我國“以房養老”試點及政策建議

□文/姜　婕（上海大學　上海）

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我國“以房養老”試點及政策建議

□文/姜婕
（上海大學上海）

［提要］我國“人口老齡化”問題嚴峻，使得我國養老方式不斷創新。我國在引進外國的“以房養老”模式之后，首先在北京、南京、上海、武漢四地進行試點。本文從我國存在的幾種試點模式現狀出發，分析近年來這些試點存在的風險及陸續失敗的原因，最后針對我國“以房養老”的特殊情況，提出幾點對策建議。

關鍵詞：“以房養老”；倒按揭

原標題：關于退休規劃下“以房養老”模式的探討

收錄日期：2016年4月8日

引言

目前，我國人口老齡化已經成為亟待解決的社會問題。截至2014年12月，我國60歲以上老年人數量已超過2億，占總人口的14.9%。在此嚴峻的狀況下，以房養老作為養老的補充模式是改善老年人生活狀況的重要途徑。

一、我國“以房養老”試點現狀及基本特點

（一）我國“以房養老”現狀。目前，美國的住房反向抵押貸款業務及其市場最為成熟，而我國的“以房養老”概念則是自20世紀90年代從國外引進過來的，在不斷的探索與嘗試中已經走過了十多個年頭。“以房養老”在2003年兩會上首次被提及用以拓寬養老金來源渠道。從第一次被提及至今已經有10年的時間，2013年9月13日國務院正式發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確指出要開展“老年人住房反向抵押養老保險試點”工作。目前，我國已經在北京、上海、南京及武漢進行過“以房養老”的試點。主要存在四種模式：一是北京的幸福人壽“出租換養”模式；二是上海市公積金管理中心“售后返租”模式；三是南京溫泉留元老年公寓“以房換養”模式；四是中信銀行“養老按揭”業務模式。可是由于“以房養老”模式發展的時間仍然不長，業務還不夠成熟，目前我國的“以房養老”仍未能得到大規模的推廣，僅處于試點階段，并且試點的效果也不盡如人意。

（二）我國“以房養老”的特點

1、適合人群。我國的“以房養老”主要針對的人群基本要滿足以下三點：首先，老人需要年滿55周歲或以上（不同的模式要求不同，但至少要滿55周歲）；其次，老人需要擁有可以自由支配的一套或者以上的自有住房，并且其所處地段不能太差，房屋亦不能太過陳舊，從而不會影響機構在房地產市場上對其進行處理；最后，老人的在養老撫養方面不健全。種種這些情況都將會成為老人在退休后可能進行“以房養老”的動機。

2、“以房養老”中存在的風險特點。“以房養老”本身會存在一些固有的風險因素，另外在我國的運行中又會存在特定的風險因素，這些風險總體可以概括為兩類：貸款機構風險和借款人風險。

（1）貸款機構風險。貸款機構風險又可以細分為長壽風險、利率風險、房屋貶值風險及土地使用權風險等。長壽風險與貸款人的壽命有關。倘若老人由于長壽，其對房屋的使用年限超出了最初的設定年限，貸款期限越長，則機構承擔的風險就會加大。利率風險為當預期利率的變動和實際利率變動不一致時，貸款提供方要么會面臨貸款額及應計利息高于所抵押房產價值的風險，要么會面臨借款人提前終止合同的風險。房屋貶值風險以及土地使用權風險，“以房養老”模式最重要的載體便是房地產，而房地產市場的變化有可能會造成房屋貶值的風險。

（2）借款人風險。借款人風險同樣可以細分為：房屋增值風險、機構破產風險、貸款方的道德風險和費用風險等。房屋增值風險，相對于貸款人會面臨的房屋貶值風險而言，對于借款人來說，同樣具有房屋增值風險。中國的房地產業發展速度一直很快，但是如果借款人將房地產抵押給貸款人，那么老人百年后，房屋的增值收益都將由貸款人得到。機構破產風險，由于“以房養老”現在在中國的試點基本是由銀行、保險等機構在運行，所以一旦這些機構由于經營不善或者“以房養老”業務運營沒有達到機構的預期，就有可能會導致業務的停止運營，甚至有機構破產的可能。道德風險，借款方一旦將自有房屋抵押給貸款方，如果老人搬離了原來的住處，住進了貸款方提供的養老院或者為借款方提供的出租房中，由于合同已經簽訂，所以可能會存在貸款方對借款方存在照顧不周或者物業管理不周等道德風險。以至于老人的生活質量受到不良影響。最后，還有可能出現費用風險。

二、我國“以房養老”試點存在的障礙

（一）養老觀念的障礙

1、財產遺留問題。在中國傳統觀念中，父母百年歸老之后，總是希望能夠遺留一些財產給子女。而房產作為普通家庭的一項重大資產，父母無疑更加希望可以在自己百年歸老之后將房屋作為自己的遺產繼承給子女。

2、老人生活習慣障礙。老人在前半生大多數時間都是在自己的房屋中安度的，如果借款人收走房屋，要求老人搬至養老中心或其他地方再重新開始適應新的環境，也有悖于老人的居住情感和生活習慣。南京模式和北京模式都存在這個問題，在南京模式中，老人需要入住到提供的老年公寓，而北京模式中，老人則被要求入住壽山福海養老中心。

3、產權移交問題。賣房返租模式一開始就要求變更老人的房屋產權，這是廣大老年人心理上無法接受的，比如上海模式就有這樣的問題存在。

（二）無政府介入而導致的障礙

1、公信力不足障礙。從國際上看，任何國家和地區的“以房養老”業務，無論何種模式，政府無不參與其中，有的甚至直接主辦或者出資參與，有的成立專門機構負責監督與管理，等等。我國南京、上海、北京等地“以房養老”試點失敗的原因固然有前述的諸多因素，但民間運作、缺乏政府的參與、缺少公信力無疑也是一個不容忽視的重要原因。

2、機構利益至上問題。由于“以房養老”主辦方多為一些企業公司，或者銀行、保險等金融機構，所以都是以營利為主要目的的。而且“以房養老”費用本來就存在很高的現象，這就必然會導致機構對房產普遍的估價過低問題，有些物業價值甚至只能拿到估值的一半。最終老人能夠從貸款人處每月拿到的養老保障可能都不能滿足當地的最低生活保障。

（三）產品定價及保險精算模型復雜。產品定價是反向抵押貸款推出的核心環節，產品定價是否合理，在一定程度上決定了住房反向抵押貸款的成敗。假如產品定價過高，申請人得到的貸款數額過低，申請人將失去興趣，住房抵押貸款就會面臨需求不足的問題；如果產品定價過低，則貸款人面臨著到期后貸款收不回來的風險，可能以此帶來虧損，貸款人的積極性會大大減少。

三、我國“以房養老”障礙解決對策

（一）由政府輔助建立一個獨立的“以房養老”辦公機構。政府需要在“以房養老”這一辦法中有所作為，可以通過為機構進行適當擔保或者對其進行稅收優惠的辦法，減少貸款最終落實到借款人手里的阻力。并且要輔助建立一個獨立的“以房養老”辦公機構，更加專業性地為孤寡老人進行服務。

（二）推出“以房養老”保險。“以房養老”存在利率風險、房產價格波動風險和長壽風險等，所以對于承接了“以房養老”的主辦方來說，未來無疑具有很強的不確定性，所以可以將這些風險以保險的方式部分或者全部轉嫁給第三方保險公司，由善于進行保險精算的保險公司來分擔風險，對于借款人來說也能提高其進行“以房養老”的意愿。

（三）推出“以房養老”證券化。“以房養老”的承辦方可以將房屋進行打包進行證券化，在二級市場上進行流通，提前收回房屋的價值，利用這部分資金在金融市場上進行在投資，不僅分散了風險，還可以利用其投資收益給予老人適當比率的收益作為額外的養老保障。

（四）補充“以房養老”模式，不斷進行創新。陳鵬軍（2013）基于居民對民間機構主辦養老的不信任，提出要加大政府的參與，并提出了兩種基于政府參與的“以房養老”模式：一是基于政府擔保的有贖回權的住房反向抵押貸款模式；二是基于政府擔保的“以租換養”模式。這兩種模式在一定程度上客服了“以房養老”試點模式中存在的比如群眾公信力不足及關于房產贖回權等問題。

除此之外，轉變老人的固有養老觀念也是推行“以房養老”的一大對策。

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