情勢變更原則在商品房買賣合同糾紛中的適用

侯佳敏

(中央民族大學 法學院，北京　100081)

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情勢變更原則在商品房買賣合同糾紛中的適用

侯佳敏

(中央民族大學 法學院，北京100081)

[摘要]情勢變更原則在商品房買賣合同糾紛中適用一直是個疑難點。近年來，隨著房地產市場調控政策的反復，以情勢變更為由主張解除或變更合同的案例時有發生，比較典型的兩種案例為：因政策原因買房人無法辦理按揭貸款以及開發商因資金籌措困難、市政配套設施未到位等原因導致延期交房情形。文章探討情勢變更原則在這兩類案件中的具體適用具有一定的現實意義。

[關鍵詞]情勢變更；商品房買賣合同；合同解除

一、問題的提出

最高人民法院于2009年發布的《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》在第26條中對情勢變更原則做出規定。①該原則自確立以來，其在商品房買賣合同糾紛中的具體適用備受理論界與實務界關注。

近年來，一方面，隨著我國房地產市場調控政策的反復，“限購”“限貸”等政策導致大量的已經生效的商品房買賣合同因政策變化而履行發生重大困難，典型的如合同生效后，因政策原因買房人無法辦理按揭貸款，又無力支付全額房款。在此情況下，買房人往往以情勢變更為由要求解除購房合同。另一方面，部分地區的房地產市場發展畸形，房地產企業因資金籌措困難甚至資金鏈斷裂、市政配套設施未到位等原因而導致延期交房現象普遍，買房人因此要求解除合同或要求其支付違約金。對此，開發商能否以情勢變更原則為由拒絕解除合同或支付違約金？

在這兩類案件中，法院應當如何適用情勢變更原則，成為一個難題。尤其是在后一類型案件中，其主要特征為當事人的群體性和訴求的同一性，往往是某一個小區中的多個買房人對于同一開發商提起同一種類請求的多個案件，如果一律允許其適用情勢變更原則解除商品房買賣合同，將會使開發商因資金鏈斷裂而倒閉，出現大批爛尾樓，最終即使解除合同，也無錢退款，導致買房人損失無法追償等嚴重的社會后果。但如果一律裁決該類案件不得適用情勢變更原則解除合同，在個案中又難免會造成有失公平爭議的司法困境。再加上最高院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)中特別強調“慎重適用情勢變更原則，合理調整雙方利益關系”，這就使得法院在適用情勢變更原則審理案件時更加謹慎，更需要對該原則的適用條件反復斟酌。因此，探討情勢變更原則在這兩類案件中的具體適用有著一定的現實意義。

二、因政策原因無法辦理按揭貸款應否適用情勢變更解除合同

近年來，為了抑制住房價格的過快增長與房地產投機的急劇膨脹，從國家到地方均出臺了一系列金融、行政、稅收政策對房地產市場進行調控。各銀行也紛紛提高按揭貸款購房的首付款比例，加大了對買房人按揭貸款資格的審查力度。例如，2010年國務院發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求對首套自住房高于90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍，對于第三套及以上房貸，商業銀行還可以根據自身風險拒絕放貸。這就導致很多買房人在簽訂了商品房買賣合同或者認購意向書后，因政策變化，而無法按照按揭貸款的形式支付購房款。在此情況下，買房人作為申請人，要求適用情勢變更原則解除商品房買賣合同，但在以鄂爾多斯市為代表的一些地區，房地產業的畸形發展導致房價一路下跌，開發商因此拒絕買房人解除合同的要求。那么，在這種案件中，買房人能否以情勢變更為由主張解除合同，取回首付款及利息及相關費用？一種觀點認為，國家的住房貸款政策一直處在不斷調整中，所以貸款政策的變化屬于一種可以預見的商業風險，而非情勢變更，雙方應嚴格按照合同約定履行，買房人要求解除合同的主張不應支持。另一種觀點認為，國家住房貸款政策并不能夠為當事人所預見與控制，無法辦理按揭貸款乃是政策變化，不能歸責于買房人，應當屬于情勢變更的情形，買房人解除合同的主張應當得到支持。

筆者認為，因政策原因無法辦理按揭貸款的情形應當認定為情勢變更。理由如下：

其一，貸款政策變化屬于重大的、不可歸責于當事人的情勢變更事實。正如案例中，新的貸款政策的出臺導致買房人無法獲取按揭貸款，而貸款又是其能夠負擔購房款的唯一方式。政策的變化不可歸責于雙方當事人，且直接使買房人失去繼續履行合同的能力，屬于重大的情勢變更事實。

其二，買房人不能預見貸款政策變化。梳理近年來重大的房地產政策會發現，幾乎每個月均有政策出臺，今日之政策有可能明日即被拋棄，作為一個普通的消費者，不能苛求其對于房地產政策走向進行精準的預測，即使其對房地產政策調控有一個模糊的感覺，也絕無可能預知政策的具體出臺時間以及具體內容。

其三，貸款政策變化造成當事人之間給負義務嚴重失衡，顯失公平。盡管政策變化并未造成支付價款數量的變化，但卻造成了支付方式、支付時間的變化。支付價款數量、支付方式、支付時間三者作為一個整體，共同決定了當事人的即時支付能力。誠然，不乏有少數的買房人即使無法辦理貸款，仍有能力湊齊房款，且支付方式的變更不會影響其生活質量，以情勢變更為由主張合同解除僅是其應對房價下跌的一個借口。但我們更不能否認，購買住房對多數人而言是一生中的大事，更有相當多一部分屬于因拆遷或其他原因為解決自身居住需要而買房的弱勢群體。政策的變化導致其無法辦理按揭貸款，其即時支付能力已不足以繼續履行原合同，固守“契約嚴守”原則并要求其承擔嚴格的違約責任，無疑會使其履約成本極其高昂，將會嚴重影響其經濟狀況與生活質量，造成當事人之間給負義務嚴重失衡，也等于強令買房人獨自承擔政策變動帶來的所有不利后果，顯然對買房人有失公平。而在房價下跌的背景下，繼續履行合同顯然使開發商明顯獲利，符合情勢變更中一方明顯獲利一方嚴重受損之標準。

其四，貸款政策的變化使合同的基礎喪失，合同目的無法實現，且造成了對價關系障礙。原合同簽訂的基礎是買房人確信可以通過按揭貸款的方式支付購房款，一個理性人不會超出自己的支付能力去簽訂一項合同。而政策的變化使得這一信賴基礎喪失，約定的合同履行方式無法進行，且造成一方明顯獲利一方嚴重受損的對價關系障礙。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第23條與以情勢變更為由主張解除合同有異曲同工之處。②因此，在買房人因政策原因而無法辦理按揭貸款時，法院應當根據案件的實際情況，應買房人情勢變更之主張，判令解除商品房買賣合同。同時，根據《指導意見》之要求：“在調整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應遵循側重于保護守約方的原則”，應根據交易的具體情況、當事人的實際經濟狀況等綜合因素決定給予開發商一定的經濟賠償。但在此要注意兩個不得適用情勢變更原則的例外情況：

一是根據合同約定，本應在政策調整之前辦理完畢貸款手續的，卻因當事人的原因未能及時辦理導致政策調整后無法辦理的。此種情況下，貸款手續未能辦理歸咎于當事人過錯，而情勢變更原則的適用條件之一是不可歸責于雙方當事人。

二是合同中明確約定，如果買房人無法獲得貸款，則由其自籌資金支付。此種情形下，由于合同明確約定了無法獲得貸款時應及時變更支付方式，買房人應當按合同要求履行。當然，鑒于商品房買賣合同多為格式合同，且買房人作為消費者，處于弱勢地位，對于此種關系重大的支付方式條款，開發商應當在訂立合同時向買房人詳細說明。

三、延期交房現象中情勢變更原則的適用

案例一：原告王某與被告包頭市A房地產開發有限公司(以下簡稱A公司)簽訂了《包頭市商品房買賣合同》，合同約定A公司應于2013年6月15日將商品房交付王某，且約定：“除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三條約定日期交付商品房，逾期在120日內的，乙方有權向甲方追償已付款利息。此外，甲方還應每日按商品房價款的0.01%向乙方支付違約金”。此后，王某已按合同要求通過首付款與按揭貸款方式支付了全部房屋價款。后因A公司逾期交房，王某將其訴至法院，要求其支付因違約產生的利息損失及違約金。A公司則辯稱，逾期交房的原因是應由政府承擔的供電、排水、燃氣的市政配套設施不能在2013年6月15日前投入運行致使小區的相關設施無法施工，無法按期交房。該公司早已全額繳納了市政基礎設施配套費，且多次與市政溝通，并出資建臨時排污窖井，由于上述政府相關部門原因導致被告無法按期竣工交房，非被告可以左右，應屬情勢變更情形，如繼續按合同約定支付違約金，對被告顯失公平。法院經審理認為，市政配套設施無法按時到位致使逾期交房非被告主觀惡意違約，是被告在締結合同時無法預見的非市場系統的固有風險，可依情勢變更原則予以處理，酌情減輕被告30%的違約責任。③

案例二：原告郝某與被告安陽市B房地產開發有限責任公司(以下簡稱B公司)簽訂了商品房預售合同，原告已按合同約定的金額和日期支付完房款，根據合同約定，被告應于2013年12月31日前將具備條件的商品房交付原告使用，但被告反復拖延工期，至今仍未將房屋交付，故原告要求被告履行合同交房，并支付延期交房的違約金。被告辯稱，房屋竣工延遲是因受到2011年安陽市金融風暴影響，具有情勢變更情形，現已有60多戶業主向法院起訴，屬于群體性案件，按合同支付違約金壓力較大，將影響其他未竣工工程建設，請求酌定減半。法院認為，被告延期交房的事實不構成情勢變更，不予支持違約金酌定減半請求。④

這兩個案例中，開發商均主張其延期交房的原因構成情勢變更，出于公平原則，應酌定減少違約金，此種情形在實踐中并不鮮見。筆者認為，對于延期交房中的情勢變更事由，應當具體案件具體分析，嚴格依照情勢變更的標準與適用條件進行判斷。在案例一中，被告延期交房是因為市政配套設施未能按期到位，這直接導致被告無法按期施工，應屬于重大的影響合同履行的事實，而作為企業，被告無法把握市政工程進度，在合同締結時也無法預見。此外，被告早已繳納市政基礎設施配套費，且多次催告政府有關部門，并采取了建設臨時排污窖井等補救措施，對因此造成的延期交房不能歸責于被告。若在此仍要求被告為其無法預見的情勢變更買單，嚴格按照合同約定支付違約金，顯然并不公平。因此可以依據公平原則酌情減少其違約金。案例二中，被告認為其延期交房是因受安陽市金融風暴影響，金融危機可構成情勢變更事由，應酌定減半違約金。但筆者認為，金融風暴、民間借貸危機等導致的資金籌措困難并不構成無法按期施工的必然事由。以鄂爾多斯市為例，該市房地產開發的資金主要來自民間借貸，2013年末，全市房地產開發投資完成137.56億元，其中房地產開發貸款39億元，占比不到30%。隨著民間借貸風險爆發，開發商資金鏈斷裂，延期交房現象十分普遍。此種因金融風暴、民間借貸危機導致的風險并非不可預見，開發商作為一個理性的市場主體，對自身的資金結構中所蘊含的風險應當有所預見并采取適當的風險防范措施，對此導致的延期交房應當歸責于開發商，其情勢變更主張并無依據。

注釋：

①《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第26條：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

②《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第23條：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以要求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

③本案詳細內容參見：中國裁判文書網，http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/nmg/nmgzzqbtszjrmfy/btxtgxjscykfqrmfy/ms/201504/t20150421_7534209.htm，2015年5月18日訪問。

④本案詳細內容參加：中國裁判文書網，http：//www.court.gov.cn/zgcpwsw/hen/hnsayszjrmfy/ayslaqrmfy/ms/201504/t20150418_7485382.htm，2015年5月18日訪問；http：//house.ifeng.com/detail/2014_12_12/50168735_0.shtml，2015年5月14日訪問。

[參考文獻]

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[2]曹守曄.最高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》之情勢變更問題的理解與適用[J].法律適用，2009，(8).

[3]王小莉.房產新政下的情勢變更原則及其適用(下)[J].仲裁研究，2011，(4).

[4]李睿.影響房地產價格因素的實證研究——基于主成分分析[J].哈爾濱學院學報，2013，(4).

責任編輯：谷曉紅

The Application of the Principle of Substantial Change of Circumstances in the Commodity House Purchase and Sales Contract Disputes

HOU Jia-min

(Minzu University of China，Beijing 100081，China)

Abstract：How to apply the principle of substantial change of circumstances in the commodity house purchase and sales of contract disputes makes a problem of the law practice. In recent years，for the adjustment of national housing policy，the cases of claiming to cancel or change the contract，in which the principle of substantial change of circumstances has been quoted，is not rare. Two typical cases include：(1) the customer is not able to get mortgage loan due to policy；(2) the property developer postpones apartment delivery due to financial problem or inadequate public facility. It is of certain realistic significance.

Key words：substantial change of circumstances；the commodity house purchase and sales contract；termination of contract

[中圖分類號]D923.6

[文獻標識碼]A

doi：10.3969/j.issn.1004-5856.2016.03.008

[文章編號]1004—5856(2016)03—0034—04

[作者簡介]侯佳敏(1992-)，女，山西呂梁人，碩士研究生，主要從事經濟法研究。

[收稿日期]2015-05-25