論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何加強(qiáng)工程建設(shè)投資管理

張 凱

身份證號(hào)碼：64010219800413211X

論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何加強(qiáng)工程建設(shè)投資管理

張 凱

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售的全過(guò)程中，以期獲得預(yù)期的收益。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)投資管理相對(duì)松懈和不夠?qū)I(yè)使得我國(guó)房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大大增加并且對(duì)工程的質(zhì)量與工程的進(jìn)展進(jìn)度有著極大的影響。因此對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)而言當(dāng)務(wù)之急是對(duì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)投資管理從而使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資更加安全，工程建設(shè)的過(guò)程更加順利。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；工程建設(shè)；投資管理

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段的投資管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策主要就是實(shí)施項(xiàng)目投資行動(dòng)方案的選擇和決定過(guò)程。是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性實(shí)施技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。此階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資管理的起點(diǎn)，其決策結(jié)果對(duì)項(xiàng)目投資具有決定性的影響。決策階段的投資管理以投資估算為主。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資建議書(shū)及可行性研究報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施合理、正確的投資估算是投資管理的第一步，也是最重要的一步，抓好估算才能做到對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的全過(guò)程控制，同時(shí)也為以后各階段的投資管理做好鋪墊和約束。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資管理

設(shè)計(jì)階段不斷會(huì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的使用功能產(chǎn)生影響，還會(huì)對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目成本以及投資效果產(chǎn)生影響，在設(shè)計(jì)階段當(dāng)中，盡管其所占到的成本比較少，然而相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體工程造價(jià)影響程度卻很大。因此在設(shè)計(jì)階段造價(jià)人員應(yīng)積極參與其中，同設(shè)計(jì)人員密切聯(lián)系，在結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、材料設(shè)備的選擇和比較中積極地發(fā)揮作用。同時(shí)設(shè)計(jì)質(zhì)量也間接地影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本，設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題往往會(huì)引起工程停工、返工甚至造成質(zhì)量事故和安全隱患，從而引起成本費(fèi)用的極大浪費(fèi)。因此，設(shè)計(jì)階段也需求開(kāi)發(fā)商本身具備一定專(zhuān)業(yè)知識(shí)，在設(shè)計(jì)階段和專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員一起把設(shè)計(jì)做細(xì)、做深，真正做到優(yōu)化設(shè)計(jì)。

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制同時(shí)也體現(xiàn)在設(shè)計(jì)的不同階段需要編制相應(yīng)的工程造價(jià)控制文件。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段要經(jīng)過(guò)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，在每一個(gè)階段都需要編制相應(yīng)的工程造價(jià)控制文件即投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算，逐步由粗到細(xì)確定工程造價(jià)控制目標(biāo)，同時(shí)經(jīng)過(guò)分階段審批、切塊分解，層層控制工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目有效的投資管理。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的投資管理

3.1 加強(qiáng)招標(biāo)文件以及控制價(jià)的編制和審核

對(duì)于項(xiàng)目的應(yīng)招標(biāo)內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)人員應(yīng)就招標(biāo)內(nèi)容實(shí)施收集、篩選、分析同時(shí)總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素實(shí)施預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的的條款反復(fù)推敲，做到知己知彼，有利于之后的造價(jià)控制。同時(shí)根據(jù)發(fā)包項(xiàng)目編制一份招標(biāo)控制價(jià)，招標(biāo)控制價(jià)的編制有利于房地產(chǎn)企業(yè)把造價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，防止投標(biāo)單位聯(lián)合抬標(biāo)，把造價(jià)控制在投資估算范圍內(nèi)。

3.2 投標(biāo)單位及投標(biāo)報(bào)價(jià)的審核

投標(biāo)前在對(duì)于報(bào)名參加投標(biāo)的企業(yè)實(shí)施資質(zhì)審查，尤其是對(duì)于企業(yè)的過(guò)往業(yè)績(jī)、生產(chǎn)能力逐一核對(duì)、比較，必要時(shí)還需實(shí)施實(shí)地考察，防止濫竽充數(shù)的企業(yè)進(jìn)入投標(biāo)報(bào)價(jià)階段。對(duì)于投標(biāo)人遞送的投標(biāo)報(bào)價(jià)書(shū)，房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)人員則應(yīng)綜合評(píng)價(jià)投標(biāo)報(bào)價(jià)書(shū)中考慮的生產(chǎn)要素投入與配置、管理水平、施工技術(shù)水平及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)等因素，審核投標(biāo)報(bào)價(jià)是否符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求，同時(shí)對(duì)報(bào)價(jià)計(jì)算的正確性，投標(biāo)構(gòu)成的合理性實(shí)施審核。經(jīng)評(píng)審認(rèn)為不低于成本的合理低價(jià)中標(biāo)，從而保障建設(shè)資金的節(jié)約和合理有效的使用。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程當(dāng)中的工程投資管理

4.1 強(qiáng)化施工組織設(shè)計(jì)以及施工方案的重視

施工過(guò)程當(dāng)中必須由總承包方提出合理的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理人員應(yīng)充分利用自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)，在施工組織設(shè)計(jì)和施工方案的優(yōu)化過(guò)程中充分發(fā)揮作用。對(duì)施工工藝、施工進(jìn)度和施工質(zhì)量實(shí)施合理優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)建設(shè)成本的最優(yōu)化。在主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新工藝、新辦法，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。

4.2 重視合同管理

在實(shí)際的施工過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理人員應(yīng)嚴(yán)格按合同辦事，訂立嚴(yán)密的合同條款，尤其是施工過(guò)程中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、影響造價(jià)、延誤工期等因素實(shí)施事先約定，以法律的形式確定下來(lái)，確保雙方按約履行。在合同的管理過(guò)程中還應(yīng)對(duì)工程變更實(shí)施有效的控制。造價(jià)人員應(yīng)對(duì)各項(xiàng)變更實(shí)施審核，計(jì)算工程變更對(duì)總投資的影響，同時(shí)從整體的角度確定是否需要實(shí)施工程變更，從而減少不必要的工程費(fèi)用支出，防止投資失控。

4.3 資金管理

工程人員和造價(jià)人員應(yīng)做好月度工程進(jìn)度款的審核，防止工程資金超合同支付。同時(shí)對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，必須按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額實(shí)施核價(jià)，支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。對(duì)大型材料如鋼材、水泥或大型設(shè)備按合同要求可以由開(kāi)發(fā)方直接提供的，則采取甲供或甲定乙供的方式，以達(dá)到降低投資的目的。

5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算階段的審核管理

工程結(jié)算審核需要造價(jià)人員根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)承包方遞交的結(jié)算書(shū)實(shí)施全面的審查和復(fù)核。為了確保工程結(jié)算審核的質(zhì)量，審核人員不僅要具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、良好的職業(yè)道德外還必須做好審核前的調(diào)查工作。仔細(xì)核對(duì)與工程結(jié)算相關(guān)的文件與資料，同時(shí)深入施工現(xiàn)場(chǎng)掌握第一手的資料，這不僅可以增加審核人員對(duì)工程整體的感性認(rèn)識(shí)，還可對(duì)一些變更、簽證實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，防止審核人員被送審的結(jié)算書(shū)面材料所蒙蔽，有效防止一些故意巧立名目的虛增項(xiàng)目。審核時(shí)一定要杜絕高估、冒算從而保證準(zhǔn)確、合理、真實(shí)地反映工程造價(jià)。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)投資管理工作無(wú)論對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言還是對(duì)于民生而言都是一件極為重要的事情，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言加強(qiáng)對(duì)于工程建設(shè)投資管理的工作可以在最大程度上減小投資的風(fēng)險(xiǎn)性和投資成本的追加，而對(duì)于民生而言一個(gè)好的工程建設(shè)投資管理也能使工程質(zhì)量得以提高使得民眾可以住上安心的好房子。

[1]王麗君.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算研究[D].北京交通大學(xué)，2009.