淺析我國房產稅改革發展現狀暨對策建議

高霄翔

（云南大學經濟學院,云南 昆明 650504）

淺析我國房產稅改革發展現狀暨對策建議

高霄翔

（云南大學經濟學院,云南 昆明 650504）

房產是指能夠遮風擋雨，可為人們的生產、學習、娛樂、工作、居住或物資存儲提供場所的有屋面和圍護結構。通過分析和評價我國當前房產稅征收對象存在局限性、稅率設置缺乏差異化，以及房產實名制及網絡數據庫建設等方面存在執法監管不嚴等主要問題，提出了適度拓展征收范圍、加大高檔住房、投資性住房的稅收成本、減免甚至補貼剛性需求的生存性住房稅收、適度征收改善型住房房產稅的總體思路。通過制定公平公正、科學嚴謹的房產稅制度，嚴格執行房產實名制及網絡數據庫信息公開透明化及科學制定有區別的稅率等措施實施房產稅深化改革。

房產稅稅收原則；稅率；實名制

房產稅是以房屋為計稅對象，計稅時按房屋的計稅余值或租金收入為依據，向產權所有人征收的一種財產稅[1]。關于房產稅的征收范圍，我國各省、市、自治區有不同的界定。通過征收房產稅，增加房產投資者的投資成本，盡可能地減少房產投機行為，擴大房產稅的征收范圍，向機關單位、社會團體等不同房產持有者征稅，增大稅收基數，可起到調節稅收總收入，公平分配社會財富，為社會主義市場經濟的健康、可持續發展做出貢獻。

1 我國房產稅的現狀

住房是人民生活的基本需求之一。我國絕大多數人有一種所謂落地生根的“歸屬感”，潛意識中認為只有買下來的房子才是屬于自己的，住起來才安心。這種根深蒂固的傳統觀念很大程度上成為我國的房產稅如此受大眾關注的重要原因之一。另外，即使選擇租房代替買房，出租者也是房屋的擁有者，也要承擔相應的房產稅。近年來隨著我國的經濟不斷增長，個人收入相比2000年之前有了較大的提升，家庭和個人購買房屋的數量也隨之增加，政府相關政策缺失、房產稅設置及調整的滯后、市場規則的不完善等因素，進一步加劇了房產投機資金的涌入和全社會炒房行為流行，導致房地產市場出現混亂，房價飛漲。部分社會團體、個人大量買房囤積進行“炒房”，使得房地產已成為了一個可以投機獲取巨大利益的市場。由于政府現行的相關政策并不能有效地阻止這種惡性囤積炒房現象的發生，具有剛性需求的買房者反而買不起房，而有錢人的房子越買越多，通過炒房累積的資金不斷累積，借貸危機增大，形成一個惡性循環。長此以往甚至會導致貧富差距繼續加大、社會矛盾進一步加劇，對整個社會來說必將弊大于利。

2 我國房產稅存在的主要問題

2.1 征收對象和范圍不夠合理

《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，我國行政機關、事業單位、個人非經營性住房都是免稅對象，而征稅對象主要集于中小城市、工業礦業及部分區鎮，征稅范圍較為狹窄，不利于稅收的財政原則的實現。隨著近年來經濟的發展，我國許多事業單位逐漸實現向大型企業的轉型、城鎮居民的住房私有化程度越來越高，房屋成為絕大部分人個人財產的重要組成部分。因此，增大征收對象范圍不僅有利于增加國家財政收入，而且有利于收入的重新分配和貧富差距的縮小。

雖然房產稅的改革目前沒有在全國范圍內進行統一推進，但是國家發改委在部分具備條件的地區進行了試點和實驗。以重慶和上海為例，在重慶試行的房產稅方案中，有一種情形需要繳納房產稅即個人新購的高檔住房。方案中指出高檔住房是指“建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價的兩倍（含兩倍）以上的住房”，但這并不算是對高檔住房的一個清晰合理的界定[2]。而在上海試行的房產稅方案中，不論是本地或外地戶籍，該方案僅針對新買入的房產，也就是說，以往擁有數套房產的人并沒有受到該方案的嚴格管制，他們甚至會成為新方案最大的受益者[3]。而對于新購買房屋的人，尤其是對于剛需購房的人來說，這一征稅范圍增大了他們的購房負擔，顯示出明顯的制度不公平，拉大了貧富差距。

2.2 執法監管不夠嚴格

我國房產實名制還沒有得到完全實施，并且由于實施過程中還會出現各種各樣徇私舞弊等違規行為，真正意義上完全實名制更是因此難上加難；炒房現象十分嚴重，少數富人的房子越買越多，而有剛需的人反而買不起房；政府沒有利用現代科技建立相應網絡系統，房產管理的相關部門之間尚未的達到信息的互聯互通，公開透明的情況也并理想。我國目前還不能像發達國家一樣，實名注冊登記后就可以隨時在網絡數據庫查詢、監督他人房產情況以及詳細信息。因此如果實名制和信息公開透明化得不到有效的實現，就無法從從根本上實現房產稅收的公平原則，也不能有效的抑制投機買房、擾亂房地產市場等行為。

2.3 稅率設置不夠合理

2.3.1 單一稅率制度存在的問題

我國現行的房產稅稅率是單一稅率，且房產稅僅僅依據房產的面積和原值進行計算[4]。如此一來，房產擁有者房產數量的不同并沒有在稅率上體現出來。舉例來說，一個人擁有三十套房產，其中大多數房產是用于投機投資，而另一個人擁有兩套房產，均用于生活居住，但是這兩個人的計稅稅率是相同的。第一個人通過投機投資可以從房產中取得巨大的利潤，但是由于稅率并沒有隨之增加，無法遏制有錢人的投資性炒房，甚至會變相鼓勵這種行為，并且對剛需購房進行了打壓，構成了一種不健康的市場買房環境。另一方面由于我國幅員遼闊，沿海與內陸地區經濟發展就目前來說很不平衡，每個城市的經濟發展情況差別懸殊，城市總體消費能力也有所不同，房地產市場更是差異巨大。我國依然施行單一稅率，這意味著因稅率相同，導致經濟發展相對較落后的城市居民們需要承擔了更重的納稅義務。

2.3.2 適宜稅率的確定

如果房地產的征稅稅率低于其價格的上漲速率，房產稅稅率就不能有效的抑制房地產市場的投機行為，房價還會繼續上漲，投機行為仍然有機可圖。反過來，如果稅率過高，勢必會顯著降低房地產行業的整體收益，進一步打擊房產開發與銷售行業的積極性，對我國實體經濟的發展勢必產生較大的負面影響。所以稅率究竟如何確定也是我國房產稅面臨的一大問題。

2.4 房地產投機行為缺乏管理和控制

房地產投機行為一般是指利用房地產價格在短期內的上下波動，通過低買高賣賺取房屋差價而獲取利潤的行為[5]。近年來，我國房地產價格持續走高，一些投機商利用自己的富余資金加入房地產投機行列，加劇了房價進一步飆升。這種“炒房”行為對哪些有剛性住房需求的消費者帶來了嚴重的問題。現行的單一房產稅率沒有對高檔住房和多套住房的群體進行階梯型征稅，助長了房地產市場的不健康風氣。政府有必要通過出臺相關政策和措施來控制這種投機行為，其中通過調整房地產稅率，使得投機者無利可圖甚至虧本，也是一個較為可行的解放方案。

3 對我國房產稅改革的幾點建議

房產稅的改革影響因素眾多、涉及面廣，在堅持中國特色的社會主義市場經濟的宏觀背景下，充分考慮政府政策調控、市場經濟規律引導、購房者的需求、投資者意愿等諸多利益相關方的均衡，在現有社會制度及經濟形勢下制定出比較符合實際的房產稅。通過房產稅的改革力圖合理區分住房的投機與住房的生存剛需稅率，有效抑制房價的非理性上漲，利用政策杠桿和市場規律擠壓房地產泡沫，引導房地產市場的健康、可持續性發展。筆者認為至少應從以下方面推進我國房產稅的改革：

3.1 合理界定房產稅征收對象及范圍

探索我國現行的房產稅征稅范圍，適度縮我國現行小行政機關、事業單位、個人非經營性住房等免稅對象，試點研究對經濟發達地區村鎮房產征稅的可行性，房產稅的征收范圍可進一步擴大到企業及城鎮居民等，貫徹“低稅率、寬稅基”的基本稅收理念，充分體現稅收的財政原則[6]。對于剛性需求的生存性購房稅收研究給予適當的減免的扶植政策，甚至給予一定補貼。免征面積可結合各地實際情況按照人均面積科學制定。

3.2 全面實施房產實名制及信息公開透明

政府相關部門及市場監管機構應該加大信息交流平臺建設的投入力度，盡快建立和完善涵蓋我國城鄉公民房產信息的實名、公開數據庫，實現互聯網環境下的互聯互通，方便人民群眾實名注冊后即可通過合法途徑進行監督，以利于房地產市場健康、穩定的運行，促進全社會的公平和諧發展。

3.3 因地制宜的制定科學合理的稅率

3.3.1 根據持有房屋數量制定利率

我國現行單一固定的房產稅稅率，忽略了房產所在的地域、用途、周邊環境等因素對房產價值的影響，助長投機性資金炒作房產的熱情，加劇了社會財富二次分配的不公平。為了遏制投資性炒房，合理均衡貧富差距，需要研究制定對不同數量的房屋擁有者采用不同的稅率，房屋數目越多，房產稅的稅率相應越高。

3.3.2 根據人均居住面積制定利率

市場也可以將人均居住面積作為征稅的標準，超過人均面積的部分要進行累計稅率的核算，人均超出面積越多，房產稅的稅率越高，一定程度上可以提高房屋使用的效率。政府部門需要研究適合不同地區的不同稅率，力圖實現稅率和本地區的經濟發展水平掛鉤，發揮房產稅對市場的引導作用，進一步調節收入不平衡、資源配置不合理現象。

3.4 管理和控制房地產投機行為

3.4.1 啟用階梯型房產稅稅率

為了切實有效地遏制投資性炒房，應區別房屋所有者持有房產的不同性質及數量，采用不同的稅率，以增加高檔住房、投資性住房的購房成本，減少投資性買房。房屋數目越多，房產稅的稅率越高。而對于該類型購房實施懲罰式征稅，所得稅款可以用于補貼低收入人群或者投資政府項目。市場也可以將人均居住面積作為征稅的標準，超過人均面積的部分要進行累計稅率的核算，人均超出面積越多，房產稅的稅率越高。對于長期無人居住和使用的房屋應該提高相應的房產稅稅率。其他國家如美國、英國等國家都已經實施了類似的方案來控制房地產投機行為。英國政府規定，居民若出售第二套以上的住房，最高要繳納40%的增值稅。這一政策有效的抑制了當地的投機沖動，因此英國房地產市場很少存在暴漲暴跌的現象。

3.4.2 關于剛需房產和免征面積

對于剛性需求的生存性購房的稅收，政府應該給予相應的減免，甚至對一些較特殊的情況給予補貼。免征面積可根據各地情況按照人均面積科學制定。人均面積是客觀數字，并不涉及主觀判斷，所以政策一旦下達，各省市即可統一執行，政府只需要確定好不同面積對應的稅率即可，這一點可以參照我國居民平均人均面積，將此作為基準線，再對上下線做相應的調整。

4 結束語

房產稅作為我國政府稅收的重要稅種，對增加國家財政收入、均衡全社會財富二次分配、抑制房價過快上漲、穩定房地產市場正常秩序都具有十分重要的作用。不斷的調整優化房產稅改革，保障政府有足夠財力用于改善國家基礎設施、教育條件、醫療設備等的更新，實現稅收取之于民，用之于民的基本宗旨，讓大多數人切實感受到房產稅帶來的福利，促進市場經濟的繁榮和社會和諧穩定發展。

[1] 王森.關于我國開征房產稅問題的探討[J].新財經(理論版),2013(4).

[2] 丁嵐.淺談我國房地產稅收制度改革[J].經濟視野,2013(15): 90.

[3] 黃吉燕.國際房地產稅的發展及現狀對我國完善房產稅的啟示[J].中國房地產業,2012(10).

[4] 劉簫勻.我國房產稅改革若干問題的思考[J].廊坊師范學院學報（社會科學版）,2014(2):103-105.

[5] 周詠馨,孫靜.房地產投資、投機與泡沫的關系研究[J].《鹽城工學院學報（社會科學版）》,2010(2):21-25.

[6] 婁華婷.關于中國房產稅改革的思考[J].房地產導刊,2013 (17):21.

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