房地產項目全過程成本控制分析

裴智宏國貿地產集團有限公司廈門公司（361000）

?

房地產項目全過程成本控制分析

裴智宏
國貿地產集團有限公司廈門公司（361000）

摘要：近年來隨著國家對房地產市場一系列調整政策的出臺，房地產市場受到了前所未有的沖擊。房地產企業(yè)將共同面臨著如何求生存、求發(fā)展的嚴峻同題。為了企業(yè)的生存和發(fā)展的同時實現利潤最大化，房地產項目實現全過程成本控制是一種必然趨勢。

關鍵詞：房地產項目；全過程；成本控制

房地產業(yè)是我國國民經濟的重要支柱產業(yè)之一，近年來已經成為人民消費和投資的熱點。由于我國房地產市場逐漸成熟和局部出現過熱，國家對房地產市場的宏觀調控力度也越來越大。隨著房地產開發(fā)經營環(huán)境的急劇變化，房地產企業(yè)面臨更多挑戰(zhàn)，市場競爭更加激烈。房地產項目全過程成本控制已經成為了各個房地產企業(yè)在市場競爭中得以取勝的重要法寶。筆者在深深感受到目前房地產市場競爭日漸激烈的條件下，為了適應成本、價格在項目開發(fā)過程中的變化，實施房地產項目全過程成本控制提出一些個人看法。

1　房地產項目的成本構成

研究房地產項目全過程成本控制，必須清楚開發(fā)項目的成本費用構成。房地產項目全過程成本費用構成非常復雜，包括了內部和外部因素，涉及環(huán)境、經營、技術、管理等各方面，主要有土地成本、工程建設成本、相關稅費、管理費用、籌資費用等等。

2　房地產項目全過程成本控制的原則

2.1全面控制原則

全面控制是指全過程相統(tǒng)一的控制。成本費用的控制應充分調動全體職員控制成本費用的積極性。成本費用控制還應貫穿成本費用控制的全過程，而不僅僅是對部分費用支出的控制。

2.2管理層重視原則

企業(yè)的管理層對企業(yè)成本費用控制的重視程度，直接影響著企業(yè)實現成本目標的決心和信心，直接影響著企業(yè)控制項目開發(fā)成本的深度。在這個問題上，管理層必須做好帶頭作用。

2.3經濟原則

成本費用控制應以經濟效益為中心，應以成本費用最低、服務質量最大化為目標。

3　各個階段的成本控制

3.1投資決策階段的成本控制

投資決策階段包括投資機會選擇、項目策劃與投資決策，土地獲取等方面的工作，直接關系到項目投資的成敗。該階段的成本控制首先要建立科學的決策機制，在充分的市場調研和可行性研究的基礎上，以發(fā)展的眼光觀察市場，充分估計市場、政策、資金、經營等方面的風險。在嚴密、科學的論證基礎上，進行決策。項目的決策不僅要通過公司內部的討論和論證，而且要經過市場有關咨詢單位客觀、公正的可行性研究，以此來作為項目決策的基礎。

3.2項目規(guī)劃設計階段

項目設計階段是控制項目成本實現經濟效益的最直接的環(huán)節(jié)，一般應注意抓好以下幾方面的工作。

1）項目設計委托時，要向設計單位提供盡可能詳盡的準確的相關設計資料及各種技術經濟指標，特別要強調在保證工程質量的前提下盡可能從源頭控制成本。

2）初步設計完成后，企業(yè)要認真審查比對，看布局是否合理，比如建筑設計時要盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑，在環(huán)境配套上要做到經濟實用。

3）施工圖設計階段，這是房地產項目成本控制最主要的一環(huán)。基礎結構形式的選用必須要有真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇，避免在施工時出現超深或返工等現象。在施工圖設計完成后，除了要提交相關設計審查部門外，還要請專業(yè)管理人員對施工圖進行仔細的審查，避免不必要的浪費。

3.3施工招標階段的成本控制

招標書條款應盡可能嚴謹、準確和全面。工程造價及相關費用應盡可能的包死。要編制好標底，有條件的單位應盡量自行編制，工程標底要保證質量，把工程標底控制在合理造價的下限。合理使用固定總價、固定單價、可調總價的方式。對于施工工藝簡單、工期短、工程量難以確定、現場相應的簽證工作較多的一些項目，最好采取成本加酬金的方式。選擇綜合組織管理能力強的項目組織和項目經理。

3.4工程施工階段的成本控制

工程施工階段是資金大量投入的階段，如果不加強對施工階段的控制，就可能會造成投資失控，從而超過預期的目標成本，產生較大的投資浪費。

3.4.1工程變更管理

由于工程的建設周期往往較長，涉及的經濟關系和法律關系十分復雜。受自然條件和客觀因素影響大，可能導致項目的實際情況與招標的情況不符。因此在施工過程中難免會出現工程變更。當變更不可避免時，應從成本控制的角度遵循以下原則：如果出現了變更，應當盡快變更。工程變更后，應當盡快落實變更，否則只會加大變更帶來的成本損失；對于變更所涉及到的費用要及時估算，以便在工程成本動態(tài)控制中做到心中有數，防止超出目標成本。

3.4.2妥善處理索賠

工程索賠是在工程承包合同履行中，當事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務或者出現了應當由對方承擔的風險而遭受損失時，向另一方提出賠償要求的行為。正確開展索賠，有利于促進雙方加強管理，嚴格履行合同，合理確定工程造價。

3.5竣工結算階段的成本控制

工程造價的確定是工程造價管理的重要環(huán)節(jié)，在確定工程造價時，堅持以現行的工程造價管理規(guī)定為依據，按照甲乙雙方的約定，根據工程竣工圖結合隱蔽簽證，現場簽證和設計變更進行相關的審核計算，審查乙方有沒有按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、落項工程。核實每一項工程變更是否確實實施。該增的增，該減的減，實事求是。

工程項目結算審核過程中，首先，應查看結算資料是否齊全，包括原合同、合同補充協(xié)議、招標文件、編標答疑、詢價記錄、圖紙會審紀要、工程聯(lián)系單、施工竣工圖。其次，核對工程施工竣工圖與實際工程情況是否完全一致，工程變更內容是否與實際竣工情況一致，工程量的計算是否正確，材料的市場價計價是否正確，計價取費是否明確。

另外，查看甲供材料、施工水電費等需要扣回款項是否應該扣回，結算報告中應有綜合說明，對甲乙雙方焦點問題的工程量計算，計價、取費及其他事宜規(guī)定等等進行詳細說明。

3.6銷售階段的成本控制

一般情況下，房地產銷售費用為房地產商品銷售價格的2％～4％，費用數額非常龐大，對房地產開發(fā)利潤的高低有著直接影響。如何控制銷售成本關鍵取決于如何進行銷售策劃，廣告費用如何支出，應該根據項目規(guī)格大小、檔次及所在地的經濟條件等多方面因素來確定。

21世紀是網絡經濟時代，利用網絡開展房地產營銷來降低銷售成本是一種十分有效的手段。

3.7期間費用成本控制

期間費用主要由財務、人工、行政費用組成。由于房地產業(yè)務的期間費用的靈活性非常高。更需要加強對期間費用的計劃控制。公司財務部在這一環(huán)節(jié)除了要承擔控制任務外，還有義務指導和監(jiān)督其他相關部門的有關費用支出情況。

3.7.1財務費用控制

首先制定項目總體開發(fā)計劃，然后根據總體開發(fā)計劃來制定資金使用計劃，再結合項目總體銷售計劃，確定融資計劃。另外，融資的方式有很多種，應選擇財務費用最合理的方式。

3.7.2人工費用控制

人工費用包括基本工資、崗位津貼、出差補助、加班補助及其他補助、獎金等。依據公司人事部有關規(guī)定確定公司員工的工資，依據國家和公司的有關規(guī)定確定各項補助，依據公司事先確定好的獎優(yōu)懲劣的制度確定獎金額。

3.7.3行政管理費用控制

行政管理費包括通訊費用、業(yè)務活動費用、車輛費用、辦公用品費用等。通訊費用根據員工所在崗位和工作性質等核定每月最高報銷限額，憑相關發(fā)票單進行限額內的實報實銷。業(yè)務活動費用有一定的特殊性，使用時應先向領導申請，同意后再使用，報銷時要填寫詳細的情況說明，并按公司規(guī)定的審批程序進行報銷。車輛交通費、過路過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批，作到限額報銷。所有費用的報銷要有真實的憑據。

4　結語

總而言之，房地產企業(yè)項目全過程成本控制是目前立足于房地產市場的關鍵，應引起企業(yè)界的高度重視，真正把房地產項目全過程成本控制工作落實到行動上，落實在具體的措施上，提高全員的行動意識，為企業(yè)的競爭與發(fā)展做出貢獻，為企業(yè)創(chuàng)造更好的經濟效益。