組成部分，而城鎮管理又是城鎮文化的重要內容。可見，城鎮文化的發展必然會為服務類企業的發展預留足夠的空間和資源。

由于未來城鎮政府服務外包市場規模巨大，服務類企業（特別是物業管理企業等）可根據企業自身的實際情況，發揮服務型企業的特點，向集團化、專業化和規模化等現代服務業方向發展。

要提前介入城鎮化進程，把握發展主動權。服務類企業應提前介入城鎮化進程，搶占屬于自己的空間和市場，爭取自身可持續發展的蛋糕，名正言順地在城鎮化進程中擔當重要角色。這里既需要政府層面重視發揮服務業在城鎮化進程中的積極作用，將服務業發展編制到城鎮化統籌規劃之中。同時，也需要服務類企業自身主動出擊，通過吁請、提案、宣傳、推介等形式加入城鎮化發展行列，更需要服務類企業加快轉型升級的步伐，創新管理服務，贏得民心，贏得尊重，贏得信任。

要加快轉型升級步伐，創新商業模式。創新商業模式的關鍵，要準確定位企業自身優勢，重點發展使之成為企業發展的核心競爭力，要利用市場經濟條件下的產業分工體系，合理地通過外包機制使企業輕裝上陣，支持企業快速發展擴張。具體可以從三個方面發展：一體化市場向專業化服務轉變；運用科技手段向技術集成商轉變；利用自有資源平臺向服務集成商轉變。

要實施市場資源整合，完善市場監管體系。多年來，服務類骨干龍頭企業對整個行業發展的貢獻和示范帶動作用有目共睹，城鎮政府要支持骨干、龍頭和品牌企業進一步發展壯大，鼓勵這些企業通過兼并、重組等方式優化整合市場資源，充分發揮服務品牌的示范作用和集聚效應。

參考文獻：

1.沈學清.房地產企業參與新農村建設的探索和思考.當代經濟.2007.4

2.楊林萍.淺談房地產企業如何參與和諧社區建設.才智.2009.4

3.浙江省統計局 國家統計局浙江調查總隊.2014年浙江省國民經濟和社會發展統計公報.http：//www.zj.stats.gov.cn

李求軍/責任編輯