農村宅基地退出：土地權責重新配置的試驗場

□文/陸素艮（南京農業大學　江蘇·南京）

?

農村宅基地退出：土地權責重新配置的試驗場

□文/陸素艮
（南京農業大學江蘇·南京）

［提要］土地問題直接關系到農民切身利益和社會穩定，本文以宅基地退出為例，探討宅基地退出前后宅基地上的權屬轉化，結合宅基地的社會保障功能和財富增長功能，分析農民在實現宅基地退出過程中存在的問題，根據現有政策文件規定，探討現有法律體系的完善。

關鍵詞：宅基地退出；財富增長功能；土地發展權

原標題：土地權責重新配置的試驗場——以宅基地退出為例

收錄日期：2016年4月9日

隨著城鎮化進程的加快，城市建設用地的需求與日俱增，城鎮化必然要占用土地。而我國人多地少，耕地資源稀缺，保護耕地是基本國策。如何在保護耕地總面積不變的情況下，增加城鎮建設用地已成為當前亟待解決的問題。我國目前有2.5億畝宅基地，如果能隨著農民工進城、農業轉移人口市民化，將不再使用的宅基地退出復墾，就能在保證18億畝耕地紅線不動搖的前提下，滿足城市擴展所需要的建設用地。因而在城鎮化進行過程中，社會和學界越來越關注如何規范土地產權，建立宅基地退出機制。本文立足于退出主體，探討土地重新配置過程中各方主體權責的轉化。

一、宅基地退出前的權責劃分

建國以來，農村宅基地經歷了農民私有到集體所有，農民享有所有權到農民享有使用權的轉變。根據《憲法》規定，宅基地歸集體所有，農民享有使用權，即宅基地的所有權主體和使用權主體是分離的。

（一）宅基地所有權。《憲法》第六條規定：“中華人民共和國的社會主義經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”土地作為生產資料的一種，毫無疑問被納入其中，從基本法的高度規定了土地的兩種所有權形式，國家所有權和集體所有權。《憲法》第十條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”《土地管理法》第八條在《憲法》第十條的基礎上明確了“城市市區的土地屬于國家所有”，“集體所有”即“農民集體所有”。由此可見，無論是基本法還是法律都規定了宅基地所有權的主體是集體。

1、宅基地所有權主體。《憲法》雖然規定了宅基地集體所有的制度，但是由于人民公社時期“三級所有、隊為基礎”的歷史遺留問題，使得宅基地所有權具體所有者不明。在此基礎上，《土地管理法》第十條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。”進一步明確了宅基地所有權主體為村農民集體、鄉鎮農民集體、村民小組農民集體。

2、宅基地所有權主體的權利。按照傳統民法物權理論，所有權包含四項權能，即占有、使用、收益和處分權能。我國宅基地的所有權與使用權是分離的，農民集體的宅基地所有權權能并不充分。我國實際占有宅基地的是使用權主體——農民，宅基地的所有權主體農民集體對宅基地并不直接占有，因而宅基地所有權權能中的占有權能是缺失的。占有權能是實現使用權能和處分權能的基礎，基于占有權能的缺失，農民集體的使用權和處分權也受到了限制。農民集體宅基地收益權的取得，可以通過宅基地的有償取得和有償使用獲取收益。

農民集體對宅基地還享有分配權、管理權和收回權。農民集體有分配宅基地的權利，在不違反村民會議通過的宅基地使用方案的前提下，新增宅基地也由農民集體分配。但是宅基地分配給農戶使用后，農民集體不能干預農村居民對宅基地的法定權利，在農民集體使用宅基地的過程中享有的是日常管理權。基于鄉（鎮）村公益建設、宅基地的閑置和農村居民住房的翻建等需要收回土地的，農民集體可以行使集體權利依法收回宅基地使用權等。

3、宅基地所有權行使的限制。宅基地所有權的使用權能是不完全的，根據《土地管理法》第四十三條規定，農村集體用地只能用于興辦鄉鎮企業和村民建設住宅，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設。宅基地的使用用途限于建設住宅，不得用于房地產開發等能夠產生巨大經濟效益的項目。

宅基地所有權的收益權能是農民集體基于宅基地所有權而享有的經營所得。若要在宅基地上進行房地產開發，必須由國家征收為國有土地之后才能出讓。而根據《土地管理法》的規定，征收宅基地的，國家給予農戶土地補償費和安置補助費等。這實際上是對宅基地使用權的補償，而宅基地所有權人并未根據所有權的市場價值取得補償，宅基地被征收后的出讓收益也統統歸于國家。宅基地所有權在一定意義上失去了其應有的財產權利的功能。

宅基地所有權的處分權能也受到了嚴格的限制。《憲法》第十條規定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”從根本法的高度規定了宅基地所有權不得轉讓。《土地管理法》還對集體經濟組織的批準權進行了限制，鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設、農村村民住宅用地，需要使用土地的，都需要縣級以上政府批準，集體經濟組織只有審核權。隨著農村宅基地產權權能的逐步限制以及宅基地管理的逐漸嚴格，宅基地所有權人的物權權能已基本形同虛設。

（二）宅基地使用權。宅基地使用權，是集體經濟組織成員基于身份而取得的權利，集體經濟組織成員為建造住宅及其附屬設施對集體所有的土地享有占有、使用權。我國目前法律法規對農村宅基地使用權的期限并未作出明確規定。基于《繼承法》規定，房屋作為公民死亡時的個人合法財產可以被繼承，而目前房地產交易的普遍原則是“房地一體”、“地隨房走”，因此宅基地使用權也可以被繼承，成為一種實際上無使用期限限制的永久物權。

1、宅基地使用權主體。宅基地使用權與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的。由于宅基地所有權主體有村農民集體、村內農民集體、鄉鎮農民集體三種情況，因此與之相對應，宅基地使用權的主體應該是村農民集體、村內農民集體、鄉鎮農民集體的成員，統稱為集體經濟組織成員或農民集體成員。

2、宅基地使用權主體的權利。《物權法》規定宅基地使用權屬于用益物權，宅基地使用權人依法享有占有和使用的權利。一般情況下，占有權與所有權合一；但是，我國宅基地所有權能和使用權能分離，宅基地使用權人實質占有宅基地，此時占有權與所有權分離，形成為非所有權人享有的獨立權利。區別于農用地使用權通過直接控制支配土地實現占有權，宅基地使用權的占有權能大多是通過對住房及其附屬設施的占有來實現的。宅基地作為住宅建設的基礎用地，其存在目的不是占有土地本身，而是在土地上修建住房及其附屬設施并投入使用。宅基地使用權能既包括集體經濟組織成員在宅基地上修建房屋及其附屬設施，也包括使用者通過對住房及其附屬設施的使用而間接使用宅基地。依據《物權法》的規定，宅基地使用權人對宅基地享有占有權和使用權，而用益物權的一般規定則規定“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利”，因此宅基地使用權應包括收益權，即宅基地使用權人可以通過使用宅基地而獲益，也可以因宅基地上房屋出賣、出租等取得收益。

除了農民自愿退出宅基地以消滅宅基地使用權這種處分行為以外，目前國家限制宅基地使用權的單獨流轉，宅基地使用權不得單獨出賣、出租、抵押、繼承等。《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”由此可見，宅基地上房屋的所有權是可以流轉的。按照“地隨房走”原則，宅基地使用權隨住房所有權的轉移而轉移。由于農村居民對其擁有的宅基地的直接管理，集體經濟組織在農民使用宅基地的過程中只有日常管理權，而不得干預農村居民的法定權利，因而農村居民不僅在法律和事實上擁有宅基地占有權、使用權，而且在事實上享有了宅基地的處分權和收益權。

3、宅基地使用權行使的限制。《土地管理法》對宅基地的使用權能進行了約束，根據第六十五條規定，宅基地使用權人有按照批準的用途使用土地的義務，不得擅自改變宅基地用途。未經依法批準，擅自改變宅基地用途的，農村集體經濟組織有權報經原批準用地的人民政府批準，收回宅基地使用權人的宅基地。宅基地使用權的處分權能和收益權能也受到了限制，《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”宅基地使用權及上蓋房屋不得對城鎮居民出售，不得在宅基地上進行商品房開發。

二、宅基地退出后的權責變化

目前宅基地退出處于實踐研究階段，學術界尚未對其形成統一定義。歐陽安蛟認為，宅基地退出既包括農民自愿退出現有的宅基地和主動放棄合法宅基地的申請，也包括強制收回違法占用的多余宅基地。張秀智認為，宅基地退出包括三個方面內容：宅基地整理復墾、農民主動放棄宅基地及住房、宅基地流轉。筆者認為，宅基地使用權是集體經濟組織成員基于成員身份享有的法定權利，退出表明主體的主觀意愿，宅基地使用權人愿意放棄既有權利，或者放棄合法權利的申請。宅基地所有權歸村農民集體所有，使用權人退出宅基地后，宅基地使用權理應回歸于宅基地所有權人，即宅基地退出意味著宅基地使用權人主動自愿放棄宅基地使用權，使得宅基地所有權和宅基地使用權主體合一。因此，宅基地退出的形式包括農民自愿退出現有的宅基地，以及主動放棄合法宅基地的申請，從而區別于宅基地流轉、宅基地征收以及宅基地收回制度。

自城鄉建設用地增減掛鉤政策實施以來，地方政府成為宅基地退出的推動主體。宅基地退出形式主要分為兩種：一是以新農村建設為背景，政府通過宅基地整理、復墾等方式推動農民集中從而實現農村宅基地退出；二是以統籌城鄉發展為背景，政府用城鎮戶口與相應的城鎮公共服務引導集體經濟組織成員自愿放棄其宅基地和住房，實踐中通常采用宅基地置換的方式實現宅基地退出。

（一）土地所有權。農民退出宅基地后，宅基地的使用權能與宅基地所有權相結合，此時宅基地的權屬狀況理應是集體基于所有人身份對宅基地享有一個相對完整的物權，具備所有權所具備的占有權能、使用權能、收益權能以及處分權能，只不過基于土地的特殊性，這些權能受到了限制。然而事實并非如此。

宅基地使用權主體退出宅基地后，退出的使用權歸還給所有權主體即農村集體，農村集體取得了宅基地的使用權，即應當承擔退出這一行為中產生的權利義務，承擔宅基地退出所產生的費用，并獲得宅基地退出后產生的收益。但現實中農村集體普遍經濟實力不強，對于宅基地退出中的補償安置費用以及宅基地退出后的整理復墾等所需的大筆資金，沒有足夠的負擔能力。既然農村集體不具備履行作為權利獲得方應履行的義務，對宅基地退出也就缺乏應有的動力，這就為地方政府的介入和推進提供了空間。地方政府作為宅基地退出的另一主體，與農民交易取得宅基地后，將農民退出的宅基地整理復墾為耕地，以耕地指標換取建設用地指標，整理復墾后的耕地所有權和使用權仍然屬于農村集體。由于宅基地性質的轉化，農村集體實質上擁有的不再是宅基地的所有權和使用權，而是耕地的所有權和使用權。

（二）土地發展權。土地發展權是對土地在利用上進行再發展的權利，是土地所有權諸多權利中的一項，最早起源于英國。英國的土地所有權分為私人所有和國家所有，20世紀50年代，為了保護耕地、牧地資源，英國對私有土地的用途進行限制，實行“土地發展權國有化”。如果私有土地所有人或其他人想變更土地使用性質，必須先向國家購買土地發展權。隨后，美國吸收并改進了該制度。20世紀70年代，《美國發展權轉讓授權法》規定，土地所有權人可將發展權讓渡，讓渡的發展權在轉讓地塊上作廢，而可以在受讓地塊上與其現有的發展權相加存在。我國正在推行的“城鄉建設用地增減掛鉤”政策與美國的發展權轉讓制度在實質上相契合。

農民退出宅基地，將其轉讓給地方政府，形成與地方政府的交易關系。地方政府對退出的宅基地進行整理和置換，并將節約集約出來的宅基地整理復墾為耕地，根據2005年國土資源部下發的《關于規范城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》的規定，地方政府因為補充耕地而換取了建設占用耕地（擬用于城鎮建設的地塊）的指標。取得城鎮建設用地指標后，地方政府將指標出讓給城市用地需求者，獲得收益。在這一過程中，地方政府并未因交易取得宅基地的使用權，換言之，地方政府積極推動宅基地退出并不是為了實現退出的宅基地本身，而是由于宅基地退出復墾后所獲得的建設占用耕地指標，即土地發展權在空間上的重新配置以及交易的過程。

三、宅基地退出可能存在的問題

土地作為一種稀缺資源，承載著對農民最基本的生活保障功能。隨著對三農問題的聚焦，如何賦予農民更多財產權利、提高農民的財產性收入逐漸成為統籌城鄉發展的重要指標。農民的財產性收入是指農民對自己所擁有的財產，通過物權的行使而獲得的收益。而土地作為農民的主要財產，自身的財富保障功能應得到實現。換言之，土地的基本功能應該是雙重的，即為農民提供生存發展保障和財富增長保障。農民在實現宅基地退出時，不再擁有宅基地的任何權利，其退出的生存發展保障和財富增長保障是社會各界在推進宅基地退出時不得不考慮的問題。

（一）宅基地的生存保障問題。宅基地使用權是一種身份權，農村集體經濟組織成員基于成員身份取得這一具有無償性和無期限性的物權。宅基地的社會保障功能在于保障農民安居，具有明顯的社會福利性質，因此宅基地退出的基本前提是農民不再需要宅基地的居住保障功能。前文已分析宅基地退出的兩種主要形式，以新農村建設為背景而實現的農民集中居住實際上仍然擁有宅基地使用權，其生存居住需求得到了保障，此處不加以贅述；而另一種退出形式，即以統籌城鄉發展為背景引導農民成為城鎮居民從而退出宅基地使用權，則需要進一步關注農民退出宅基地后的生存發展。

1、住房保障問題。宅基地退出不僅是宅基地使用權的退出，還包括宅基地上房屋所有權的退出。在退出宅基地的過程中，農民失去了最為重要的兩項固定資產：土地和住房。目前，我國農村住房政策與城鎮住房保障制度還未得到有效的銜接，城市的經濟適用房、廉租房等公共住房尚未將退地農民納入到使用主體范疇，農民退出宅基地后的住房問題仍不在城鎮住房保障體系之內。有恒產者有恒心，農民在退出宅基地后最基本的住房保障都未得到有效解決的時候，也就缺乏退出宅基地的主觀能動性。引導和激勵農民主動積極退出宅基地，首要前提是解決農民住房保障問題。

2、社會保障問題。農民退出宅基地成為城鎮居民，擁有城鎮戶籍后的關鍵問題是其擁有的社會福利及社會保障是否與其身份相一致。據統計，目前城鎮和農村戶籍存在60多種不平等的福利。雖然我國正在積極推進農村城鎮社會保障一體化建設，但總體而言，農村的社會保障項目少，保障水平低。如果農民退出宅基地取得城鎮戶籍后，其所享有的社會保障內容與退地前一致，其身份在實質上就是失了土地的農民，而不能稱為城鎮居民。

3、發展保障問題。農民和城鎮居民的另一區別在于職業的不同。農民以土地為生，失去土地意味著其安身立命的根本也發生了改變。而農民在實現宅基地退出的同時，往往被迫放棄承包地，脫離農業生產成為失業農民，從而失去生活來源。因此，解決退地農民的就業問題，使退地農民真正意義上的融入城鎮生活也是社會各界推進宅基地退出過程中亟須考慮及解決的問題之一。

（二）宅基地的財富增長問題。宅基地退出過程實質上就是土地利益在不同利益主體之間的重新分配過程，也就是特定社會結構下利益分配格局的調整過程。這一過程涉及到地方政府、農村集體、農民等不同利益主體的博弈，不同利益主體都會基于理性經濟人的角度趨于自身利益最大化。但是實踐中，宅基地退出過程中土地的最大收益是由地方政府獲得的，即產生土地增值收益的土地發展權掌握在地方政府手里，這就導致了土地收益分配不公的問題。而宅基地問題的關鍵在于宅基地的產權問題。現行法律賦予了農民對宅基地的用益物權，并對宅基地的流轉、轉讓、出租等處分行為進行了約束，從而保障宅基地對農民所起到的生存居住功能。但是宅基地產權制度強調了土地的社會保障功能，卻忽視了土地的另一功能性———財富增長功能。

宅基地所有權屬于農村集體，但這種所有權只是名義上的所有權，不具備所有權的本質特征。從宅基地的權利現狀來看，宅基地使用權在現實生活中的使用是極其接近所有權的，農民取得宅基地使用權后，在其上建筑房屋，只要有居住的需要，就可以長期居住下去。雖然宅基地使用權的轉讓受到限制，但是建在宅基地上的房屋所有權是可以轉讓的，按照“地隨房走”的交易原則，宅基地使用權在事實上也受到了處分，某種意義上來說，宅基地使用權已接近一種完全的私權利。但是法律對宅基地使用權的限制使得這種私權利區別于物權法上的其他私權，宅基地使用權人只能在保持宅基地原有的利用形式的基礎上利用宅基地。在實現宅基地退出時，農民退出的是受到限制的宅基地使用權，而不是作為土地使用性質變更的財產權的土地發展權，這就導致宅基地的財富增長功能得不到實現，宅基地退出者的利益得不到保障。

四、現有法律體系下農民退地利益保護

農民在實現宅基地退出過程中的利益保護問題，應立足于宅基地的承載功能，宅基地作為農民主要的固定資產，兼具社會保障功能及財富增長功能。農民退出宅基地后，原附屬于宅基地上的功能性不再具備，激勵農民退出宅基地，首先應解決農民退地后原依附于宅基地的社會保障功能和財富增長功能的落實問題，即保障農民退地利益。

（一）現有法律政策對農民宅基地退出的規定。我國尚未出臺宅基地退出方面的法律，對農民退出宅基地的相關內容需要追溯到政策文件。2000年中共中央、國務院《關于促進小城鎮健康發展的若干意見》鼓勵農民進鎮購房或按規劃集中建房，對進鎮農戶的宅基地，要及時置換出來，節約的宅基地可用于小城鎮建設用地。2004年國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》指出各地要制定激勵措施，鼓勵農民騰退多余宅基地。2007年國土資源部《關于促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》提出要明晰土地產權，加快推進農村土地確權登記發證工作，保障農村集體土地流轉中的權益。2008年國務院發布的《國務院關于促進節約集約用地的通知》規定，對農民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當地政府可給予獎勵或補助。2012年國務院辦公廳發布的《積極穩妥推進戶籍制度的改革的通知》進一步強調農民宅基地使用權受法律保護。

可以看出，雖然政策文件里規定了農民宅基地退出的政策導向，但對農民在宅基地退出中的利益分配問題幾乎無著墨，各地在推進宅基地退出試點工作時的補償標準無章可循，農民的利益保護問題也得不到保障。

（二）現有法律體系的完善。在農村宅基地退出過程中切實保障農民退地利益，首先要完善宅基地的產權制度。在集體所有制不變的框架下，以法律形式明確規定宅基地所有權主體。在所有權主體明確的前提下，進而對宅基地權能進行規范。

1、明晰宅基地使用權的主體及權能。我國的宅基地使用權制度沒有形成一套完整的法律法規來保障，現有的宅基地使用權內容由于要結合不同層次的部門法，在實踐中對法律的適用上容易產生誤讀和偏差。由于土地資源的特殊性，宅基地的規制更多是適用《土地管理法》的規定，行政公權的強行介入使得宅基地使用權的管理中代入了過多的行政干預，宅基地使用權的私權性受到侵害，脫離了《物權法》對私權的立法本意。因此，限制過于濃重的行政主義色彩，增強私權自治的適用效力是宅基地立法制度的方向。宅基地使用權作為用益物權，是一種典型的私權，具有排他性，用益物權人當然可以依據自身意志進行收益和處分。《物權法》可以詳細規定宅基地使用權的概念、內容、權利行使、取得及消滅方式、流轉、法律責任及其他，通過明確和加強宅基地產權權能的方式賦予宅基地使用權人收益權和處分權。

明確宅基地使用權的權屬，一方面是通過界定農村經濟組織成員的成員身份確定宅基地使用權主體；另一方面是確定宅基地面積。在宅基地退出中，宅基地的面積直接關系到宅基地退出的收益。因此，對宅基地進行確權頒證，能夠切實保護宅基地使用權人的合法權益。宅基地使用權的確權頒證，既能避免相關法律關于宅基地利益分配的矛盾，還能促使地方政府按憑證對宅基地退出農民進行補償，從而保障農民宅基地退出收益的實現。

2、引入土地發展權制度。目前，土地發展權在我國還限于理論界的討論，而沒有發展成為制度存在。國內理論界對土地發展權的內涵有廣義和狹義兩種理解。李世平認為，“土地發展權就是將土地變更為不同使用性質的權利，它既可以與土地所有權合為一體由土地所有者支配，也可以由只擁有土地發展權而不擁有土地所有權者支配。它是土地處分權中最重要的權利。”這是狹義的土地發展權。胡蘭玲認為土地發展權是廣義的權利，“是對土地在利用上進行再發展的權利，即在空間上向縱深方向發展、在使用時變更土地用途之權，可將其分為兩類：空間（高空、地下）建筑權和土地開發權。”學者們比較一致的觀點是，土地發展權是使土地使用性質發生變更的權利，是可以與土地所有權分割而單獨行使的處分權。

當前，政府引導農民退出宅基地的過程實際上是農村宅基地資源要素被重新配置的過程，即根據“城鄉建設用地增減掛鉤”政策的規定，通過補充耕地換取城鎮建設用地指標，實現土地發展權的轉移。在土地發展權產生的基礎上，對土地使用性質變更產生的巨大利益如何分配？由于我國尚未引入土地發展權制度，農民在實現宅基地退出時，退出的是宅基地使用權和建造在宅基地上的房屋所有權，而不包括土地發展權，從而導致基于土地發展權產生的土地增值收益的分配不公，宅基地本身應承載的功能性———財富增長功能的無法實現。因此，確保農民退地利益的實現，應當在宅基地制度中引入土地發展權制度。關于土地發展權的歸屬問題，學術界主要有兩種觀點：第一種認為發展權歸土地所有權人所有，我國土地分為國家所有和集體所有，按照單一主體論的觀點，土地發展權由國家或者農村集體所有；第二種觀點認為土地發展權應由不同參與主體分享，即發展權的實質在于對人類社會的經濟資源進行合理的配置。筆者認為，單一主體論的觀點不符合我國土地的土地二元結構，城市土地歸國家所有，土地發展權和所有權的主體合一會導致土地用途管制制度與土地發展權國家所有的制度建設在功能上的重疊，結果是公權力與公權力的沖突；農村土地的所有權屬于集體，但所有權和使用權的分離制度決定了宅基地的功能屬性是服務于使用權人的，如果農民不屬于宅基地增值收益的分配主體，農民的退地利益將得不到保障。

主要參考文獻：

［1］戴燕燕.上海農村宅基地退出機制研究［J］.上海國土資源，2013.3.

［2］曹志海.我國城市化進程中失地農民權益保障問題研究［J］.中國行政管理，2007.3.

［3］陳科.基于城市化角度的增減掛鉤政策實施研究［J］.城市規劃，2011. 7.

［4］戴偉娟.城鎮化進程中農村土地流轉問題研究［D］.上海社會科學院，2010.

［5］何建華，于建嶸.城市化進程中的農民權益保護問題［J］.華中師范大學學報，2005.2.

［6］劉銳.農村宅基地退出問題再探討［J］.中州學刊，2013. 7.

［7］劉守英.地方政府和基層組織介入土地流轉對農民土地權益的影響［J］.河北法學，2004.

［8］孫建偉.涉地農住房權與生存權保障實證研究［D］.華東政法人學，2011.

［9］汪陣，陶然.論土地發展權轉移與交易的“浙江模式”［J］.管理世界，2009.8.

［10］王旭東.中國農村宅基地制度研究［D］.財政部財政科學研究所，2010.

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A