大連市固定資產投資運行情況分析
——以2016上半年時間為基準

劉嚴妍

（大連市統計局，遼寧大連116011）

大連市固定資產投資運行情況分析
——以2016上半年時間為基準

劉嚴妍

（大連市統計局，遼寧大連116011）

大連市固定資產投資結構不斷完善，房地產市場態勢向好，但資金保障力度有待提高，開發投資結構略顯失衡。應定向精準擴大有效投資；強化服務責任、推動簽約項目落地；激活民間投資活力，打造良好營商環境；切實落實房地產新政；盤活新房市場的潛在供應；鼓勵房企調整結構、發展住房租賃市場。

大連市；固定資產投資；房地產

今年以來，在市委、市政府正確領導下，在穩增長、調結構、惠民生等一系列政策作用下，大連市固定資產投資結構不斷改善，房地產開發投資對投資增長的支撐作用增強。上半年大連市固定資產投資完成1010.5億元，同比下降64.2%，降幅比遼寧省平均水平高6.1個百分點。其中，建設項目投資完成601.8億元，同比下降73.3%；房地產開發投資完成408.7億元，同比下降28.8%，占投資總量的比重同比提高20.1個百分點。

一、固定資產投資運行特點

（一）第三產業投資比重上升

從三次產業來看，全市第一產業完成投資17.9億元，占全部投資的比重為1.8%；第二產業投資216.7億元，占全部投資的比重為21.4%；第三產業投資77.6億元，占全部投資的比重為76.8%。與上年同期相比，第一、二產業投資占全部投資的比重分別下降1.3個和8.2個百分點，第三產業投資占全部投資的比重則上升9.5個百分點。

（二）去產能，高耗能行業投資收縮

上半年，全市六大高耗能行業完成投資74.4億元，同比下降66.9%，降幅比全市平均水平高2.7個百分點，其中化學原料及化學制品制造業投資同比下降70.4%，非金屬礦物制品業投資下降76.1%，有色金屬冶煉和壓延加工業投資下降63.6%。

（三）民間投資比重提升

上半年，全市完成民間投資612億元，同比下降62.2%，降幅比全市平均水平低2個百分點，民間投資占全部固定資產投資比重為60.6%，分別比去年同期和今年一季度提高3.3和1.2個百分點。

上半年，全市第一、二、三產業民間固定資產投資分別完成16.8億元、150.1億元、445.1億元，同比分別下降78.2%、77.2%、49.6%。三次產業民間投資比重由上年同期的4.8:40.7:54.5轉變為本期的2.7: 24.5:72.7。

全市民間投資主要集中在制造業和房地產開發業兩個行業，兩個行業投資占民間投資超七成，排在第三位的水利、環境和公共設施管理業投資占比僅為13.4%，其他行業均不足5%。其中制造業民間投資完成145.4億元，同比下降77.2%；房地產開發民間投資完成288.8億元，同比下降27%，比全市房地產開發投資增速高1.8個百分點。20個行業部門民間投資中只有衛生社會保障福利業完成投資10.9億元，同比增長3.8倍，其它行業民間投資降幅均在30%以上。

（四）工業、基礎設施投資降幅均七成

上半年，全市工業投資214.6億元，同比下降74.2%，其中，采礦業投資1.2億元，下降79%；電力、熱力、燃氣及水生產和供應業投資39.1億元，下降52.1%；制造業投資174.3億元，同比下降76.5%，其中高技術制造業投資同比下降68.3%，比全部制造業投資增速高8.2個百分點。基礎設施完成投資293.8億元，同比下降69.2%，比去年同期下降84.2個百分點，降幅比一季度擴大37.7個百分點。

二、房地產市場運行特點

為促進房地產行業平穩健康發展，加大“去庫存”力度，國家、省、市陸續出臺一系列促進房地產市場平穩健康發展的政策措施，特別是大連市“十八條房地產新政”（《大連市人民政府辦公廳關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的意見》）出臺后，受政策疊加作用影響，銷售市場回暖，去庫存效果顯現，房地產市場態勢向好。

（一）商品房銷售增速提高，現房銷售明顯好轉

房地產調控政策效能開始顯現，大連市購房者信心有所回升，購房需求平穩釋放，商品房銷售增速提高。上半年全市共完成商品房銷售面積355.1萬平方米，同比增長9.6%，較去年同期止降回升20.4個百分點。其中住宅銷售面積327.7萬平方米，同比增長6.9%，止降回升13個百分點，拉動全市商品房銷售面積增長6.5個百分點。全市實現商品房銷售額為326.6億元，同比增長10.8%，較去年同期止降回升28.5個百分點。其中住宅銷售額294.7億元，同比增長7.8%，止降回升19.9個百分點。

在商品房銷售中，現房銷售明顯好轉。上半年現房銷售面積152.8萬平方米，同比增長58.4%，占商品房銷售面積的比重為43%；現房銷售額134.8億元，同比增長46.1%，占商品房銷售額的比重為41.3%。現房銷售面積和銷售額占比，較去年同期分別提高13.3和10個百分點。

（二）房地產開發投資低位運行

上半年，全市房地產開發完成投資408.7億元，同比下降28.8%，降幅同比擴大1.9個百分點，比固定資產投資降幅35.4個百分點。房地產開發投資占固定資產投資總量的40.4%，所占比重較去年同期提高20.1個百分點。其中民間房地產投資完成288.8億元，同比下降27%，占房地產投資的比重為70.7%，比去年同期提高1.7個百分點。

從主要用途看，住宅投資303.1億元，同比下降31.6%，投資額占全部房地產開發投資的74.2%；辦公樓投資15.2億元，同比下降53.9%；商業營業用房投資49.2億元，同比下降6%；其他投資41.2億元，同比下降9.8%。

（三）去庫存成效進一步顯現

截至6月末，全市商品房待售面積為1 128.6萬平方米，同比下降2.2%，待售量比5月末凈減32.4萬平方米。其中住宅待售面積為851.5萬平方米，同比下降2.6%，待售量比5月末凈減25.5萬平方米。房地產開發企業適時優化推盤，現有庫存中的優良部分逐步消化，商品房待售量連續三個月逐漸縮減，在各種政策利好下，去庫存效果初現。

2015年-2016年大連市房地產待售情況

（四）商品房新開工面積降幅收窄

上半年，全市商品房新開工面積321.3萬平方米，下降22.5%，降幅比去年同期收窄15個百分點，比一季度收窄25.8個百分點，其中住宅新開工面積209.7萬平方米，下降38.1%，降幅比一季度收窄25.8個百分點。

（五）二手房市場活躍度較高

我國一線城市的住房市場已率先步入以存量房交易為主的階段，大連市二手房交易量占全市房屋成交量比重也呈遞增趨勢。大連市國土資源和房屋局的數據顯示，上半年全市二手房網簽交易量3.2萬套，同比增長27.5%，增速高于一季度4.5個百分點，占全市房屋交易量的比重為45.7%，其中二手住宅網簽交易量3.1萬套，同比增長28.4%，增速高于一季度3.9個百分點；二手房網簽交易面積269.9萬平方米，同比增長20.7%，其中二手住宅網簽交易面積251.1萬平方米，同比增長27.9%，增速高于一季度3.4個百分點。

三、投資下行壓力猶存

（一）大項目個數和規模雙雙下降

受經濟下行壓力影響，企業投資信心不足，上半年全市有億元以上項目775個，同比減少441個；計劃總投資為12 674.8億元，同比下降14.6%；完成投資786.2億元，同比下降62.7%，降幅比全市平均水平低1.5個百分點，大項目的減少將影響全市固定資產投資項目預期增長。

（二）投資資金情況不容樂觀

上半年，全市固定資產投資本年資金來源小計1 057.7億元，同比下降62.5%，其中占比前三位的自籌資金、其他資金來源、國內貸款分別為587.9億元、210.4億元和211.8億元，同比分別下降64.9%、29.8%和65.8%，投資資金的供應不充足說明在國內經濟下行壓力加大的環境下，企業投資意愿顯著下降，影響投資后續增長。

（三）高技術產業投資下降

上半年，大連市高技術產業完成投資8.4億元，同比下降77.1%，降幅高于全市平均水平12.9個百分點，占投資總量比重為0.8%，同比降低0.5個百分點。八個高技術產業投資中除醫藥制造業完成3.2億元，同比增長90.9%外，其他七個高技術產業投資均呈下降的運行態勢。高技術產業投資大幅下降說明發展新技術、新產業、新業態、新模式的助力不足，加快發展新經濟、保持產業結構不斷升級優化才能從根本上保持城市旺盛增長活力。

四、房地產開發需關注問題

（一）資金保障力度有待提高

上半年，全市房地產開發企業項目本年到位資金499.7億元，同比下降29.3%，降幅比去年同期擴大2.8個百分點，比一季度擴大11.8個百分點，房地產投資信心有待提振，資金保障力度有待提高。

2016年上半年全市房地產企業項目到位資金情況

（二）開發投資結構略顯失衡

1.住宅投資占房地產開發投資比重偏大

上半年，全市住宅投資占全部開發投資比重為74.2%，比全省高1.9個百分點；住宅施工面積占比為73.5%，比全省高1.3個百分點。全市商品房市場回暖有利于以住宅為主的房企短期業績提升，但從長期看，更應適當加大旅游地產、養老地產等投資力度，采取多元化經營策略增加利潤空間。

2.90 -144平方米改善型戶型結構性短缺

上半年，全市建筑面積90-144平方米住宅銷售面積95.8萬平方米，同比增長12.1%，比去年同期提高6.5個百分點，占住宅銷售面積的29.2%，而同期開發投資占住宅投資比重為21.4%，房屋施工面積占比為23.8%。二孩政策放開、家庭規模擴大、居民收入增長、現有住房戶型較小等都將釋放改善性住房需求，而開發投資與銷售的戶型結構略顯失衡，會造成結構性短缺和過剩并存。

五、固定資產投資健康發展的幾點建議

（一）定向精準擴大有效投資

繼續強化部門聯動，針對開工滯后的重點項目，梳理推進過程中的制約因素，促進項目早開工早入庫；同時全面排查只動土開工、沒有后續建設進度的項目，跟蹤和督促項目進展，確保已開工項目按進度推進，繼續推進全市實體投資增長。

（二）強化服務責任、推動簽約項目落地

積極主動與企業溝通和銜接，及時協調解決項目建設過程中遇到的困難和問題，最大限度地為項目建設提供支持，盡量滿足項目落地和開工需求。促進全市58個招商簽約項目快落地、快建設、快發展。

（三）激活民間投資，打造良好營商環境

激活民間資本，最終的落腳點是為民間資本打造寬松公平的營商環境。在更多領域放寬準入、吸引社會資本進入。與給項目、給資金相比，民間資本更需要政府給的是投資好環境。將打造新型政商關系落到實處，讓民間投資者充分體會到機會的平等和政策的善意。大力推進簡政放權，打造可預期、透明的政策制度環境，提振民間資本投資信心。在公共產品和公共服務領域中，進一步引進競爭機制，激發民營資本的活力，鼓勵民營資本參與民航、港口、航道、道路、橋梁、軌道交通、公共停車場等基礎設施建設；要積極創造條件，鼓勵民間資本參與能源項目的建設和運營，參與能源資源勘探開發、煤炭加工和煉油產業、天然氣管網建設、電力建設；鼓勵和引導民間資本以獨資、合資、收購等方式進入市政公用事業領域，直接投資城鎮供水、供熱、污水處理、生活垃圾處理等項目的建設和運營等。進一步完善法律法規，依法保護民間投資者的合法權益，促進公私合營模式的健康快速發展。

（四）切實落實房地產新政

當前房地產市場進入一個關鍵時期，6月7日大連市國土資源和房屋局印發的《大連市人民政府辦公廳關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的意見》中，涵蓋了加快推進棚戶區改造、調整房地產相關稅收、加大住房公積金支持力度、加快培育發展住房租賃市場等眾多利好政策，其中人才購房補貼和改善性購房獎勵是此次出臺“18條房地產新政”的重中之重。落實好房地產新政，應切實加強對房地產市場的監測，正確引導房地產企業科學營銷、去化庫存，增強投資信心，促進房地產市場平穩健康運行。

（五）盤活新房市場的潛在供應量

上半年，全市房地產新開工項目24個，比去年同期增加5個；計劃總投資148億元，同比下降14.6%；完成投資額37.8億元，同比下降48.5%，降幅比全市平均水平高19.7個百分點。建議逐步盤活潛在供應量，督促已供地項目早開工，早入市，補給新房市場供應。

（六）鼓勵房企調整結構，發展住房租賃市場

面對新時期新發展機遇，亟需支持跨界地產發展，積極引導房地產企業根據市場需求調整開發產品結構，發展眾創空間、旅游地產、度假地產、養老服務等非住宅地產方向并進開發，培育行業新的增長點，引導品牌好、實力強的房企做“接盤俠”，增強風險抵御能力。同時積極響應6月份國務院印發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》的號召，多渠道培育房屋租賃市場，將部分住宅和商業地產改建為租賃住房，盤活存量資產。

［責任編輯：蘭欣卉］

F270

A

1005-913X（2016）11-0074-03

2016-09-07

劉嚴妍(1975-)，女，遼寧大連人，碩士研究生，研究方向：經濟管理。