物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)的完善

郭慶

【摘要】現(xiàn)如今我國(guó)在物業(yè)管理制度上仍存在缺失，我國(guó)物業(yè)管理制度中對(duì)于物業(yè)自治機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)應(yīng)從兩個(gè)方面著手，一是組成一個(gè)業(yè)主團(tuán)體，這一團(tuán)體并不具備法人性質(zhì)；二是由業(yè)主委員會(huì)行使業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行和代表權(quán)利。本文將通過(guò)分析分析目前的物業(yè)管理制度探討對(duì)于物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)的完善。

【關(guān)鍵詞】業(yè)主團(tuán)體；業(yè)主委員會(huì)；自治機(jī)構(gòu)

1.物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)存在的問(wèn)題

物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)存在的主要使命是成為業(yè)主行使自治管理權(quán)力的載體，其本身的存在一是為了使全體業(yè)主在行使權(quán)利時(shí)擁有一個(gè)統(tǒng)一的身份名稱，二是設(shè)置一個(gè)完善的制度使得業(yè)主能夠有效、切實(shí)的參與到物業(yè)管理的各項(xiàng)事務(wù)之中。從這兩項(xiàng)功能出發(fā)，要求我們?cè)O(shè)計(jì)的這一自治機(jī)構(gòu)必須滿足下列各項(xiàng)要求：

1.1必須成為全體業(yè)主參與物業(yè)各項(xiàng)事務(wù)管理的有力保障。雖然并不是每位業(yè)主都會(huì)參與到?jīng)Q定物業(yè)各項(xiàng)管理工作中，但物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)必須保證業(yè)主擁有參與管理的權(quán)利，這些權(quán)利不僅是對(duì)物業(yè)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)還是業(yè)主對(duì)物業(yè)區(qū)域各種管理事務(wù)的投票權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

1.2物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)必須能夠明確劃分各自治機(jī)構(gòu)自身?yè)碛械臋?quán)限。即物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)不但要保證各業(yè)主參與事項(xiàng)決策的權(quán)利，還要設(shè)置單獨(dú)的組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行這些決策，并對(duì)這些機(jī)構(gòu)的行使權(quán)限進(jìn)行明確劃分，確保各自治機(jī)構(gòu)各司其職的同時(shí)又不會(huì)產(chǎn)生權(quán)力的擴(kuò)張，防止出現(xiàn)因管理權(quán)限的重復(fù)導(dǎo)致決策執(zhí)行的混亂。

1.3物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)還應(yīng)存在自設(shè)的監(jiān)督體系。

自治機(jī)構(gòu)的存在保證了全體業(yè)主參與事務(wù)決策的權(quán)利，但并不是所有業(yè)主都能參與決策的執(zhí)行，這部分執(zhí)行權(quán)力是有少數(shù)業(yè)主行使的，因此這就要求物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)能夠?qū)ι鐓^(qū)各項(xiàng)事務(wù)的執(zhí)行進(jìn)行必要的監(jiān)督，確保全體業(yè)主的利益不會(huì)被忽略，總體決策能夠順利得到執(zhí)行。

2.業(yè)主參與集體決策的組織—業(yè)主團(tuán)體

目前，我國(guó)在物業(yè)管理方面的立法尚不完善，對(duì)于業(yè)主這一團(tuán)體并不存在具體的定義，而只是設(shè)定了一個(gè)名為業(yè)主委員會(huì)的代表機(jī)構(gòu)。但這一組織機(jī)構(gòu)并不能與業(yè)主團(tuán)體直接劃等號(hào)，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)的成員只是少部分業(yè)主，并不是由全體業(yè)主成員組成的，因此缺乏一定的代表性，而我國(guó)對(duì)于物業(yè)管理的相關(guān)法律中可以看到，其中確實(shí)存在一個(gè)不同于業(yè)主委員會(huì)的邏輯主體，這個(gè)邏輯主體目前普遍由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行代表實(shí)施各項(xiàng)對(duì)外管理行為，但從本質(zhì)上來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)并不能全權(quán)行使這一代表權(quán)，所以業(yè)主團(tuán)體的概念有其存在的必要。

國(guó)外對(duì)于物業(yè)管理方面的立法較為完善，我們可以從中吸取部分經(jīng)驗(yàn)，將全體業(yè)主劃定為一個(gè)整體，并給予這一團(tuán)體一定的民事主體資格，而將業(yè)主委員會(huì)設(shè)定為這一主體的代表機(jī)構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主團(tuán)體的各項(xiàng)決策。這一業(yè)主團(tuán)體實(shí)際并不具備法人資格，但其被賦予了一定的民事權(quán)利，即業(yè)主團(tuán)體可以自行處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)事務(wù)，享有民事主體資格。但業(yè)主團(tuán)體所擁有的民事權(quán)利只限定在小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理事務(wù)上，在其他事項(xiàng)上并不具備民事權(quán)利，即業(yè)主團(tuán)體的民事權(quán)利是具有區(qū)域性的。而業(yè)主委員會(huì)可以由全體業(yè)主推選設(shè)立，并可以一定范圍內(nèi)代表業(yè)主團(tuán)體行使對(duì)外的物業(yè)管理權(quán)利。但由全體業(yè)主組成的業(yè)主團(tuán)體雖然能過(guò)很好的處理全體業(yè)主的各項(xiàng)事務(wù)，但當(dāng)所需處理事務(wù)只涉及小部分業(yè)主的權(quán)益時(shí)，再由全體業(yè)主出面進(jìn)行決策則顯得過(guò)于復(fù)雜，因此，小區(qū)還可以以樓棟為小單位進(jìn)行劃分，成立業(yè)主小組，這些業(yè)主小組與業(yè)主團(tuán)體一樣也可以被賦予一定的民事權(quán)利，可以自行處理樓棟內(nèi)的物業(yè)事務(wù)而不涉及到樓棟范圍外的事務(wù)決策。這樣在業(yè)主團(tuán)體下分設(shè)各業(yè)主小組，不僅能夠更為妥善的處理小組內(nèi)的物業(yè)管理工作，還大大的減輕了業(yè)主團(tuán)體的工作量。

3.業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行和代表機(jī)構(gòu)—業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主團(tuán)體是有全體業(yè)主組成的社會(huì)性組織，業(yè)主團(tuán)體擁有對(duì)物業(yè)區(qū)域各項(xiàng)物業(yè)事務(wù)的管理與決策權(quán)，但這些決策的實(shí)施還應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行執(zhí)行，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)事務(wù)的執(zhí)行。目前中國(guó)關(guān)于物業(yè)的相關(guān)法律都僅僅以業(yè)主委員會(huì)為執(zhí)行主體而非業(yè)主團(tuán)體。業(yè)主委員會(huì)的成員經(jīng)選舉決定后需要到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行身份登記，并將業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)信息進(jìn)行記錄。同時(shí)業(yè)主委員會(huì)也將代表業(yè)主團(tuán)體與各物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理的工作合同，處理小區(qū)對(duì)外的各項(xiàng)物業(yè)管理事務(wù)。但是這種現(xiàn)象并不合理，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)并不具備法人資格也不是獨(dú)立的組織機(jī)構(gòu)，僅僅是業(yè)主團(tuán)體執(zhí)行各項(xiàng)事務(wù)決策的執(zhí)行代表機(jī)構(gòu)，因此，從實(shí)際上來(lái)講，業(yè)主委員會(huì)并不能以自身名義與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，而只能行使對(duì)業(yè)主團(tuán)體的代表權(quán)。但這些問(wèn)題并不能影響業(yè)主委員會(huì)行使其身為業(yè)主團(tuán)體代表機(jī)構(gòu)的代表和執(zhí)行權(quán)，業(yè)主委員在一定程度上仍擁有代表業(yè)主團(tuán)體的資格，并能夠執(zhí)行相關(guān)的決策事務(wù)。

4.結(jié)論

對(duì)于我國(guó)物業(yè)管理相關(guān)法律的正確認(rèn)識(shí)，對(duì)于區(qū)分業(yè)主團(tuán)體與業(yè)主委員會(huì)的不同、理解其各項(xiàng)職權(quán)有著重要的意義，同時(shí)也對(duì)物業(yè)管理的實(shí)踐有著重要意義。現(xiàn)今中國(guó)的物業(yè)自治水平與國(guó)外較為成熟的自治機(jī)構(gòu)相比仍有很大差距，我國(guó)的業(yè)主團(tuán)體普遍存在自治意識(shí)不高，管理水平參差不齊的現(xiàn)象，業(yè)主團(tuán)體不能正確認(rèn)識(shí)到自身與業(yè)主委員會(huì)的地位與性質(zhì)存在不同，而統(tǒng)一將物業(yè)的各項(xiàng)決策事項(xiàng)都交給業(yè)主委員會(huì)決定，這對(duì)于業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益、行使各項(xiàng)職權(quán)都非常不利。因此未來(lái)我國(guó)物業(yè)管理法應(yīng)該不斷進(jìn)行完善，建立正確的物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)，設(shè)計(jì)出清晰的業(yè)主團(tuán)體—代表機(jī)構(gòu)模式，明確劃分各自的權(quán)利，從而真正達(dá)到物業(yè)管理自治的目的。

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