去房地產(chǎn)庫(kù)存的重點(diǎn)在于降低房?jī)r(jià)

郁慕湛

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于12月18日至21日舉行。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是判斷當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和定調(diào)第二年宏觀經(jīng)濟(jì)政策最權(quán)威的風(fēng)向標(biāo)，同時(shí)也是每年級(jí)別最高的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。

2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有幾個(gè)特點(diǎn)，這次會(huì)議非但是二十多年來(lái)召開(kāi)時(shí)間最晚的，而且是十多年來(lái)會(huì)期最長(zhǎng)的一次。更加突出的一點(diǎn)是，在多年不提房地產(chǎn)調(diào)控之后，在2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫(kù)存穩(wěn)定市場(chǎng)也被列為今年經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。

會(huì)議指出，“通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，消化房地產(chǎn)庫(kù)存穩(wěn)定市場(chǎng)。”于是，有些開(kāi)發(fā)商就認(rèn)為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望解套了。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月末，全國(guó)商品房待售面積6.96億平方米。這些庫(kù)存房產(chǎn)即使只賣(mài)不建也夠賣(mài)幾年了。何況，它們起碼有一半在三四線(xiàn)城市及小城鎮(zhèn)，那里的商品房根本賣(mài)不動(dòng)。

現(xiàn)在中央決定，加快農(nóng)民工市民化，這就好了o因?yàn)檫@增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)龐大的庫(kù)存有希望去除了。

農(nóng)民工的確應(yīng)加快市民化了o有些農(nóng)民工已經(jīng)進(jìn)城打工幾十年了，為所在的城市建設(shè)作出了巨大貢獻(xiàn)；還有些年輕力壯的二代農(nóng)民工，他們本來(lái)就生于斯長(zhǎng)于斯，沒(méi)有本地城市戶(hù)籍完全是不合理的。中央現(xiàn)在加快農(nóng)民工市民化，實(shí)際上是在行政上破解中國(guó)城鄉(xiāng)人為的二元戶(hù)籍制度。

行政上破除城鄉(xiāng)二元戶(hù)籍制度，當(dāng)然對(duì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有重大影響。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題歸根結(jié)底還是要以市場(chǎng)的方式來(lái)解決。

然而，眼下北上廣深及一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存不多，市場(chǎng)狀況仍然是房?jī)r(jià)在上升，房?jī)r(jià)與白領(lǐng)平均工資比仍然比世界上最高房?jī)r(jià)的城市還高。這些城市的樓市主要問(wèn)題不是去庫(kù)存化問(wèn)題，依然是如何去除房?jī)r(jià)的泡沫化問(wèn)題。

如果以租賃方式鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)入一線(xiàn)大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么目前那些大城市的租售比基本上是小于一年租金比2000年房?jī)r(jià)，如果租客增多，租金甚至可能還會(huì)上漲。

所以，無(wú)論從哪個(gè)方面來(lái)說(shuō)，北上廣深及一些大城市樓價(jià)是去泡沫的問(wèn)題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存問(wèn)題，基本上是三四線(xiàn)城市和小城鎮(zhèn)的問(wèn)題。

中國(guó)農(nóng)民工現(xiàn)有2.7億左右，但其中大約有五分之三在大城市打工，這五分之三外出的農(nóng)民工在三四線(xiàn)城市或家鄉(xiāng)附近的小城鎮(zhèn)買(mǎi)、租商品房的可能性很小。而1億多在家鄉(xiāng)附近三四線(xiàn)城市或小城鎮(zhèn)打工的農(nóng)民工會(huì)在打工之地買(mǎi)房嗎？如果能買(mǎi)，的確可以解決中國(guó)樓市庫(kù)存的大問(wèn)題。

可是，根據(jù)今年年初的調(diào)查，中國(guó)農(nóng)民工的月平均工資是2864元，在家鄉(xiāng)附近三四線(xiàn)城市及小城鎮(zhèn)打工的農(nóng)民工的月工資當(dāng)?shù)陀诖似骄べY。與此相對(duì)應(yīng)的是，根據(jù)最近的“全國(guó)小城鎮(zhèn)住宅房?jī)r(jià)排行榜”，最便宜的是河南省漯河市舞陽(yáng)縣，商品房均價(jià)為2494元，農(nóng)民工打工20年不吃不喝還不一定買(mǎi)得起一套三四線(xiàn)城市或小城鎮(zhèn)的商品房。農(nóng)民工如果花同樣多的錢(qián)，足夠在自己的宅基地蓋上一幢小別墅，外加買(mǎi)一輛代步的小轎車(chē)，他又何必去買(mǎi)家鄉(xiāng)附近三四線(xiàn)城市或小城鎮(zhèn)的商品房呢？何況，那些商品房下的土地只有70年產(chǎn)權(quán)，而他在家鄉(xiāng)自己蓋的小別墅的宅基地，起碼現(xiàn)在還是被認(rèn)為是永久的。

所以，農(nóng)民工成為市民，不是必定能夠幫助樓市去庫(kù)存。要去三四線(xiàn)城市及小城鎮(zhèn)商品房的庫(kù)存，農(nóng)民工市民化只是提供了改變這些地方樓市的供需客觀條件，要真正改變這個(gè)供需條件，必須讓市場(chǎng)價(jià)格符合這個(gè)市場(chǎng)供需條件。以現(xiàn)在來(lái)看，現(xiàn)時(shí)的三四線(xiàn)城市及小城鎮(zhèn)的樓價(jià)大約需降低三分之一至一半。可能只有這樣，才能真正去掉龐大的房地產(chǎn)庫(kù)存。

以我對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存精神的領(lǐng)會(huì)，無(wú)論是北上廣深等一線(xiàn)城市，還是三四線(xiàn)城市及小城鎮(zhèn)的樓市，重點(diǎn)皆在降低商品房?jī)r(jià)格。