淺析商業地產項目投資資金投入的控制

蔡為眾

摘 要：房地產建設項目投資控制是每個投資者所關心的重要內容之一，就工程項目建設而言，房地產投資控制貫穿于房地產項目建設的全過程。本文就影響投資資金投入因素、投資控制的關鍵以及投資控制方法進行闡述。

關鍵詞：房地產；投資資金控制；決策；設計

一、影響資金峰值的因素

1.影響資金峰值的首要因素是物業形態。簡單來看，物業形態大致可先分為地上物業和地下物業，其中地下物業主要以人防地下室和地下車庫為主或商業；地上物業根據其高度不同，大致分為超高層、高層、小高層、多層等。物業形態直接決定了項目的單位建筑面積的建安成本高低，進而決定的項目的資金峰值差異。某小區的實際例子如下：

從上表可以看出，不同物業形態產品的建安造價有比較大的差別。所以總建筑面積不變的情況下，各物業形態的比重不同，將直接導致總成本數量發生變化，進而影響總投資數額變化。例如人防地下室因為其特殊的結構，成本高達3000元/平方米，各地區因為防空級別不同會存在一定差異，進而導致投入不一樣。又例如在地上產品中低密度產品別墅和高層的平米結構成本也存在較大的差別，所以不同的業態組合配比對總結構成本影響較大。

所以在投資前判斷項目總投或者資金峰值的時候，首先要理解項目的規劃方案，弄清各物業形態的配比情況，再根據屬地的各種物業形態的建設成本情況對項目進行測算。

2.地質條件是影響總投入和資金峰值的另一重要因素。從物業形態分析中得知，地下結構建設成本比地上建設成本要高。但在不同的地質情況下（主要是地下水位、土質等），地下結構由于施工方法不同、支護形式不同、基礎形式不同導致成本情況的天差地別。以不同的圍護形式為例進行進一步研究，不同圍護形式大致造價如下表：

從上表數據可以看出，在不同地質情況下，不同的支護形式成本差異是數量級的。在施工場地允許且土質較好的情況下，可以采用自然放坡的形式，成本幾乎可以忽略不計；但在深基坑且土質差的情況下，需要采用垂直支護，如地下連續墻、排樁等形式，在地下水位較高時，還要考慮降水。房地產項目土地的位置是無法選擇的，所以同樣的結構設計在不同的地區會遇上不同的土質，導致地下追加成本投入不同，進而影響總投入和資金峰值。

土質作為自然的屬地特征會影響項目投入的資金峰值。可預售工程形象進度作為屬地的政策因素在更大程度上影響著房地產項目的前期資金投入。縱觀全國大小城市，各地對可預售工程形象進度要求差別較大，總結下來大致可以分為如下幾類：

由于不同城市對預售形象進度要求不一樣，導致同樣項目在銷售前成本投入的比例差別較大，進而對資金峰值產生較大影響。比如一個結構成本在2億的項目，在上海必須要完成2億的投入后，才能有預售資金回流，而在其他地區，可能只需要1億的投入便可實現資金回流。作為高層這種物業形態，施工周期本身就長，投資期長，如果預售條件再苛刻，會進一步提高項目的資金峰值以及資本化利息，在項目投資判斷時，要引起足夠的重視，以便導致項目因資金不足投資失敗。

從上面的論述中可以看出，在判斷項目的資金峰值時，不僅要考慮項目內部實際的規劃業態情況，還要進一步了解掌握項目所在城市和區位的情況，特別是土質的情況和當地對預售形象進度的政策要求，以便更完整精確的判斷項目的資金峰值。

二、房地產項目投資控制方法

1.可行性研究階段。房地產項目可行性研究包括市場分析和土地評價兩部分，前者通過市場調查、市場預測營銷戰略研究確定開發項目規模、功能與定位等。后者是指投資商根據產品銷售價格及投資估算測算土地最大成本，進行投資決策。

2.設計階段。包括總體規劃設計、方案設計、初步設計、施工圖設計四個環節，并形成初步設計總概算、施工圖預算。本階段以投資估算為控制依據，若出現初步設計總概算超過投資估算，必須進行原因分析合理評價。初步設計完成后，編制整個項目投資總概算，并將審定投資概算作為項目投資控制的最高限額。

三、結束語

綜上所述，房地產建設項目投資資金控制是每個投資者所關心的重要內容之一，就工程項目建設而言房地產投資控制貫穿于房地產項目建設的全過程。在整個建設過程中，要以科學客觀的角度分析看待問題，要時時持有控制造價的經濟頭腦，掌握投資建設周期的規律，力求減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。

參考文獻：

[1]蔣可揚.談房地產工程建設投資的控制[J].中國高新技術企業，2009（08）130-131.

[2]郭桂平.房地產項目投資控制探析[J].企業研究，2011（8）136-137.