淺析房產交易中法律風險與防范

謝登峰（漳州市房產交易中心，福建漳州363000）

淺析房產交易中法律風險與防范

謝登峰（漳州市房產交易中心，福建漳州363000）

在房產交易的過程中，任何問題都有可能發生，比如：房屋在出租期出售、貸款審批未通過等等，這些問題的出現都會使得房產交易的過程變得更加復雜，交易的風險系數也相應增大。對房產交易過程中可能出現的問題進行正確的認知和全面的掌控，對風險處理的方法能夠有效的運用，這樣才能在房產交易的過程中保護自身的權益不受侵犯，所以，房產交易中的買方和賣方都要注重自己權益的保護，學會運用法律手段來使自己的權益免受侵害。本文對房產交易中可能出現的問題進行了闡述，并提出了相應的處理方法。

房產交易；法律風險；防范

隨著社會經濟的發展和人民生活水平的提高，房產價值不斷增長，對絕大多數的人來說，購房是一件至關重要的大事，關系著自身的生活狀況，甚至可以說，房子就是安身立命的根本。不過，絕大多數人都不是房產交易的專業人士，對于房產交易中存在的風險并沒有很明確的了解，當糾紛發生的時候，進行取證的意識也是非常淡薄的，這使得自身的合法權益得不到有效的保護，所以，為了房產交易中買方和賣方的權益都不受侵害，明確房產交易過程中的法律風險和防范的措施是非常必要的。

1 夫妻雙方中任何一方不可將共有房屋單獨出售

將夫妻雙方用甲方和乙方來表示，如果房產只登記在甲方的名下，甲方和丙方簽訂了房屋買賣合同之后，乙方可以將甲方不經自己同意就擅自處分夫妻雙方共同財產作為理由向法院提起訴訟，主張甲方和丙方簽訂的房屋買賣合同是無效的。如果丙方是善意、支付合理對價并已完成房屋轉移登記，實際占有該房產的，那么為維護丙方善意取得的合法權益，則應認為房屋買賣合同是有效的，乙方只能向甲方訴求相應的經濟補償。

《物權法》第一百零六條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：①受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；②以合理的價格轉讓；③轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。這是不動產善意取得制度，也就是第三方是以善意購買該房產，即便是夫妻雙方其中的一方對夫妻共有的房產進行了擅自處理，也應該認為該合同是有效的。與此同時，按照不動產物權公示公信原則，登記的不動產權利人也就是法律上認可的不動產權利人，丙方是在對不動產登記足夠信賴的基礎上完成了甲方和丙方之間的房產交易，丙方有理由認為甲方就是該房產的唯一權利人，如果因為丙方沒有對甲方是否已婚進行調查就判定甲方和丙方之間的房產合同是無效的，那么，這就在很大程度上加大了丙方的審查義務，所以，這對丙方來說是不公平的，而且對于房產交易的正常進行有著非常不利的影響。如果丙方對于甲方的婚姻狀況是知情的，或者甲方和丙方是串通起來要損害乙方的利益，那么，乙方可以主張甲方和丙方簽訂的房產合同是無效的。

在進行房產交易的時候，買方要全面考慮這些問題，避免出現這種情況，使自身的利益受到侵害，所以，買方可以要求賣方提供婚姻關系的證明，如果賣方是已婚的情況，那么，就要要求賣方夫妻雙方的簽字，使所簽訂的合同是合法有效的，這樣一來就避免了相關的風險。

2 “陰陽合同”的簽訂

故意做低房價在房產交易的過程中是經常發生的，當事人為了少繳稅款，通常會說服另一方當事人來簽訂 “陰陽合同”，即買賣雙方按照正常的市場價格簽訂合同，在房產交易中心備案的買賣合同中又約定比較低的房價。《合同法》規定：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。”其第五十六條也做出了相應的規定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律的約束。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”所以，法院對此類合同的認定是這樣的，只認定虛假的成交價格條款是無效條款，而其他條款仍然是有效的。在房產交易中，少繳稅款并不是雙方制定房產交易合同的目的，主要的目的就是房產交易，這樣的合同是很難得到法院的支持的。

在房產交易的價格方面，應該充分表達買賣雙方的真實意思，要少繳稅款，可以雙方以合法的方式進行協定，但不可以通過簽訂“陰陽合同”這種不符合法律規定的方式來達到目的。

3 買房向銀行貸款審批未獲通過時的處理方法

在實際的房產交易中，買方向銀行貸款審批未獲通過，賣方不愿過戶的情況是非常常見的。如果出現了這樣的問題，需要結合買賣雙方簽訂的合同來具體分析，然后采取相應的措施。這類合同一般會做出三種約定：如果銀行貸款未獲批準或者貸款不足，買方在過戶當日可以現金形式補足，此約定有利于保護賣方的權利；如銀行貸款未獲審批或貸款不足，任意一方有權解除合同，或者，如銀行貸款未獲審批或貸款不足，買方有權繼續向其他銀行申請貸款。此約定有利于保護買方權利，買方無需承擔無法貸款或貸款不足的風險；對貸款不足問題不做約定，這種情況下要根據買賣合同其他條款的約定進一步確定雙方的違約責任。

對于這種情況，買方要發揮首要的作用，要對貸款的進程進行密切的關注，可以有效避免風險的發生。對于買賣合同中貸款未獲審批的約定，買方和賣方都要引起足夠的重視。在買賣合同的內容中最好加上賣方有權協助買方貸款的義務。

4 房屋在出租期間進行出售的處理意見

《合同法》規定：“出賣人在租賃期間出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”所以，賣方在將房屋出售之前，應當通知租客，租客享有優先購買的權利，不過，即使賣方沒有將通知租客，買賣雙方的合同仍然是有效的。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人有限購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”所以，賣方如果將沒有經過租客同意作為理由主張房產買賣協議無效是很難獲得法院支持的。

為了保證買方的利益，避免糾紛的發生，買方在購房的時候可以要求賣方取得租客放棄優先購買權的承諾。

5 賣方在買房將定金支付完成之后不履行合同的狀況

《合同法》規定：“一方當事人可以向雙方給付定金作為債權的擔保，債權人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”

在實際的房產交易過程中，經常會出現這樣的問題，買方將定金支付給了賣方，但是雙方沒有簽訂定金合同或者是沒有簽訂房產居間協議，對于房屋的相關內容并沒與做出實質性的規定，在這種情況之下，出現其中一方不愿意簽訂購房合同的問題。因為沒有實質性的條款作為依據，所以守約方很難保護自己的利益。

就這種現象，買賣雙方在交付或者收取定金的時候應當簽訂相應的合同，對于房屋的具體內容要明確的標示出來，對于買賣雙方簽訂正式購房合同的時間也要做出相應的約定。

6 賣方在出售房屋時未取得房產證

《中華人民共和國城市房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。《中華人民共和國物權法》規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”“經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”根據以上法律規定，賣方在未取得房屋權屬證書之前，出售購買的預售商品房、購買的一般商品房、繼承的房產等，因房產未經依法登記，不生物權效力，出售時辦理權屬轉移登記于法無據，即不能辦理物權的轉移登記。但房屋買賣合同自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。根據以上分析，購房人應當注意：房產買賣合同成立生效并具效力，但這可能只是一般經濟合同，只是債權債務合同，如果合同履行不能，只能依據合同約定進行債權追償，因物權未經登記不發生效力，不能辦理物權轉移登記，而無法訴求取得物權。

7 結束語

本文對房產交易過程中存在的一些法律風險進行了分析研究，提出在實際的交易過程中，可能存在的問題和風險，指出在進行交易的過程中，當事人要做到足夠的重視和謹慎，要對提高自身的風險意識，對其中存在的問題有一個全面的了解，確保自己的利益不受侵害，避免糾紛的發生，確保自身的合法利益得到有效的保護。

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D922.38

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2095-2066（2016）34-0267-02

2016-11-24