《不動產(chǎn)登記暫行條例》對登記實務(wù)的影響（十）

陳亞菁

法律法規(guī)要求申請人對申請材料真實性負(fù)責(zé)的同時也賦予登記機(jī)構(gòu)一定的審查職責(zé)，如《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)：查驗申請材料、詢問申請人、要求補(bǔ)充材料、實地查看。如果申請不實導(dǎo)致登記錯誤，申請人和登記機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！段餀?quán)法》第二十一條規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后可以向造成登記錯誤的人追償。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十九條盡管只是重復(fù)強(qiáng)調(diào)了《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定，但也進(jìn)一步可知，申請人提供不真實的申請材料導(dǎo)致登記錯誤造成權(quán)利人損害的，要視申請人和登記機(jī)構(gòu)的過錯情況予以追責(zé)。如果不存在內(nèi)外勾結(jié)等登記機(jī)構(gòu)故意犯錯行為，而是在查收申請材料時未盡注意義務(wù)，則根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十二條，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。所以不管是為了減輕行政過錯責(zé)任從而減少行政賠償，還是為了盡可能保護(hù)真正權(quán)利人的合法權(quán)益，登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)盡到合理審慎職責(zé)。

事實上，房地產(chǎn)由于其特有性質(zhì)導(dǎo)致申請登記中出現(xiàn)多種多樣的情形，不同的申請情形需要登記人員在法律規(guī)定的原則下盡到不同的注意義務(wù)。而房地產(chǎn)登記要做到準(zhǔn)確無誤關(guān)鍵要注重三個要素的真實有效合法，即權(quán)利主體、權(quán)利來源和房地產(chǎn)標(biāo)的自然狀況。

一、申請登記的特殊權(quán)利主體之合法性、真實性

申請主體通常有公民、法人或其他組織，而公民中較為特殊的主體是無民事行為能力人、限制民事行為能力人和無法認(rèn)定有無民事行為能力的人。根據(jù)《民法通則》有關(guān)精神，這類主體取得相應(yīng)權(quán)利是不需附加條件，因此其代理人為其申請登記時，登記機(jī)構(gòu)是無需審查其作為即將取得權(quán)利主體資格的合法性的。而當(dāng)處分這類主體所有的房地產(chǎn)時，登記機(jī)構(gòu)需引起高度的注意，因為這類主體的權(quán)利一旦喪失將使其處于極其不利的地位，甚至危及其正常的生活。因此，對于處分無民事行為能力人和限制民事行為能力人的房地產(chǎn)申請登記時，均需提供監(jiān)護(hù)人的主體資格證明和聲明，聲明處分房地產(chǎn)所得用于被監(jiān)護(hù)人的利益。但對于沒有經(jīng)過合法機(jī)構(gòu)認(rèn)定為限制民事行為能力的人或雖有民事行為能力但無法表達(dá)真實意思的人，其要處分房產(chǎn)時，登記人員需要耐心獲取其處分意思的信息，由于這類主體沒有認(rèn)定為限制民事行為能力人，因此也就不存在監(jiān)護(hù)人，陪同其申請登記的近親屬不能擅自代替這類人員作出意思表示，如果經(jīng)過詳細(xì)詢問無法得到其親自作出明確的處分表示，則不能就此辦理處分登記。因此，在受理各類主體申請時，要區(qū)分不同的申請人作不同的詢問，盡到應(yīng)有的注意義務(wù)。如對于老年人，在其處分唯一自住房產(chǎn)時，要經(jīng)詳細(xì)詢問后辦理登記，否則如果未經(jīng)詢問就辦理了處分登記可能導(dǎo)致其居無定所的，登記機(jī)構(gòu)必然會承擔(dān)因未盡注意義務(wù)形成的法律責(zé)任。

二、特殊權(quán)利來源的正當(dāng)性、合法性

房地產(chǎn)權(quán)利的取得有依法律事實和法律原因取得兩種形式。不管哪種方式取得的房地產(chǎn)都要有權(quán)利來源的合法性憑證，不管歷經(jīng)多少次交易或權(quán)利讓渡，前后之間都要形成證據(jù)鏈。實務(wù)中權(quán)利來源的特殊性主要表現(xiàn)在三個方面：

一是申請登記時房地產(chǎn)已歷經(jīng)多次權(quán)利轉(zhuǎn)讓。最初取得房地產(chǎn)的權(quán)利人或中間過程取得房地產(chǎn)的權(quán)利人沒有申請登記，而最終取得房地產(chǎn)的權(quán)利人申請登記時就要查實每次權(quán)利變動的原因證明，使之形成有效的證據(jù)鏈。這類房地產(chǎn)應(yīng)由誰申請、如何登記則要視兩種情況而定，一種是經(jīng)法院判決并由法院在法律文書中將房地產(chǎn)歷次權(quán)利變動情況描寫清楚的，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，受讓方可直接憑生效法律文書申請登記為其所有，但登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)法律文書所述將權(quán)利變動情況在登記簿上予以記載說明。另一種是當(dāng)事人之間發(fā)生買賣、繼承等權(quán)利變動導(dǎo)致申請登記時出讓方并非登記簿上的權(quán)利人，此時如果是自然人發(fā)生了繼承事實，繼承人將房地產(chǎn)進(jìn)行買賣的，則可由繼承人和受讓人共同申請登記，提供繼承所得的證明；如果是法人或其他組織發(fā)生公司注銷等滅失的，而房地產(chǎn)交易發(fā)生在公司滅失之前的，則如果通過公司的上級主管部門證明屬實或有充分證明買賣事實發(fā)生在出讓企業(yè)注銷之前的（如有當(dāng)時的買賣合同、發(fā)票、稅票憑證），可以由受讓方申請登記為其所有，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在審查意見中寫明原主體滅失與受讓方之間形成買賣法律關(guān)系的內(nèi)容。反之，如果歷次交易的當(dāng)事人均存在，則不可以跳過中間交易環(huán)節(jié)直接由最初權(quán)利人與最終受讓人雙方申請登記，因為如果這樣簡化操作必然是有違物權(quán)生效處分原則的。

二是申請登記時距當(dāng)事人取得房地產(chǎn)之時較為久遠(yuǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)僅僅是滿足居住生活之需時，當(dāng)事人申請房地產(chǎn)登記的積極性顯然并不高，因此現(xiàn)實中有大量的通過購買或其他方式取得了房地產(chǎn)后未及時申請登記的情形，而時過境遷當(dāng)要處分該房地產(chǎn)時，則首先要證明房地產(chǎn)的權(quán)利人是其本人，由于未曾登記過，所以要提供其當(dāng)初取得該房地產(chǎn)的合法手續(xù)并登記為其本人名下后再處分登記。如第一點中所述，如果當(dāng)初取得房地產(chǎn)的手續(xù)基本齊全，只是出讓方（通常是單位）已注銷無法配合時，登記機(jī)構(gòu)為盡到審慎注意義務(wù)，可以公告征詢異議。相反，如果當(dāng)初取得房地產(chǎn)的主要手續(xù)不齊全，出讓方又缺失的，則當(dāng)事人要為自己未及時申請登記的行為負(fù)責(zé)，只能通過司法途徑解決申請主體不適格的問題。

三是申請材料中來源證明形式存在效力瑕疵。在原始取得和繼受取得中都會出現(xiàn)形式不合法、不合理之情形，也就是申請材料的書面表現(xiàn)形式是合法的，書證是齊全的，但結(jié)合所載內(nèi)容仔細(xì)審查或追根問底則會發(fā)現(xiàn)存在諸多漏洞。眾所周知，合法建造的房屋其權(quán)利來源證明最主要的是規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證是出自行政部門規(guī)范制作的統(tǒng)一范本，在不同時期有不同的范本，不同性質(zhì)的土地上建造的房屋其使用的范本也不同。如果集體土地上建造房屋使用了國土房屋的規(guī)劃許可證，則是形式合法而內(nèi)容不合法，同樣的，在當(dāng)前建造的房屋使用上世紀(jì)90年代的范本則也是不合格書證，如實踐中發(fā)現(xiàn)村鎮(zhèn)規(guī)劃許可證的文本是上世紀(jì)90年代的，但記載的內(nèi)容如設(shè)計單位、驗收單位都是新近成立的，這就明顯存在虛假申報嫌疑。在繼受取得中也要注意不同主體之間的轉(zhuǎn)讓，其對應(yīng)的來源合法性的證明也有不同，同樣是公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給個人，如果是轉(zhuǎn)讓給公司以外的人，則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同作為權(quán)利來源證明足矣；但如果公司的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給該公司法定代表人，如果提供的合同中顯示受讓方是法定代表人，出讓方的代理人也是法定代表人，這意味著法定代表人代理出讓方公司與自己簽定合同，這在形式上與通常所說的自己代理極為相似，所不同的是出讓方處有公司公章。對于自己代理的法律效力，現(xiàn)行通常的認(rèn)識是效力待定，需要被代理人追認(rèn)后才認(rèn)定有效，而被代理人的追認(rèn)又需按《公司法》規(guī)則進(jìn)行。因此，為防范法定代表人濫用權(quán)利處置公司房產(chǎn)，對于登記機(jī)構(gòu)難以認(rèn)定合同效力的，應(yīng)當(dāng)要求提供公司有權(quán)機(jī)關(guān)（如股東會或董事會，根據(jù)公司章程而定）作出處置房產(chǎn)的決議，從而在申請材料的形式上做到有效合法。

三、房地產(chǎn)的實地查看注意義務(wù)

實地查看并非每個登記的必要程序，《不動產(chǎn)登記暫行條例》列出了可以實地查看的三種登記類型。而除此之外，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要的也可以啟動這一程序。由于房地產(chǎn)存在的長期性和變化的可能性，為追求登記的準(zhǔn)確性，登記機(jī)構(gòu)對于一些特殊情形的房地產(chǎn)認(rèn)為有必要也可以實地查看。這里指的特殊情形房地產(chǎn)主要指三種情況：一是易被權(quán)利人變動的房地產(chǎn)，如長期未申請過登記、登記時與原始取得時的房屋現(xiàn)狀發(fā)生了變化；二是自建的、與他人不毗鄰的房屋，指在獨立宗地上或是位于郊外土地之上的房屋更有可能發(fā)生翻改擴(kuò)建情況，導(dǎo)致現(xiàn)場與房產(chǎn)登記簿或房產(chǎn)證記載的房屋面積等要素不同；三是基本單元發(fā)生分割、合并或其他變化的，基本單元必須滿足三要件，即明確界址、唯一編號、獨立使用價值。當(dāng)基本單元因為界址發(fā)生變化而變化時，當(dāng)然應(yīng)實地查看。

房地產(chǎn)登記是為了明晰產(chǎn)權(quán)，保證實地合法建造的房屋準(zhǔn)確地反映在登記簿和房產(chǎn)證上。當(dāng)實地查看后發(fā)現(xiàn)實地與登記簿或不動產(chǎn)權(quán)證記載的房屋不一致應(yīng)當(dāng)如何處理？這要視三種情況而區(qū)別對待：第一種是該房屋自上次登記后未發(fā)生過變動，但本次實地查看所獲取的房屋情況與登記簿記載的不一致，如面積有增減、圖形位置有變化，根據(jù)實際不同歷史階段有不同的收件要求，導(dǎo)致不同的登記結(jié)果，對于這種情況既要尊重歷史，又要堅持有錯必糾原則。應(yīng)將原來測繪不當(dāng)造成的錯誤予以糾正，按現(xiàn)行測繪面積和圖形為依據(jù)更正原有的面積和圖形。第二種是該房屋自上次登記后確實發(fā)生了翻改擴(kuò)建（測繪專業(yè)人士能夠識別），導(dǎo)致面積或圖形與原登記不同，這就意味著需要當(dāng)事人提供規(guī)劃批準(zhǔn)翻改擴(kuò)建證明辦理變更登記。第三種是基本單元發(fā)生了變化，如原來一個樓層有十個基本單元，但經(jīng)分割后變成了二十個基本單元?；締卧指钍欠窈戏ǎ藵M足上面提及的三要素外，還要考慮是否滿足通行、消防等要求，分割單元如果影響了其他未分割業(yè)主的利益，如分?jǐn)偯娣e、通行等，則還要取得其他業(yè)主的同意。

陳品祿/責(zé)任編輯