住宅建設用地自動續期的問題與出路

陳越鵬

（清華大學深圳研究生院， 廣東 深圳 518055）

住宅建設用地自動續期的問題與出路

陳越鵬

（清華大學深圳研究生院， 廣東 深圳 518055）

研究目的：分析住宅建設用地自動續期的具體含義，并為續期制度的構建提供思路。研究方法：采用規范分析、歷史分析與比較分析，研究續期的沿革與變遷，并考察域外的規定。研究結果：（1）自動續期表明了立法者對業主居住權益的保障，但仍留下許多問題未能解決；（2）這些遺留問題將對業主重建決議、房產稅改革、以房養老的推行產生負面影響；（3）域外續期制度建立在土地私有制的基礎上，與中國國情存在顯著差異，無法在制度的價值取向層面取得一致，但在技術細節上仍可資借鑒。研究結論：（1）可采用分類型有償續期的方式，設置一定的免征標準；（2）如個人住房房產稅能為地方政府提供充足稅源，也可適用統一的無償或廉價續期模式。

土地法；續期制度；比較研究；住宅建設用地使用權

據規定，住宅建設用地使用權的出讓年限最高為70年①《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條。。對續期問題做出調整的法律法規主要有《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》、《物權法》等。這種疊床架屋式的立法說明了立法機關對待續期問題的謹慎態度，也反映出續期問題的重要性與復雜性。《物權法》中“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”②《物權法》第149條第一款。的規定，表明立法者傾向于維持權屬關系的穩定，但續期條件、續期費用、可續期限等問題無法完全從法條中推斷出來，難以操作。

本文從住宅建設用地續期規定的演變與漏洞進行分析，以展現續期問題的來龍去脈，并系統研究續期規則模糊不清所造成的負面效應。同時，在分析比較具有代表性的大陸法系國家中地上權的續期模式的基礎上，結合中國的實際情況對住宅建設用地自動續期問題提出解決思路。

1 自動續期的演變與漏洞

1.1 住宅建設用地續期規定的形成

1.1.1 住宅建設用地期限的確定 改革開放后，1979年《中外合資經營企業法》的頒行宣告了無償使用國有土地時代的終結③《中外合資經營企業法》第5條。，地方政府開始以“場地使用權”出資與外國公司合辦中外合資企業。隨后，1982年《深圳經濟特區土地管理暫行條例》的實施，為國有土地的有償使用進行了積極的摸索。1987年，國務院確定在深圳市、廣州市、天津市、上海市等地進行改革試點，通過招拍掛等有償方式出讓有期限限制的土地使用權，允許將土地使用權轉讓、出租、抵押。1990年出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》正式明確了出讓與劃撥并行的雙軌制，并將出讓規則制度化，標志著國有土地的使用進入以有償有期為主的時代。

關于最長70年使用期的成因，根據香港等地的經驗及內地的情況，使用期限初定為50年，主要理由是：（1）土地使用權出讓在過往歷史上鮮有經驗可供參考，因而較短的年限便于調整；（2）50年的期限足夠一生使用，且可繼承、續期；（3）房屋安全使用期就是以50年為準，因而50年后的房屋價值無太大價值。不過中央相關領導認為年限可以更長，因此在制定法律的時候設定最高使用年限為70年[1]。

1.1.2 住宅建設用地續期規定的演變 關于土地使用權期滿后的處理方式，初見于《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，成型于《城市房地產管理法》。之后的《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等也對續期問題進行了補充。

根據《城市房地產管理法》第22條，續期要件包括：（1）依申請續期、有償續期。土地的使用者需要在權利期間屆滿前一年申請續期，經行政機關批準后重新訂立合同、支付出讓金。（2）行政機關享有續期審批權。該法明確規定，出于公共利益而需收回土地的，行政機關可不予續期。（3）不申請或未獲批準的，國家可無償收回土地使用權，因而改變了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中國家一并無償取得地上建筑物、附著物的規定。

在《物權法》歷次審議稿中，最初處理續期問題方式是在權利期間屆滿前一年提出申請，并需重新支付土地出讓金④如《物權法（第3次審議稿）》第155條規定：“建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規定確定。”。后來，立法者認識到土地性質有所不同，且應保障業主的居住利益，因而在第4審議稿中做出住宅建設用地自動續期的規定，續期后“建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定”⑤《物權法（第4次審議稿）》第155條第3款。。最終通過的法律文本中并未提及住宅建設用地續期是否需要交費。對此，全國人大法工委作出解釋：一方面，制定《物權法》的過程中，沒有充足的理由規定建設用地使用權人的義務，因而不宜規定收費等問題；另一方面，目前離續期問題集中發生仍有一段時間，收費等問題應綜合將來國家財政狀況等因素決定，國務院也可出臺收費辦法[2]。

1.2 自動續期的解釋與問題

1.2.1 自動續期的解釋 從文義解釋的角度分析，合同中的“自動續期”通常針對期限條款發生效力，指原定期限屆滿后，除非出現約定或法定的終止事由，合同在下一個期限內繼續有效。可見，自動續期的主要作用是節省再次締結合同的談判成本。因此，續期后的合同權利義務應與原合同相一致，權利人能繼續享有住宅建設用地使用權，按理也應重新支付出讓金。但是，中國實行土地公有制，城市土地歸國家所有，住宅建設用地使用權的取得需經相應的出讓程序，且行政機關作為出讓人是代表國家利益行使職權，因而住宅建設用地使用權出讓合同不能等同于普通的民商事合同。綜上，自動續期的規定有助于保障業主的居住利益，但因其含義模糊，仍留下一系列問題尚未得到解決[3]。

1.2.2 自動續期的遺留問題

（1）續期條件問題。①續期是否需要取得住宅所有權人同意。自動續期可推導出住宅所有權人沒有選擇權，在有償續期的情況下，可能會對其強行施加義務，有侵害住宅所有權人自由意志之嫌。同時，假定住宅所有權人有權拒絕續期，期限屆滿后的法律效果值得探討[4]。②房屋已滅失的，住宅所有權人能否續期。有學者認為自動續期的適用應以“房屋存在且用于住宅為前提”，其理由是該規則實際上建立在“地隨房走”的基礎上，如房屋已滅失或不再作為住宅，則“建設用地使用權也就不再存在”[5]。

（2）續期收費問題。①持待定說的學者，通常以援引、重申全國人大法工委立法理由的方式進行說明，并未進行更為詳細的論述或進一步提出自己的觀點[6-7]。②贊同無償續期的學者中，有的從《物權法》的立法宗旨、實踐中的可操作性等角度出發進行論述，建議無需再支付土地使用費[8]。③有學者認為應采取有償續期的方式，其理由是從法律關系的角度而言，續期就是原權利因期間屆滿而消滅，同時重新取得權利的過程，本質上就是新設建設用地使用權，當然應遵守有償使用的原則[9]。

（3）延長的期間、次數問題。①以房屋存續期間為準。有學者以房屋的存在作為自動續期的適用前提，因而住宅建設用地使用權應延長至房屋滅失為止[5]。②以原存續期間為準。有學者提出，住宅用地自動續期后的延長期間，應為原存續期間，但并未說明理由[10]。③綜合考慮后確定。有學者提出，充分考慮了房屋使用年限等條件后確定可續期間的，則續期次數應以一次為限；若只是規定統一的續期年限，則應允許在房屋耐用年限內重新續期[11]。

總體而言，自動續期的規定在某種程度上表明了立法者有意保障業主的居住利益，但究竟如何保障、保障至何種程度等仍不明確。法律本身具有為權利人提供穩定預期的功能，而模糊不清的規定將限制這種功能的發揮，進而導致以土地為樞紐的法律制度與社會關系都建立在不確定的基礎之上，這種情況有可能會帶來一定的法律風險與社會風險[12]。

2 自動續期遺留問題的負面效應

2.1 影響業主的重建決定

中國建筑規范存在住宅的設計使用年限不小于50年的規定（表1），但同時也應明確，“設計使用年限”與房屋使用壽命并不完全等同，前者是專業術語，指的是住宅結構、結構構件的質量在預設的時間內足以維持基本功能，無需進行重大修繕，而且50年只是法律規定的最低要求。換言之，50年后的住宅有可能還是可以安全居住，或者進行大修后仍適宜居住。當然，能否繼續使用或是否需要大修理應由專業機構做出評估。因此，基于房屋質量而認為續期問題可能不會發生的觀點有失偏頗。

表1 關于住宅設計使用年限規范的整理Tab.1 Materials about designed usage span standard of residences

依據《物權法》第76條，業主享有重建的權利。在土地使用期間屆滿前，房屋因質量或自然災害等原因出現嚴重毀損、滅失等情形，業主可以依照法律的規定通過表決程序進行重建[13]。如何續期與重建問題息息相關：一方面，就重建的可能性而言，續期對于業主的負擔愈大，重建的可能性愈小。因為在剩余使用期不長，且續期代價較大的情況下，不少主業可能不愿意投入時間、精力、金錢進行重建，從而降低通過重建決議的可能性。另一方面，對重建房屋的質量要求上，續期的負擔愈小，業主更有可能傾向于多投入使得重建的房屋更為堅固耐用。續期代價較低時，基于對生活穩定性的追求，在情理上業主往往更有動力對重建進行投入，以滿足其家庭長期使用的需求。因此，續期問題的不確定性將對房屋的重建問題產生重大影響。

2.2 增加房產稅改革的難度

2011年，個人住房房產稅改革進入了試點階段，上海市、重慶市分別制定了暫行辦法作為征收個人住房房產稅的依據。受限于現實條件，這兩部暫行辦法都以增量房為征收對象，并以交易價為計稅依據。通常認為，以交易價計稅不能動態反映房產價值的真實情況，且可能會導致房產稅的收入增長彈性較差，不利于地方財政[14]。因此，當前國際的主流做法是以房產評估價計稅。

住宅建設用地續期問題與房產價值估價關系密切。一方面，地價因素在房產價值中起重要作用。據國土資源部的調查顯示，地價與房價的比值平均為23.2%[15]，這一比例雖被一些專業人士認為顯著偏低，但仍有參考價值。另一方面，土地的增值預期有助于房產的保值與增值。隨著城市的發展、周邊設施的完善，地段上具有區位優勢的房產，雖然也會逐漸老化但其價值反而會上升。因此，土地價值可依托城市的發展、級差地租等因素逐步上升，但隨著剩余的使用年限日漸減少，地產價值又因此而受到減損，在升與降的影響下，增加了房產價值評估的難度[16]。相比較而言，在大多數征收個人住房房產稅的國家中，通常實行土地私有制，私人能擁有土地所有權，并無土地使用權剩余期限的顧慮，因而進行房產價值評估時也不存在類似的問題[17]。

2.3 不利于“以房養老”的推行

2014年6月保監會發布的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》規定，北京市、上海市、廣州市、武漢市將進行為期兩年的試點，對象為享有房屋完整所有權的60周歲以上的老年人。有關研究顯示，“以房養老”所涉及的法律問題存在一定程度的不確定性，使得住房反向抵押貸款缺乏穩妥的制度根基，是市場發展較為緩慢的主因之一[18]。銀監會曾表示，住宅用地70年使用期的規定，是推行“以房養老”問題的重大障礙[19]。一方面，房屋所有權人過世后，銀行、保險公司等需在剩余年限中利用房產實現盈利，無疑具有很大難度[20]；另一方面，續期收費問題仍不明確，影響房產價值，使得“倒按揭”產品定價困難，導致金融機構法律風險、流動性風險的增加，從而減少市場主體的經營動力[21]。

綜上，續期問題成為了制約中國住房反向抵押貸款制度的主要問題之一。如有明確的續期方案，市場主體可以把期限因素納入成本收益的核算當中，能更為準確地對房產的遠期價值進行評估，從而減少因政策不明朗所致的制度風險，有助于住房反向抵押貸款的成型、發展。

1.統計研究設計：應交代統計研究設計的名稱和主要做法。如調查設計(分為前瞻性、回顧性或橫斷面調查研究)；實驗設計(應交代具體的設計類型，如自身配對設計、成組設計、交叉設計、析因設計、正交設計等)；臨床試驗設計(應交代屬于第幾期臨床試驗，采用了何種盲法措施等)。主要做法應圍繞4個基本原則(隨機、對照、重復、均衡)概要說明，尤其要交代如何控制重要非試驗因素的干擾和影響。

3 比較法上的續期規則

在大陸法系國家中，一般通過地上權制度以達使用他人土地的目的。地上權是指“為建造房屋、隧道、溝渠等工作物及培植竹林、樹林，使用他人土地之權”[22]。地上權通常也會受到存續期間的限制，當期間屆滿后，照樣也會產生地上物的處理問題以及續期問題。通過比較研究，有助于深入分析續期問題中的利益關系，為中國構建更具實踐價值的續期制度提供素材。

3.1 德國模式

在德國法上，地上權的期限通常為66年或99年，地上權人的法律地位與土地所有權人大體相同，具有廣泛的權利[23-24]。德國《地上權條例》對地上權期滿問題作出了較為詳細的規定，主要包括以下方面的內容：（1）地上權人對建筑物享有補償請求權。當地上權因期滿而消滅，土地所有權人應補償建筑物的價值。補償的數額、支付方式、補償排除等內容，可以作為地上權的內容。如事先并未約定補償問題，通常通過專業鑒定程序調查得出適當費用，作為補償的標準[24]。同時，如果設立地上權的目的是為了解決低收入居民的住房需要，補償數額應至少為期滿時建筑物通常價值的2/3[24]。（2）土地所有權人可以延長地上權以避免補償。土地所有權人可單方面在建筑物的預期存續期間之內、地上權屆滿之前延長地上權，如地上權人拒絕，則喪失補償請求權。土地所有權人可通過反復延長地上權以避免補償義務[24]。（3）地上權人的優先續展權。在設立地上權時，土地所有權人可以和地上權人約定優先續展權，使地上權人能夠在期間屆滿時優先與土地所有權人訂立合同續展地上權期限[25]。（4）地上權人轉移建筑物所有權的義務。在德國民法中，建筑物是地上權的主要組成部分，故地上權終止后，建筑物歸土地所有權人所有。因此，地上權終止后，地上權人不得拆毀建筑物，也不得移走其中的主要部分[25]。

3.2 日本模式

與德國法不同，日本法上采取土地與房屋分離原則，土地和房屋都是互相獨立的客體，因此，在地上權期間屆滿后，以原地上權人取回地上物作為出發點構建相關制度。根據《日本民法典》第269條，地上權期間屆滿發生以下效果：（1）地上權人對工作物及竹木享有撤去權。當地上權消滅之后，原地上權人可以取回工作物、竹木以達到回收投入資本的目的，另有習慣的除外。取回權應在合理期間內行使，地上權人的撤去權與其恢復土地原狀義務同時存在[26]。（2）土地所有人對地上物的買回請求權。當地上權人行使撤去權時，土地所有人可以通知地上權人以時價買取土地附屬物，地上權人除非有正當理由不得拒絕，另有習慣的除外[26]。（3）地上權人的費用償還請求權。在地上權制度中，除有特別約定外土地所有人不負修繕義務。有學者認為，雖然日本民法典并無直接規定地上權人可以享有費用償還請求權，但可類推適用承租人有益費用償還請求權的相關規定[26]。

4 解決思路的提出

德、日等國家實行土地私有制，土地所有人與地上權人間的法律關系為私法上的平等主體間的財產關系，因此法律制度的構建以利益平衡作為出發點，以求權利義務的配置更為公平。與其相比，中國大陸地區實行土地公有制，土地所有權的行使應符合土地公有制的建立目的，使廣大人民群眾享有更多的權利，所以續期制度的構建起點應當是更傾向于保障民眾的基本住房需求，自動續期規則就是在保障民生的前提下創設，以彰顯國家對群眾利益的重視。當然，雖然在價值取向層面上存在顯著差異，但在一些技術性的細節上，域外的續期制度還是有值得借鑒的地方。

4.1 房價收入比下的續期問題

對于房價收入比的測算，因為統計口徑、方法的不同，所得出的結論也存在一定的差異。有學者運用“持久收入假說”對房價收入比的計算方式進行修正，經其建模測算，2002—2013年中國35個大中城市的房價—持久收入比的總平均數為9.2；通過情景分析，其提出中國房價—持久收入比的合理上限應為7.6，因而說明中國大中城市的居民在房價方面承受著較大的經濟壓力[29]。有學者經過計算認為，在2003—2012年中國70個大中城市的房價收入彈性表現出明顯的區域差異，約有70%的大中城市居民的收入增長幅度低于房價漲幅，說明這些地區居民住房支付能力逐漸下降[30]。

上述研究表明，中國的城市居民既要承擔較高房價收入比所造成的經濟壓力，又要應對可能發生的續期費用問題，在雙重壓力的影響下居民的生活水平、幸福感難以得到改善、提高。同時，隨著個人住房房產稅的全面推行，住房支出將進一步加大。因此，在研究解決續期方案時，應全面調查居民住房方面的各種開支，考量房價收入比、個人住房房產稅等因素，以確定更為合理的收費方式、標準。

4.2 方式一：分類型有償續期模式

4.2.1 具體內容 因為住房權的保障具有層次性，對不同的對象應當采取不同的保障方式，因此，續期問題的處理也應當遵循這種邏輯。對用于自住的普通商品房，可無償續期或廉價收費續期；對于一戶多房、高檔型住宅等情況，政府可以適當收取合理的費用。因此，行政主管機關可以制定相關標準，凡符合條件的可無償或廉價續期，超出標準范圍的按要求支付費用。例如，有學者提出“中華人民共和國公民的住宅建設用地使用權，以戶為單位，其第一套住宅應當廉價或無償自動續期”[31]。

4.2.2 合理性分析

（1）保障基本住房利益的合理性。 《憲法》、《物權法》明確了公有制在中國經濟制度中的基礎性地位，土地制度的制定與完善應當與公有制的本質要求相一致。同時，《世界人權宣言》第25條、《經濟、社會及文化權利國際公約》第11條等文件中都將基本的住房保障列為公民的基本權利與國家的政治義務。因此，對作為滿足基本生活需要的住房，國家應當尊重、保護民眾的基本權利，確保其可以以穩定的方式、低廉的成本保有住房。

（2）超出保障范圍應適當收費的合理性。超出保障范圍的，有專家指出，可以借鑒中國公有住房、經濟適用房補交土地出讓金后才能上市交易的規定，制定相應的收費標準[9]。這種做法的合理性在于：中國保障性住房通常通過行政劃撥無償取得建設用地使用權，如需上市交易應補交一定的地價，否則有違公平；而普通住宅用地期間屆滿后，也可視為處于類似的狀態，因此可參照適用公有住房、經濟適用房的支付標準等。當然，這種方式相當于支付對價后將土地性質從劃撥用地轉為普通居住用地，而住宅用地使用權仍然受到期限限制，屆滿后能續多久、多少次等仍需解決。

總之，續期收費標準的確定、支付方式等，與延長的期限、次數等密切相關，需一并考量。如立法者統一明確延長的期限、次數，并制定出收費標準，則每次續期時即可計算出續期的費用，如費用較高則應允許分期付款、按年支付等方式；如自動續期至建筑物滅失為止，而滅失時間事先無法確定，則可以選擇以房產所處位置的基準地價為基礎，設定一定的比例、參數等，按年支付。

4.3 方式二：無償或廉價續期模式

4.3.1 具體內容 在個人住房房產稅全面開征后，政府也可以考慮適用統一的無償或廉價續期模式。當然，應當承認房產稅與續期收費存在本質區別。續期費用是使用土地所支付的對價，主要表現為一種私法上的關系，遵循自愿、平等、等價有償等民法原則；房產稅是國家憑借政治權力征收，而稅收具有無償性、強制性、固定性，因此兩者性質相去甚遠。

4.3.2 合理性分析 這種做法的合理性在于個人住房房產稅與續期收費在多方面的表現都較為接近：（1）作用相似。房產稅的主要作用是為地方政府提供穩定的財政收入、調節貧富差距、穩定房價等；而續期收費同樣也可以成為穩定的財政收入來源，通過免收面積、計算標準的制定也可在一定程度上實現調節貧富差距、穩定房價。（2）計算方式相關。雖然房產稅的計算主要考慮房屋的價值，而續期費用的計算主要考慮土地價值，但是房屋價值與土地價值密切相關，而且在土地資源稀缺的前提下，往往是土地價值支撐著房屋價值。（3）優惠措施類似。在征收房產稅與收取續期費用問題上，政府都可以出臺優惠措施予以減輕房屋所有權人的負擔，例如以戶為單位，設定人均免征（收）面積（或金額）等。

同時，從節約行政成本、交易成本的角度出發，本方案也具有合理性。按照行政機關職能的劃分，房產稅的征收管理單位應為地方稅務機關，續期收費則應為國土資源機關，如同時設置兩套關于征稅、收費的辦法與措施，房屋所有權人需要分別進行申報、交納，無疑將大大消耗房屋所有權人與行政機關工作人員的時間與精力。因此，基于以上方面的考量，政府可以考慮在全面開征個人住房房產稅后，地方財政收入有足夠的來源時，對續期收費問題進行簡化處理，如實行統一的無償續期或象征性收費續期。

（References）:

［1］ 葛江濤，周麗，羅敏. 住宅70年產權的由來——首任國家土地管理局局長講述［J］ . 瞭望東方周刊，2011，（42）：37.

［2］ 全國人大常委會法制工作委員會民法室. 《中華人民共和國物權法》條文說明、立法理由及相關規定［M］ . 北京：北京大學出版社，2007：275.

［3］ 馮廣京，劉光花. 關于住宅建設用地使用權續期的討論［A］ . 鄭凌志. 中國土地政策研究報告（2010）［C］ . 北京：中國大地出版社，2011：323 - 327.

［4］ 最高人民法院物權法研究小組. 《中華人民共和國物權法》條文理解與適用［M］ . 北京：人民法院出版社，2007：448.

［5］ 王利明. 物權法研究（第三版）（下卷）［M］ . 北京：中國人民大學出版社，2013：929 - 931.

［6］ 崔建遠. 物權法（第二版）［M］ . 北京：中國人民大學出版社，2011：311 - 312.

［7］ 朱巖，高圣平，陳鑫. 中國物權法評注［M］ . 北京：北京大學出版社，2007：466 - 467.

［8］ 王利明，尹飛，程嘯. 中國物權法教程［M］ . 北京：人民法院出版社，2007：374.

［9］宋炳華.住宅建設用地使用權續期之法理分析及完善路徑［J］.國土資源情報，2011，（8）：17，26-30.

［10］陳華彬.民法物權論［M］.北京：中國法制出版社，2010：363.

［11］高圣平，楊旋.建設用地使用權期限屆滿后的法律后果［J］.法學，2011，（10）：104-112.

［12］靳相木，歐陽亦梵.住宅建設用地自動續期的邏輯變換及方案形成［J］.中國土地科學，2016，30（2）：58-65.

［13］陳華彬.區分所有建筑物的重建［J］.法學研究，2011，（3）：69-81.

［14］高波.中國房地產稅制：存在問題與改革設想［J］.南京社會科學，2012，（3）：8-13.

［15］周榮祥.國土部堅稱地價房價比均值25%左右［N］.證券時報，2009-06-30.

［16］暢軍鋒.房產稅試點以來對房價影響之實證分析與探討［J］.經濟體制改革，2013，（5）：153-157.

［17］宋興義.中國房產稅的基本問題探析［J］.國際稅收，2014，（4）：26-30.

［18］章萍.“以房養老”產品市場培育的有效路徑研究［J］.經濟體制改革，2014，（6）：121-129.

［19］張建偉.“以房養老”：國際經驗與中國策略［J］.天津行政學院學報，2014，16（1）：95-102.

［20］劉肖原.住房反向抵押貸款中物權問題的解決方式探討［J］.現代財經，2009，29（10）：36-40.

［21］洪娜，盛壘.西方“以房養老”的發展特點與中國的路徑選擇［J］.經濟體制改革，2014，（5）：157-161.

［22］史尚寬.物權法論［M］.北京：中國政法大學出版社，2000：187.

［23］M.沃爾夫，著.吳越，李大雪，譯.物權法（2004年第20版）［M］.北京：法律出版社，2004：64.

［24］李靜，譯.德國地上權條例［A］.王洪亮，張雙根，田士永.中德私法研究（第1卷）［C］.北京：北京大學出版社，2006：259-271.

［25］孫憲忠.德國當代物權法［M］.北京：法律出版社，1997：237-238.

［26］我妻榮，著.羅麗，譯.我妻榮民法講義II：新訂物權法［M］.北京：中國法制出版社，2008：381-385.

［27］金三林.我國房價收入比的社會差距與住房政策體系的基本構想［J］.經濟縱橫，2007，（17）：12-17.

［28］呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量［J］.經濟研究，2010，（6）：28-41.

［29］范超，王雪琪.我國35個大中城市房價——持久收入比研究［J］.統計研究，2016，（8）：95-100.

［30］劉海猛，石培基，潘竟虎，等.中國城鎮房價收入比時空演變的多尺度分析［J］.地理科學，2015，35（10）：1280-1287.

［31］于海涌.中國民法典草案立法建議（提交稿）［M］.北京：法律出版社，2016：129.

（本文責編：戴晴）

The Problems and Solutions about the Automatic Renewal of Residential Land Use Right

CHEN Yue-peng
（Graduate School at Shenzhen, Tsinghua University, Shenzhen 518055, China）

The purpose of this paper is to clarify the specific meaning about the automatic renewal of residential land use right, and to provide some solutions to establish the renewal institution. Methods employed are literature analysis, historical analysis and comparative analysis. Results: 1）the automatic renewal of residential land use right showed that the basic attitude of the legislator is to protect the interests of owner, but it still leaves a number of issues to be unresolved. 2）the remainder of issues have a negative effect on owners’ resolution about reconstruction, the reform of personal housing property tax, and the implementation of reverse mortgage endowment insurance. 3）extraterritorial renewal systems are based on the private ownership of land, which is significantly different from China’s national conditions, so the renewal systems between China and other countries could not make an agreement in the value level. However, there still are references in the technical details and so on. Conclusions: 1）in order to guarantee the basic living rights of people, we should adopt categorical charges methods, and set standards for exemption. 2）If levying the personal housing property tax can provide adequate sources of revenue for local governments, we can adopt a unified way of free renewal or symbolic charges.

land law; the institution of renewal; comparative analysis; residential land use right

D

：A

1001-8158（2016）10-0090-08

10.11994/zgtdkx.20161111.110214

2016-08-13；

2016-09-25

教育部人文社會科學研究青年基金項目（16YJC820004）“住宅建設用地使用權續期規則研究”。

陳越鵬（1987-），男，廣東惠州人，博士研究生。主要研究方向為民法學、醫療衛生法學。E-mail: chenyuepeng1987@126.com

9

2