淺談房地產企業的精細化成本管理

胡權

（中國石油甘肅銷售分公司，甘肅 蘭州 730030）

淺談房地產企業的精細化成本管理

胡權

（中國石油甘肅銷售分公司，甘肅 蘭州 730030）

房地產企業的成本控制從立項階段的項目定位及投資估算開始，到方案階段及初步設計階段的產品定位及設備選型、設計階段實行限額設計、工程施工中嚴格控制變更及簽證及營銷階段嚴格控制營銷費用，最后到結算階段，每一項都很關鍵。

房地產企業；成本管控

面對房地產競爭更加激烈與市場日趨成熟的趨勢，在限購、限貸、保障房大量投放、房產稅試點擴大等各個政策要求下，在通貨膨脹壓力增大、融資受制約因素多、土地供應趨緊、消費者觀望加劇、以馬云和張建林為首的資源整合為前提的行業內強強聯合、跨界打劫的外行企業進入等目前形勢，造就了房地產企業發展壓力巨大，開發風險急增，在資源與資本激烈競爭的前提下，要求房地產企業對成本精細化管理成為至關重要的因素，需要房地產企業向管理要效益，要求管理規范化。而房地產企業管理的核心競爭力為企業運營能力和成本管理能力。這兩項能力的聚焦點為成本領先戰略，成本領先戰略是當前房地產企發展的最重要競爭手段。成本領先戰略是對企業項目全成本、全過程、全方位的管理，需要全員參與、全員控制的全過程成本精細化管理。

房地產企業整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產品定位，協調各個專業專家型的管理者進行從立項、規劃設計、施工監理招標、營銷管理等一系列經營活動的管理。首先需要建立目標責任成本管理體系，對目標成本進行分解，面向公司利益，強調團隊的共同利益，分解到部門、落實到個人，要求每個部門的經辦人嚴格控制，試求性價比、發掘價值和創造價值。最后對部門和個人進行成本考核和評價，按照考核結果獎罰明確。進行房地產企業精細化成本管控，主要從下面十一點來進行分析。

1 立項階段

目標的雛形是從立項時開始形成的，成本水平及市場銷售水平是考慮是否立項的要素之一。結合產品本身特點進行市場調研，對產品進行策劃和按照客戶的需求準確定位，對定位確定產品外觀設計要求、景觀綠化的要求、小區的配套設施及室內的設計要求，造價工程師根據市場定位做立項階段的成本測算，區分控制目標及經濟測算數據，制定公司的盈利目標。

2 策劃階段

公司研發中心根據公司對產品的定位制定產品目標及發展規劃，降低成本可以提高利潤，提升品牌同樣可以提升利潤，企業對產品的定位決定了企業的成本策略。企業結合項目產品本身和市場調研的定位，以成本分析為基礎、以目標管理為方法、以人才培養進行技術管理為保障進行產品價值的實現，以項目營銷定位與技術管理為依托、以發掘和創造價值為發展方向，開展全過程精細化成本管理。根據產品目標來進行成本測算，與立項階段的測算要有對應，比較變化原因，策劃階段的成本測算不能超過立項階段的成本測算。

3 規劃設計階段

項目研發中心根據策劃階段對產品目標與成本目標的定位，委托設計院進行產品的規劃設計，根據規劃設計造價工程師進行成本測算，測算不能超過策劃階段的成本測算，如超出預算則要求設計院調整規劃設計。

4 方案設計階段

要求設計院對產品制定方案，方案要符合項目定位、能體現出產品特征及獨特性。造價工程師根

據設計院的方案設計做成本測算，測算金額不能超過規劃設計階段的成本測算。

5 初步設計階段

根據方案設計階段制定的方案、項目定位及產品特征對材料及設備進行選型及檔次定位，控制產品標準，落實設計與選型到設計合同中，造價工程師進行成本估算，成本估算金額不能超過方案設計階段的成本測算。

6 施工圖設計階段

根據初步設計階段制定的方案進行限額設計，造價工程師進行施工圖預算，如施工圖預算超出初步設計階段的成本估算，則需及時優化設計。

7 招投標階段

選擇有實力及信譽度好的施工單位及監理單位，所選的施工單位和監理單位必須在前五年有很好的業績及口碑，能嚴格遵守合同、嚴格執行合同,通過市場競爭找到合適的價格。

8 施工階段

施工階段的成本控制，主要是指根據招標后甲乙雙方工程承包合同價進行費用監控，相當于業主及監理工程師對合同內工程進度、質量、安全及成本的管控。

1)業主在與施工單位簽訂合同時，對合同各項條款嚴格把關，不能出現模棱兩可的語句，簽訂合理的工期，甲乙雙方責任明確，在合同簽訂階段不能給以后結算留下后患。

2)業主組織監理工程師、施工單位技術人員及設計單位設計人員對設計圖紙進行詳細的審圖，對設計的不合理及錯誤提出修改和修正。對工程建設所采用的材料、成品、半成品的品種、品牌提出合理化的建議，避免在施工過程中更改，從而造成過多的變更簽證及索賠。

3)業主對變更簽證的管理必須符合合同的要求，變更簽證有時效性，必須及時處理變更簽證，避免造成索賠。

4)施工過程中，業主會同有關政府職能部門重視隱蔽工程的檢查與驗收，做好相關問題處理的文字記錄及拍照存檔，列入檔案資料，為工程竣工后的造價審核保留原始的基礎資料，以免后期隱蔽工程手續不全而導致索賠。

5)在施工階段對一些甲供材料做好材料采購價格論證工作，材料價格的高低，對工程項目造價起著決定性的作用，材料的品種、廠家、規格和型號的不同，價格差異很大，將影響工程項目的最終結算造價。

6)對一些壟斷型行業如水、電、暖、天然氣，業主項目經理需提前做好溝通，不能因為時間滯后耽擱工期而造成不必要的索賠。

在施工階段業主要全過程負責控制工程造價，按時、按質、按量完成工程項目，使工程造價最終得以有效控制。

9 銷售階段

在立項階段就必須考慮營銷思路、制定營銷方案，在項目主體封頂之后必須辦理預售許可證，進行銷售回籠資金，減少融資成本。在銷售階段編制營銷費用并加強預算管理，把好銷售承諾與銷售時的資料。

10 竣工結算階段

造價工程師根據合同、業主項目經理及監理工程師簽字確認的變更簽證及工程聯系單做好工程結算審核，在合理的期限內完成結算審核。

11 維護運營階段

物業公司提前制定保修金，做好維護費用的管理，物業公司必須要有服務的意識，住戶就是上帝，為住戶做好各種服務，提升公司的品牌。

12 結束語

綜上所述，房地產企業的成本管理必須走精細化之路，堅持“精、準、細、嚴”，以房地產開發過程中的策劃、設計、招標、施工、結算及交付運營整個全過程為主線，以簽約合同為手段，以責任成本管理為保障，對每一個階段每一個環節進行精細化控制，讓公司運營的每一個部門每一個員工都自覺進行的精細化成本管理。

[1]任玉峰等編著，建設工程概預算與投標報價[J].北京：中國建筑工業出版社，1992.

[2]范運林，何柏森，王瑞芝主編.工程招投標與合同管理.北京：中國建筑工業出版社，2000.

[3]李潔著.建筑工程承包商的投標策略.北京：中國物價出版社，2000.

[4]盧家儀.建設項目風險管理.北京：清華大學出版社，1997.

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